Не секрет, что на рынке функционируют как успешные, так и не очень удачные бизнес-центры. Недостатки многих проектов особенно стали явными в кризис 2008 года. Если раньше, в период необоснованного повышения цен, арендаторы стремились быстрее занять помещения, подходящие им хотя бы по двум параметрам. То сегодня они демонстрируют взвешенный подход к выбору офисного объекта. Анализируется местоположение, планировка, техническое оснащение здания и многое другое. Неверный расчет собственника в том или другом может привести к проблемам с заполняемостью офисного центра.
Притча во языцех
Успешность любого проекта – офисного центра, торгового или складского комплекса – зависит от правильно разработанной маркетинговой концепции. На этапе проектирования девелопер должен адекватно оценить потенциал и перспективы местоположения. Это поможет избежать многих ошибок при строительстве бизнес-центра и его дальнейшей эксплуатации, а также спрогнозировать доходность инвестиций. Поэтому важно изначально определить, нужен ли в конкретном месте бизнес-центр, и если нужен, то какого класса - А, В, В+ или С – он будет. Большое внимание уделяется тем проектам, которые уже реализованы в этом районе. Обычно объекты класса А не строятся по соседству с офисными зданиями класса С. Они кардинально отличаются и по качественным характеристикам, и по социальному окружению. Например, если в первом случае арендаторами выступают крупные российские и международные компании, то во втором - предприятия малого и среднего бизнеса.
Класс бизнес-центра определяет его архитектурную концепцию, планировку помещений, качество используемых отделочных материалов, уровень технического оснащения здания и безопасности, насыщенность внутренней инфраструктуры и многое другое, что в совокупности формирует арендную ставку.
Будет ли бизнес-центр востребован у операторов, зависит также от его транспортной и пешеходной доступности, наличия парковки и удобных подъездных путей. Как правило, большинство сотрудников даже крупных международных компаний добираются до места работы на общественном транспорте: метро, автобусах и маршрутных такси. Поэтому, если бизнес-центр планируется построить от ближайшей станции метро дальше, чем в 15-20 минутах ходьбы, собственнику объекта класса А и В следует предусмотреть шаттл-басы. Например, в БЦ «Country Park» не только организована доставка сотрудников, но и предусмотрена возможность отследить движение шаттл-басов по сотовому телефону.
При разработке концепции будущего бизнес-центра немаловажную роль играет анализ инфраструктуры района: наличие аптек, магазинов, супермаркетов, торговых центров, кафе, ресторанов, фитнес-клубов и т.д. Это поможет выявить составляющую, которой не хватает на конкретной территории, и которую было бы целесообразно организовать в бизнес-центре для повышения его привлекательности для арендаторов. Например, в БЦ «Легион-I» есть итальянское кафе, корпоративная столовая, отделение банка, турфирма, юридическая компания, химчистка.
Не стоит забывать про маркетинговое продвижение объекта: презентация бизнес-центра на профильных выставках, конференциях, привлечение брокерских компаний, которые знают потребности тех или иных фирм в новых помещениях, ускорят процесс сдачи в аренду площадей будущего бизнес-центра.
Бизнес-центр с «изюминкой»
Как правило, арендаторы при поиске офисного объекта анализируют три основных показателя: местоположение здания, его класс и ценовую политику собственника бизнес-центра. То есть, если компания в нужном ей районе находит несколько современных объектов, оборудованных по последнему слову техники с прекрасными видовыми характеристиками, она выберет именно тот, где ей предложат наиболее привлекательные ставки аренды. Поэтому цена должна быть адекватной и рынку, и качеству бизнес-центра. Например, БЦ на Земляном валу, 50 класса В+ - современное здание с центральной системой кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляцией. Ставки аренды здесь колеблются от $600 до $800 за кв.м/год, и цена в целом оправдана. БЦ «Brand City» рядом со станцией метро Павелецкая представляет собой очень хорошую реконструкцию по архитектуре, ландшафтному дизайну, современным инженерным технологиям, конструктивным решениям и многому другому. Помещения объекта сдаются по достаточно демократичным ставкам - $590-660 руб. за кв.м/год.
