Как безопасно продать загородный дом, не продешевить и учесть все подводные камни такой сделки: читайте инструкцию для собственников.
Благодарим за помощь Александра Земченкова, ведущего юриста практики «Налоговые споры» юридической компании «Лемчик, Крупский и Партнёры»; Сергея Вишнякова, руководителя агентства безопасной недвижимости «Вишня», и Татьяну Ананьеву, эксперта «Миэль».
I. Подготовка сделки от и до
1. Документы
Убедитесь, что у вас всё в порядке с документами. Вот список обязательных.
— Правоподтверждающие документы. Они удостоверяют, что именно вы являетесь собственником недвижимости.
До 2016 года выдавались свидетельства о государственной регистрации права. С 2016 года правоподтверждающим документом является выписка из ЕГРН. Она содержит данные о вашем объекте с указанием кадастрового номера, площади, этажности и пр. Выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или на «Госуслугах».
Если предыдущий переход права состоялся до 2016 года, а свидетельство о госрегистрации вы потеряли, не расстраивайтесь: выписка из ЕГРН его вполне заменит.
— Правоустанавливающие документы. Они показывают, на каком основании вы владеете объектом: покупка, наследство, дарение и прочее:
- договор купли-продажи;
- договор дарения, дарственная;
- завещание и/или свидетельство о принятии наследства;
- соглашение об обмене;
- договор долевого участия.
— Справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ. Она понадобится вам, чтобы подтвердить покупателю отсутствие долгов.
— Согласие супруга на сделку. Если загородная недвижимость приобретена в браке, необходимо заручиться согласием второй половины, даже если он/она не является собственником объекта.
Согласие оформляется у нотариуса, для этого будут нужны справка из ЕГРН и паспорта супругов. Если от одного из них выступает представитель, потребуется доверенность.
На этом же этапе надо выяснить, возможна ли сделка, если дом куплен в ипотеку.
2. Продажа дома в ипотеке
Продать дом, за который ещё не выплатили ипотечный кредит, можно не всегда, поскольку недвижимость находится в залоге у банка.
Не исключено, что банк выступит против сделки, и тогда продать дом не получится — выяснить это следует сразу, как только вы задумались о продаже.
Если банк согласится на смену должника по кредиту, особых проблем нет. В назначенный банком день вы вместе с покупателем придёте в отделение и подпишете дополнительное соглашение, в котором передадите будущему собственнику свои обязанности по дальнейшим выплатам. Всё это делается одновременно с подписанием договора купли-продажи недвижимости.
В соглашении важно прописать, что бремя выплат ложится на покупателя только после перехода права собственности. Иначе он рискует взвалить на себя обязанность платить чужой кредит, но собственником так и не стать.
Если же банк или сам покупатель не согласны на такое условие, у продавца есть четыре пути решения проблемы.
Четыре варианта, как продать дом в ипотеке
А. Взять новый кредит
Если покупателю тоже нужен ипотечный кредит, он может обратиться в любой банк.
Если ипотека одобрена, банк выдаёт кредит, которым гасится ипотека продавца, после чего недвижимость переоформляется на покупателя.
Б. Погасить кредит деньгами покупателя
Ваш покупатель сразу имеет достаточную сумму, чтобы погасить ваш кредит. Необходимо известить банк о полном досрочном погашении. После этого покупатель и продавец вместе приходят в банк, вносят недостающую сумму и снимают обременение, возвращая закладную нынешнему собственнику.
Несмотря на то, что в этом случае тоже составляется соглашение о покупке, для покупателя такая схема рискованна. Ведь деньги он уже отдаст, но ему придётся ждать снятия обременения, прежде чем сделка будет продолжена. Только после этого он полноценно вступит во владение объектом.
В. Рефинансировать кредит продавца в другом банке
Однако надо учесть, что иногда эта процедура не оправдывает затрат: придётся заплатить за выдачу кредита, перерегистрацию сделки, страховку и пр.
Г. Опасный вариант, который до сих пор используется
Новый покупатель ежемесячно даёт вам — продавцу — определённую сумму на погашение кредита, и вы добросовестно вносите эти платежи. При этом покупатель пользуется вашим домом на правах нового собственника.
