Заглянешь на рынок недвижимости — квартир море. И однокомнатные, и трехкомнатные, и скромные хрущевки, и элитные новостройки. Покупатель, не торопясь, присматривается, старается сбить цену, а продавцу хочется выторговать максимальную. Вот и приводит свои комнаты в порядок, обращается к риэлторам, ищет, как показать товар лицом.
Как отстоять свои интересы на рынке, когда предложение превышает спрос? Мы решили поспрашивать опытных людей.
Три простых правила
Елена Неборачко из агентства недвижимости «Модус» и Татьяна Самойлова из АН «Чекни» продали не одну квартиру. И за годы работы поняли: чтобы квартиру продать подороже, продавцу нужно усвоить три главных правила:
— Не нужно надеяться, что это произойдет быстро. Это понятно: дешевый товар (при прочих равных условиях) и в магазинах разбирают быстрее.
— Не нужно суетиться и обращаться в несколько агентств. Логика здесь проста. Когда потенциальный покупатель видит несколько объявлений об одной квартире, он делает вывод: «Квартиру очень хотят продать, продавец срочно нуждается в деньгах, значит, никуда не денется. Надо торговаться и сбивать цену». С другой стороны, когда продавец обращается в несколько агентств, чтобы ускорить процесс и найти самого выгодного покупателя (как он думает), он включает соревнование между риэлторами. Каждый из них хочет получить вознаграждение, следовательно, продать квартиру первым. А чтобы продать первым, надо снизить цену. И на покупателя начинают давить со всех сторон, уговаривая умерить аппетиты.
— Желательно позаботиться, чтобы в квартире никто не был прописан, и она стояла свободной от вещей. Опять-таки вполне логичное условие: покупатель думает, что сюда можно въехать хоть завтра, и уже мысленно расставляет мебель.
«Если продавец доверяет риэлтору, он может спокойно ожидать положительного результата, — комментирует Елена Неборачко. — Когда потенциальный покупатель видит, что здесь никто ничего не скрывает, что с продавцом заключен договор, он охотнее идет на сделку. А перед тем как заключить договор, мы с продавцом оговариваем реальную стоимость недвижимости. Мы, например, никогда не берем квартиру в продажу, если у нее заведомо завышена цена. Если рыночная стоимость — 1650 тысяч рублей, то по такой цене и выставляем. Если у квартиры есть все преимущества (удобное месторасположение, никто не прописан и т.д.), можно выставить и по 1700, но быть готовыми к торгу».
Чертова дюжина условий
Остальные условия максимально выгодной продажи частично зависят от воли продавца, частично нет. Судите сами.
1. Желательно, чтобы в этот период находилось как можно меньше квартир в продаже. «Чем выше спрос, тем выше цена»,— напоминает Татьяна Самойлова. К сожалению, это пожелание зависит не от нас, а от состояния рынка.
2. Выгодное место расположения: неподалеку от торговых центров, школ, детских садов, парковки. Парк к дому не перенесешь, но значимые достоинства вполне можно упомянуть. Например, «тихое спокойное место» (если до остановки далеко), «много зелени вокруг» (в старых домах и вдали от центра района), «рядом поликлиника» (для пожилых — это аргумент).
3. Не первый и не последний этаж. Правда, последний этаж чаще берут, чем первый. Особенно если лифт в рабочем состоянии и крыша недавно отремонтирована.
4. Окна выходят в тихий двор или радуют взгляд широкой панорамой. Да, мусорные баки под окном отвадят не только любителей фэн-шуй.
5. Чистый и светлый подъезд. Нередко продавец, а то и риэлтор моют лестницы и стены перед показом, вкручивают лампочки и даже дезодорантом освежают.
6. Чистая и аккуратная квартира. Необязательно делать евроремонт, но порядок навести придется. «Если квартира захламлена, — объясняет Татьяна Самойлова, — она кажется визуально меньше. Поэтому я советую клиентам оставлять как можно меньше вещей. Кроме того, обращаю внимание на мелкие вроде бы недостатки, которые могут повлиять на решение покупателей. Например, соседи пролили потолок, осталось пятно. Да, с соседями такой инцидент был всего один раз за 20 лет, но, тем не менее, советую это пятно убрать — заштукатурить или заклеить».
