«У меня запутанная история, и вся надежда только на вас, - пишет в редакцию читатель «Полезной площади». – В 1993 году мы приватизировали квартиру. В 2000 году развелись с женой. Сейчас она прописала на свою половину ее сына от второго брака и пустила квартирантов. Я хочу продать свою долю. Бывшую супругу об этом предупредил. Она отказалась мою долю купить. Что мне дальше делать?»
«Хочу продать квартиру, половина которой находится в собственности девочки 12 лет. Матери у ребенка нет. Как можно продать мою долю в квартире?»
«Собственниками квартиры являются дед и двое его внуков. Дед хочет свою долю продать. Каждый из нас, внуков, согласен ее купить. Есть ли у кого-нибудь преимущественное право покупки дедовской доли квартиры?»
Подобные письма и звонки поступают к нам в редакцию довольно часто.
Как юридически грамотно вести себя при продаже своей доли недвижимого имущества объясняет начальник юридического отдела агентства недвижимости «Перспектива» Анна Калугина.
Прежде всего, необходимо уточнить, в долевой или совместной собственности находится квартира.
Совместная собственность подразумевает наличие нескольких собственников. Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество у них одно, но распоряжаются они данной квартирой совместно. Практически, это собственность одной семьи. Такое явление было особенно распространенным на заре приватизации, когда муж и жена оформляли квартиру в совместную собственность. Продать такую недвижимость без согласия другого собственника невозможно.
Долевая собственность дает возможность людям самостоятельно продать, подарить, завещать свою долю недвижимого имущества. На один объект недвижимости оформляется несколько свидетельств по количеству долей.
- Существуют ли какие-то особенности в подготовке документов к продаже квартиры, находящейся в совместной или долевой собственности, если все собственники полюбовно договорились о сделке?
- Необходимо подготовить такой же пакет документов, как и при продаже квартиры, имеющей одного собственника. В случае совместной собственности – одно свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество и один договор купли/продажи. При долевой собственности – свидетельства и договоры по количеству собственников долей. Например, квартира имеет 3 собственников. Значит, к продаже нужно подготовить 3 свидетельства и оформить 3 договора.
- Если из этих трех собственников, как в нашем примере, только один хочет продать свою долю, как он должен поступить?
- Согласно ст. 250 ГК РФ он обязан предоставить право преимущественной покупки другим собственникам долей. Предложение должно быть в письменной форме с четким указанием размера доли и ее стоимости (среднерыночной). Продавать свои квадратные метры собственникам других долей в данной квартире по завышенной цене запрещено. Если те, кому предложено, отказываются от преимущественной покупки, то человек имеет право продать свою долю третьим лицам. В этом случае, он должен предлагать свою часть недвижимости по цене не ниже, указанной в уведомлении.
Но бывает, что оба других собственника согласны купить долю, которую продает третий. Согласно закону, он продаст свою недвижимость тому, кого сам выберет. Можно, конечно, теоретически вдвоем купить долю третьего собственника, а потом ее разделить. Но на практике это довольно сложно.
- А если из трех собственников квартиры двое настаивают на ее продаже, а один не хочет?
- Если объект недвижимости находится в долевой собственности, владельцы двух долей просто продают свои квадратные метры «людям с улицы» в случае отказа третьего дольщика после письменного уведомления. Чтобы продать долю квартиры, находящейся в совместной собственности, ее сначала нужно выделить в натуре (ст. 254 ГК РФ).
- Как поступить, если большое количество людей владеют совместной собственностью и долю в натуре, например, в виде одной комнаты выделить невозможно?
- Нужно договариваться с остальными собственниками о выкупе. Если это не удается, то долю в натуре можно выделить через суд, а затем ее продать. Представьте, что даже на 4-5 кв. м найдутся покупатели! Среди таких желающих много иностранных граждан из бывших советских республик. Они с удовольствием скупают и такую малую долю, чтобы как-то «зацепиться» за недвижимость. Особенно распространено такое явление в частном секторе. По рассказу наших клиентов, некие иностранные граждане с Кавказа купили часть дома в одном из микрорайонов Автозавода. Другая, большая часть, принадлежала коренным жителям поселка. Новые собственники ежедневно уговаривали соседей продать им весь дом, но получали отказ. Неожиданно случился пожар. Коренные жители получили страховые выплаты, которых на новый дом, мягко говоря, не хватило. А эмигранты с Кавказа довольно быстро отстроили на месте пепелища шикарный особняк.
- Как поступить в случае, если собственником доли квартиры является несовершеннолетний ребенок?
- В случае если собственником доли в праве собственности на квартиру является несовершеннолетний ребенок, при продаже данной квартиры от его имени будут действовать его законные представители. Однако в соответствии с существующим в настоящее время законодательством необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на продажу недвижимого имущества, находящегося в собственности несовершеннолетнего.
- Как быть, если собственники долей не могут между собой договориться?
- Если невозможно достичь обоюдного согласия между собственниками, следует обратиться в суд.
Беседу вела Ольга Кустова