Такая схема опасна: если по какой-то причине покупатель прекратит выплаты, вопрос придётся распутывать в суде. Любые расписки не имеют законной силы: у покупателя, выплачивающего за вас кредит, всё равно нет шансов вступить в право собственности до того момента, пока банк не вернёт закладную.
Как только кредит продавца выплачен и банк возвращает закладную, обременение снимается и сделку можно регистрировать. Идти в обход банковского решения не стоит: ипотечный заёмщик обязан согласовывать продажу недвижимости с банком по статье 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
3. Подготовка дома и участка к продаже
Проводить полноценный ремонт дома смысла нет. Но если вы хотите продать его выгодно, подготовка не помешает.
— Обновите краску на табличке с номером участка, на калитке и на воротах.
— Удалите с участка высохшие кусты. Скосите траву.
— Уберите разбросанные стройматериалы и садовый инвентарь.
— Смажьте петли дверей, если они скрипят.
— Проведите мелкий ремонт: почините то, что поломано, подкрасьте облупившиеся косяки и оконные рамы.
— Уберите всё, что говорит о хозяине дома. Задача — привести дом в нейтральный вид, чтобы покупатель мог примерить его на себя. Чем больше свободных поверхностей, тем приятнее и просторнее выглядит дом.
—Купите недорогие новые шторы, скатерть и дополнительный светильник — траты небольшие, но дом будет визуально привлекательнее.
— Определитесь с серьёзными недостатками: насколько сложна проблема и готовы ли вы её решать. Например, если септик работает с перебоями или печь топится только по-чёрному, до показа и сделки решите, что с ними делать. Иногда надо вызвать специалиста — вы заплатите за его работу, зато не придётся делать более ощутимую скидку при продаже.
4. Подача объявления
Фотографии
Фотографии должны отображать реальное положение дел. Снимайте так, чтобы человек легко представил, где, что и как расположено.
Добавьте плана дома. Воспользуйтесь онлайн-планировщиком или нарисуйте план от руки, сфотографируйте чертёж и приложите к объявлению вместе с другими изображениями.
Сделайте пару фотографий ближайших окрестностей — леса, водоёма, поля. Достаточно 2–3 фото тех объектов, которые действительно находятся рядом.
Наведите порядок, спрячьте личные вещи, поставьте на стол букет.
Комнаты лучше снимать из угла и горизонтально — так фото будут более информативны. Старайтесь, чтобы в кадр попадало по два угла.
Снимайте в светлое время суток, включайте свет в помещениях. Фотографии должны быть в хорошем качестве.
Подготовьте видеоэкскурсию: снимите ролик о доме, прогулявшись по участку и комнатам. Потом загрузите ролик в облако и при подаче объявления указывайте ссылку на него.
Текст объявления
Дайте основную информацию о доме и участке: статус земли, площадь участка, площадь дома, количество этажей и комнат, тип отопления, вид строительного материала стен, крыши, проведённые коммуникации, наличие и тип санузла, значимые особенности дома, участка и сделки, число собственников.
Не расписывайте слишком подробно, это перегружает объявление и отвлекает от сути.
5. Как определить стоимость дома
Назначить правильную цену помогут профессиональные риелторы.
Если вы решили обойтись без них, ориентируйтесь на окрестные предложения. Обращайте внимание на год постройки, тип стен, этажность и район.
Можете отметить в объявлении возможность торга. Заложите её в стоимость, указанную в объявлении.
6. Просмотры
Если вы будете проводить просмотры самостоятельно, вот несколько советов.
а) Заранее продумайте маршрут экскурсии: куда вы пойдёте от калитки, что будете показывать в доме, о чём расскажете гостям.
б) Узнайте, какие варианты покупатель уже смотрел и что ему в них понравилось или не понравилось. Используйте эту информацию, если ваш дом имеет преимущество.
в) Не скрывайте недостатки: заговорите о них первым и предложите контраргументы: да, солнце светит в спальню с пяти утра, но проблема решается блэкаут-шторами, зато днём в спальне уютно и прохладно.
7. Подписание авансового соглашения и предварительного договора
Если стороны решили заключать сделку, они подписывают предварительный договор, а покупатель вносит задаток. Он гарантирует заключение основного договора и накладывает санкции за отказ на обе стороны.