7. Приятные запахи. Если человек заходит с улицы, то все домашние ароматы, особенно неприятные, ощущаются особенно остро. Отпугивают запахи лекарств, алкогольного перегара, испорченных продуктов. Так что квартиру необходимо, как минимум, хорошо проветрить.
8. Отсутствие больших животных. Если в доме живет собака Баскервилей, лучше во время просмотра кому-то уйти с ней погулять. Не все любят животных, многие пугаются собак, у кого-то аллергия на шерсть. Понятно, что пес не продается вместе с квартирой, но, когда тебя облаяли, почему-то большинству хочется быстрее уйти.
9. Как можно меньше людей при показе квартиры. Покупатель пришел не для того, чтобы его разглядывали все домочадцы, и каждый отвлекал внимание от объекта осмотра. Крайне нежелательно присутствие пьяных.
10. Облик хозяина дома не менее значим, чем качества самого жилья. Не обязательно облачаться в деловой костюм, но застиранный халат или футболка с жирным пятном вряд ли сыграют на руку при показе.
11. Отношение к гостю. Дружелюбие и достоинство ценятся. Заискивание — нет. Недостатки собственной квартиры риэлторы советуют честно признавать (но, ни в коем случае, самому обращать на них внимание).
12. Соседи. Не секрет, что люди предпочитают приобретать жилье рядом со значимыми для них людьми. Бизнесмен — по соседству с крупным чиновником, чиновник — рядом с известным актером или министром, министр — рядом с мамой. Если ваша квартира может похвастать добрыми или известными соседями, это добавит ей цены.
13. Играет роль год постройки дома (хрущевка, брежневка, улучшенка...), материал, из которого его возвели (кирпич, панель, дерево).
КСТАТИ
На всем готовеньком
Как повысить спрос на новостройку? «Финансовые известия» пишут, что застройщики стали все чаще предлагать квартиры с отделкой. «В сегменте элитного жилья доля квартир с отделкой составляет до 30%, среди жилья бизнес-класса — порядка 15%, в экономклассе — около 7%.
В условиях спада спроса на строящееся жилье в самом начале кризиса девелоперы стали соревноваться в поисках дополнительных инструментов привлечения покупателя. В ход шли бонусы, скидки, маркетинговые программы. Но одним из самых действенных оказалось появление в новостройках квартир с отделкой. До этого момента на подобное могли рассчитывать только покупатели элитной недвижимости. Новое предложение даже в чем-то приблизило российский рынок новостроек к западному. Дело в том, что за рубежом отделка стен, потолков, установка сантехники, кухонного оборудования и межкомнатных перегородок является обязательным условием.
Одним из преимуществ квартиры «на всем готовом» является тот факт, что людям можно въезжать в новый дом сразу после получения документов, не теряя времени на ремонт. Кроме того, бичом недавно сданных новостроек можно назвать и вечный шум соседских перфораторов, который раздается «музыкой» с разных этажей дома, по крайне мере, в течение года после сдачи.
Всю отделку квартир, предлагаемых к продаже, эксперты разделяют на «муниципальную» и «коммерческую». Стоимость «муниципальной» отделки составляет примерно 2 тысячи рублей за квадратный метр, «коммерческая» может достигать 6 тысяч рублей за квадрат. Как правило, «муниципальные» стены не выравниваются, а потолок оклеивается обоями. На пол кладется линолеум, а стены в ванной покрываются краской.
Стандартный перечень работ по «коммерческой» чистовой отделке квартиры в новостройке включает в себя выравнивание и оштукатуривание поверхностей, установку входной сейф-двери, а также обычных межкомнатных дверей из ДВП, полный комплект сантехники и электрооборудования отечественного производства. Отделка комнат включает поклейку виниловых обоев на стены или бумажных под покраску. На пол обычно кладется линолеум, но некоторые застройщики укладывают ламинат. Потолок покрывается водоэмульсионной краской; в санузлах на стены и пол укладывается плитка.
Как ни странно, стоимость квартир с отделкой соответствует среднерыночному уровню цен аналогичных объектов без отделки или ненамного отличается от них — на 2-5%, ведь у отделки «под ключ» главная задача — не столько получение барышей, сколько привлечение клиентов».
Источник: Финансовые известия
Фото: v-krasnoyarske.ru
