Многим российским гражданам квартира в собственность досталась в результате безвозмездной передачи жилья, согласно закону «О приватизации жилищного фонда в РФ» 1991 г. Большинство людей при этом использовали свое законное право на бесплатную приватизацию, в результате чего собственниками отдельно взятой квартиры оказались все прописанные в ней.
Пока люди просто живут на этих собственных квадратных метрах, особых проблем не возникает. Вопросы могут появиться при продаже жилья, находящегося в совместной или долевой собственности.
Как юридически грамотно вести себя при продаже своей доли недвижимого имущества, объясняет начальник юридического отдела агентства недвижимости «Перспектива» Анна Калугина.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
- Существуют ли какие-то особенности в подготовке документов к продаже квартиры, находящейся в совместной или долевой собственности, если все собственники полюбовно договорились о сделке?
- Необходимо подготовить такой же пакет документов, как и при продаже квартиры, находящейся в собственности одного лица. Следует обратить внимание на некоторые особенности.
Если квартира находится в долевой собственности, для совершения сделки по ее продаже необходимы участие всех собственников и, следовательно, наличие у каждого из них экземпляров документов, подтверждающих право собственности, а также свидетельства о государственной регистрации права на соответствующую долю.
Сделка по распоряжению имуществом, которое находится в совместной собственности, может быть совершена любым из собственников, но только с согласия остальных собственников, которое должно быть оформлено нотариально.
- Если, например, только один из трех собственников хочет продать свою долю, то как он должен поступить?
- Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу по цене не ниже предложенной остальным участникам долевой собственности.
Но бывает, что оба других собственника согласны купить долю, которую продает третий. Согласно закону, он продаст свою недвижимость тому, кого сам выберет. Теоретически, конечно, можно вдвоем купить долю третьего собственника, а потом ее разделить. Но на практике это довольно сложно.
- А если из трех собственников квартиры двое настаивают на ее продаже, а один не хочет?
- Если объект недвижимости находится в долевой собственности, владельцы двух долей могут просто продать свои доли в порядке, о котором мы уже говорили. Распоряжение имуществом, которое находится в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников. Чтобы продать долю в праве собственности на объект недвижимости, находящийся в совместной собственности, ее сначала нужно выделить (ст. 254 ГК РФ).
- Как поступить, если большое количество людей владеют совместной собственностью и долю в натуре, например в виде одной комнаты, выделить невозможно?
- Нужно договариваться с остальными собственниками о выкупе. Если это не удается, то долю в натуре можно выделить через суд, а затем ее продать. Представьте, что даже на 4-5 квадратных метров найдутся покупатели! Среди таких желающих много иностранных граждан из бывших советских республик. Они с удовольствием скупают и такую малую долю, чтобы как-то «зацепиться» за недвижимость. Особенно распространено такое явление в частном секторе. По рассказу наших клиентов, некие иностранные граждане с Кавказа купили часть дома в одном из микрорайонов Автозавода. Другая, большая часть, принадлежала коренным жителям поселка. Новые собственники ежедневно уговаривали соседей продать им весь дом, но получали отказ. Неожиданно случился пожар. Коренные жители получили страховые выплаты, которых на новый дом, мягко говоря, не хватило. А эмигранты с Кавказа довольно быстро отстроили на месте пепелища шикарный особняк.
- Как быть, если собственники долей не могут между собой договориться?
- Если невозможно достичь обоюдного согласия между собственниками, следует обратиться в суд.
Фото: Metrinfo.Ru