Однако в некоторых бизнес-центрах управляющие компании сталкиваются с проблемой низкой наполняемости объекта. Так в БЦ «GreenWood», расположенном между БЦ «Country Park» и ТВК «Crocus City Hall», на сегодняшний день около половины помещений пустует, хотя проект выполнен на уровне, соответствующем классу В. В таких случаях лучше прибегнуть к маркетинговым акциям по оптимизации ценовой политики, например, предоставить в подарок машино-место или арендные каникулы, предложить сделать ремонт за счет собственника по плану арендатора, понизить ставку аренды на 10-15% и т.д. Это будет выгоднее, чем нести расходы по содержанию пустующих помещений.
На востребованность офисного объекта сильно влияет грамотно решенный вопрос парковки. Собственник может организовать как подземную, так и наземную парковку. Сложность в том, что строительство подземной – очень дорогостоящее мероприятие с крайне низким уровнем доходности. Поэтому если БЦ планируется возвести за пределами ТТК, а не реконструировать существующий объект в центре столицы, девелопер может отказаться от подземной парковки в пользу наземной с большим количеством машино-мест. Как правило, арендные ставки за одно машино-место колеблются от 3 до 15 тысяч рублей в месяц в зависимости от местонахождения бизнес-центра. Для повышения привлекательности объекта к парковке могут прилагаться услуги автомойки и шиномонтажа. Например, в БЦ «Country Park» эти услуги включены в арендную ставку. Сотрудники компаний определенное количество раз в месяц могут бесплатно помыть свою машину и поменять шины.
Безусловно, для арендаторов также важны комфортные условия работы, которые достигаются за счет наличия в здании современных систем кондиционирования и вентиляции, бесшумных лифтов, систем безопасности, освещения помещений, клининговых и IT-услуг и многого другого. Например, арендаторы жалуются, что сегодня система кондиционирования некоторых бизнес-центров класса В+ не соответствуют заявленному уровню объектов, что особенно заметно в летний период.
Большим спросом у арендаторов пользуются также предприятия общественного питания, расположенные на территории бизнес-центров – кафе, рестораны, столовые. Как, например, в БЦ «Ноев ковчег» наниматели помещений в отличие от клиентов извне получают определенные преференции при аренде одноименного ресторана, находящегося на территории объекта. Это не только дает возможность сотрудникам компаний пообедать, не покидания бизнес-центр, но и позволяет проводить различные мероприятия: конференции, деловые встречи, корпоративы и т.д. С этой же целью используются просторные атриумы с лобби-барами. Поэтому архитектурная концепция таких помещений в бизнес-центрах, как правило, направлена на создание максимально уютной, комфортной атмосферы. Например, атриум БЦ «Легион-I» даже украшен настоящими деревьями, а в вестибюле стоит рояль.
Нередко собственники зданий в качестве дополнительной услуги организуют для своих арендаторов корпоративное питание. Стоимость бизнес-ланча обычно варьируется от 150 до 250 рублей за человека. Руководство компании либо датирует часть обеда, либо оплачивает его полностью. Для собственника здания прибыльной эту услугу назвать нельзя - деньги относительно небольшие, зато арендаторам удобно.
В некоторых качественных бизнес-центрах последние этажи отведены под апартаменты с целью их реализации среди компаний-арендаторов. Однако на московском рынке эти помещения не очень востребованы. Лишь единичные компании покупают апартаменты для своих сотрудников, в основном они пользуются спросом у частных лиц, как например, в БЦ «Москва-Сити». Поэтому нельзя сказать, что апартаменты в бизнес-центре – один из способов привлечения арендаторов.
Актуально
Вопрос «Как привлечь арендаторов в БЦ?» актуален для собственников объектов во все времена, особенно сегодня, когда компании демонстрируют взвешенный подход при выборе новых помещений. Безусловно, правильно разработанная концепция на начальных этапах эксплуатации объекта позволит обеспечить ему наибольший процент наполняемости. Однако не стоит забывать, дальнейший успех бизнес-центра зависит от грамотного подхода управляющей компании к удовлетворению потребностей нанимателей помещений. Выигрывает тот, кто может предложить оптимальные арендные ставки и комфортные условия работы, соответствующие заявленному уровня объекта.
Фото: saintpetersburg.olx.ru