Если сделку отклонил покупатель, задаток ему, как правило, не возвращают. А если инициатор разрыва — продавец, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Все эти условия прописываются как раз в предварительном договоре купли-продажи.
Предварительный договор подписывают только сами участники сделки либо их представители по доверенности.
В предварительном договоре обычно указываются стороны, предмет договора, стоимость объекта, размер задатка, обязанности сторон и условия сделки. Также фиксируется, каким образом будут переданы деньги от покупателя продавцу.
8. Сбор документов и важные моменты
Чем сложнее сделка и чем больше сопутствующих обстоятельств, тем больше документов придётся подготовить.
Объекты загородного рынка могут состоять из нескольких частей: тут и земельный участок (а иногда и несколько в одном — документы должны быть оформлены на все), и дом, и прочие постройки. Принципиален статус земли, факт межевания (или его отсутствия), наличие права собственности.
Полный список зависит от статуса земли, типа дома и других факторов.
Важные моменты
— Надо проверить правильность межевания участка и нанесение границ дома на земельный участок.
— Если не проведено межевание участка, сделку с этим участком заключить нельзя. Это правило вступило в силу с 1 марта 2025 года. Нет межевания — Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
— Если в сделке участвуют несовершеннолетние собственники, понадобится согласие опеки.
9. Подготовка к ипотечной сделке
Если покупатель оформляет ипотеку, нужно провести оценку.
В оговорённое время к вам приедет оценщик для составления оценочного альбома, он осмотрит, измерит помещения и сфотографирует их.
ВАЖНО
Иногда покупатели хотят взять кредит на большую сумму, чем требуется для покупки дома (например, нужны деньги на ремонт). Поэтому просят продавца и оценщика оценить дом дороже. Это невыгодно для продавца: ему придётся платить более высокий налог и писать обратную расписку — лишние риски.
Если банк одобряет объект, то он выдаёт кредит. Дальше покупатель и продавец отправляются на подписание договора купли-продажи.
II. Подписание ДКП, вступление в права и передача ключей
В Циан.Журнале есть подробная инструкция, как правильно составить договор купли-продажи.
В любом договоре купли-продажи есть определённые положения, которые имеют критическое значение именно для продавца. Вот самые важные.
Сумма сделки
В договоре прописывается именно та сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу. Иногда указывают гораздо меньшую сумму, чтобы впоследствии выплачивать меньший НДФЛ, но это опасно: если покупатель не выплатит сумму полностью, в суде вам этот факт доказать не удастся.
Обязательно пропишите, при каких обстоятельствах покупатель будет передавать деньги: где и когда это произойдёт, какая форма передачи денег будет использована. Подробнее об этом читайте здесь, самые безопасные способы — аккредитив или банковская ячейка.
Если покупатель использует рассрочку, распишите, какие суммы по каким датам он должен вносить. Добавьте сюда же способ расчёта и порядок снятия обременения.
Укажите, если сделка проходит с использованием ипотечного кредита: кто выдаёт кредит, кто его получает, на каких условиях, какая дата заключения кредитного договора и его номер.
Порядок освобождения дома
Продавцу следует прописать в договоре:
- когда и как он освободит дом:
- выпишет всех прописанных в нем людей;
- какие вещи (технику, мебель, инвентарь) оставит, какие заберёт с собой;
- когда именно съедет и передаст дом по передаточному акту новому собственнику — это называется физическим освобождением объекта.
Важно
Недостатки дома следует прописать в договоре, чтобы после не возникло острых ситуаций, — тогда у покупателя не будет шанса потребовать через суд признать сделку недействительной из-за якобы скрытых продавцом дефектов.
В назначенный день все участники сделки встречаются с полным пакетом документов, договором и деньгами. Обычно сначала проверяется наличие денег у покупателя (происходит закладка в ячейку, подписание аккредитива или выбирается иной способ оплаты), потом подписывается договор.
После этого проводится регистрация перехода права: документы в МФЦ подают стороны сделки или нотариус.
Передача объекта проводится с подписанием акта приёма-передачи.
В акте для продавца самой важной является фраза, что объект принят и покупатель не имеет претензий. Желательно добавить, что все задолженности оплачены.
