Многие организации и предприятия, не имея собственного офиса, вынуждены арендовать нежилые помещения у других. Правоотношения сторон при этом оформляются в виде договора аренды, который заключается на определенный или неопределенный срок.
Если срок аренды на исходе, а арендатор намерен и дальше снимать «жилье для бизнеса», то о продлении срока действия договора следует подумать заранее.
Если договор аренды заключен на определенный срок
Казалось бы, ну что сложного в продлении аренды нежилого помещения? По сути, все сводится к тому, что по окончании срока действия договора аренды или несколько раньше арендатор должен обратиться к арендодателю с просьбой заключить договор на новый срок. Но все это просто, если у арендодателя есть желание заключить новый договор. Если же ситуация обратная, то следует знать несколько важных норм, особенно если ситуация на рынке изменилась и условия договора должны быть другие.
Арендатору следует помнить, что, в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ, он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Но данное правило действует при определенных условиях.
Одним из условий является надлежащее поведение арендатора в период действия прежнего договора аренды. То есть что арендатор пользовался арендуемым имуществом в соответствии с договором аренды и назначением имущества (не причинил ему ущерба, не испортил и не разрушил). Если на арендаторе была обязанность производить ремонт имущества, то данные условия договора должны были быть выполнены. Не будет считаться надлежащим поведением нарушение сроков по оплате арендных платежей или выплаты арендных платежей в меньшем размере. Также не в пользу арендатора будут и другие нарушения условий договора, а именно: сдача без согласия арендодателя имущества в субаренду, предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, передача арендных прав в залог или в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Второе условие – возможность и желание арендатора заключить новый договор аренды на тех условиях, на которых арендодатель желает его заключить с другими претендентами. Другими словами, арендодатель не связан условиями прежнего договора.
Например, старый договор закончился, и арендодатель желает повысить арендную плату или изменить другие условия договора. Выстроилась очередь желающих заключить договор аренды, среди прочих присутствует и прежний арендатор. Так вот, в этом случае преимущественным правом на заключение договора аренды будет обладать прежний арендатор.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор в срок, указанный в прежнем договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.
Арендатору следует знать, что воспользоваться своим преимущественным правом на заключение нового договора можно, если прежним договором аренды не предусмотрено иное. То есть если, скажем, в договоре аренды сказано, что арендатор по окончании срока действия договора аренды не имеет преимущественного права на заключение нового договора, то соответственно и рассчитывать воспользоваться таким правом арендатор не может.
В течение одного года со дня истечения срока действия прежнего договора аренды, если арендодатель заключил новый договор с кем-то другим, вы вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор, либо только возмещения убытков.
В неопределенности…
Следует знать еще один вариант продления договора.
Если срок действия договора аренды подошел к концу, а арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в этом случае аренда считается продленной на прежних условиях на неопределенный срок.
Причем если прежний договор аренды был зарегистрирован регистрационной службой, то при продлении договора на неопределенный срок вновь регистрировать правоотношения не надо. Так как «неопределенная аренда» не подлежит государственной регистрации. Но получится это только в том случае, если у хозяина имущества нет возражений.
Если есть, площадь придется освободить. Или арендодатель потребует этого в судебном порядке. Кроме того, арендатор обязан вносить арендные платежи за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений.
Взыскание арендной платы производится в размере, предусмотренном договором аренды. При этом арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами до момента фактического возврата имущества. Если полученная арендная плата не покроет причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Не думайте, что договор, продленный на неопределенный срок, будет действовать минимум столько же, сколько и прежний. Например, организация заключила договор аренды офиса на 1 год, а по окончании срока действия договора продолжала пользоваться имуществом, и возражений со стороны арендодателя не поступало. Когда через 2 месяца арендодатель выносит предупреждение, что желает расторгнуть отношения, арендатор пытается оспорить это решение, апеллируя к тому, что предыдущий договор был заключен на более долгое время, а разговор о прекращении аренды начался не сразу по окончании срока его действия. У арендатора ничего не получится, так как арендодатель в своем праве.
При продлении договора на неопределенный срок, если арендодатель решит расторгнуть отношения с арендатором или, наоборот, инициатива расторжения договора будет исходить от арендатора, прекратить действие договора можно в любой момент времени. Главное при этом – предупредить другую сторону о расторжении договора за 3 месяца до прекращения правоотношений. Хотя в договоре может быть предусмотрен и другой срок для данного предупреждения.
Фото: GI