После того как право перешло новому владельцу, продавцу нужно заплатить налоги.
III. Опасные моменты
Основные рекомендации, как не попасть в неприятную ситуацию.
1. Проверяйте риелторов своих покупателей: для этого обратитесь в названное ими агентство.
2. Как правильно продать объект, если его купили в браке, вы узнаете здесь.
3. Не отдавайте на руки потенциальным покупателям оригиналы документов.
4. Не продавайте дом по договору дарения, чтобы сэкономить на налогах: по закону он подразумевает безвозмездную сделку, и ваш покупатель получит повод вовсе не платить вам. Объяснять, зачем вы даром отдали дом незнакомому человеку, придётся в суде.
5. Не допускайте помарок и следите, чтобы договор не подменили.
6. Если продаёте дом покупателю с доверенностью, проверьте выписанный ему документ в реестре.
7. Будьте осторожны при оформлении сделки с рассрочкой платежа: велик риск, что после перехода права собственности выплаты прекратятся. Дальше — только суд.
IV. Как платить налоги
После заключения сделки и получения денег для продавца наступают так называемые налоговые последствия: государство расценивает сделку как получение прибыли и требует уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
1. Когда налог уплачивать не надо
При продаже объекта после минимального срока владения НДФЛ платить не требуется. По общему правилу минимальный срок составляет 5 лет, но в некоторых случаях он сокращается до 3 лет.
Правило трехлетнего срока действует, если объект достался продавцу:
- от близкого родственника в подарок или по наследству;
- после приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением.
У наследника отсчёт трёхлетнего срока начинается со дня смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этих прав (письма Минфина от 18 июня 2019 года № 03-04-05/44444, от 24 мая 2019 года № 03-04-05/37838).
Если объект получен по наследству от умершего супруга и был приобретён в браке, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность (письма Минфина от 30 мая 2016 года № 03-04-05/30938, от 2 апреля 2013 года № 03-04-05/9-326).
Также срок владения сокращается до 3 лет, если объект является единственным жильём владельца. При этом если единственное жильё продаётся в течение 90 дней с момента покупки нового жилья, то льготный срок сохраняется.
Второй вариант, когда налог платить не придётся: если дом был продан по цене, не превышающей стоимости приобретения, и продавец может подтвердить это документально.
Пример
Владимир купил дом в 2023 году за 4 млн рублей и продал его через год за ту же цену. Дохода он не получил, поэтому налог оплачивать не должен.
Но если бы он продал дом за 4,2 млн рублей, тогда НДФЛ: (4,2 млн – 4 млн) × 13% = 26 тыс. рублей. То есть налог в этом случае случается взимается лишь с разницы между ценой, по которой продавец когда-то купил недвижимость, и той, по которой продал.
Третий вариант — сумма продажи менее 1 млн рублей.
Закон позволяет любому налогоплательщику раз в год воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн рублей, то есть уменьшить доход, полученный при продаже, на эту сумму.
2. Когда нужно заплатить НДФЛ
Если ваша сделка не подходит под перечисленные в предыдущем разделе критерии, то налог уплатить всё же придётся.
Нужно в срок до 30 апреля следующего за сделкой года передать в налоговую инспекцию по месту жительства заполненную декларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов.
При заполнении декларации будет рассчитан налог. Для его уменьшения можно применить схему «доход – расходы», если вы сможете подтвердить понесённые расходы, а если этого сделать нельзя, то воспользуйтесь полученным вычетом 1 млн рублей.
Пример
Андрей купил дом в 2022 году за 3,5 млн рублей. В 2024 году он его продал за 5 млн рублей.
Минимальный срок владения не истёк, поэтому в 2025 году ему нужно будет уплатить НДФЛ: (5 млн – 3,5 млн) × 13% = 195 тыс. рублей.
Если бы он не мог документально подтвердить расходы на покупку дома или получил бы его в наследство, тогда НДФЛ: (5 млн – 1 млн) × 13% = 520 тыс. рублей.
Важно
С 1 января 2025 году доходы от продажи недвижимости облагаются налогом по прогрессивной шкале 13–22%, а не по единой ставке 13%. Поэтому для сделок, заключённых в 2025 году, действуют другие правила.
