Британская недвижимость привлекает зарубежных инвесторов не только стабильной динамикой, но и глубокой традицией правовой защиты частного собственника.
Правовая система Великобритании предоставляет больше возможностей для покупки жилой недвижимости без лишней огласки по сравнению со странами континентальной Европы, где налоговые органы часто пресекают попытки купить недвижимость, к примеру, через трастовые фонды.
Но изменения в законах происходят и на Туманном Альбионе: в 2013 году были приняты поправки к закону о ежегодном налоге на недвижимость (Annual Tax on Enveloped Dwellings), которые вынудили многих действительных владельцев элитной недвижимости выйти «из тени» офшоров и тем самым раскрыть свои имена.
С инициативой ужесточить законодательство выступает британский премьер Дэвид Кэмерон, который пообещал бороться с инвестициями нелегального происхождения в недвижимость Великобритании. Для этого он предлагает ввести новый Земельный кадастр специально для зарубежных фирм, владеющих собственностью в Великобритании. Помимо этого, премьер планирует расширить реестр действительных собственников не только британских, но и иностранных фирм.
Также Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) рекомендует ужесточить законодательство в отношении контролируемых иностранных компаний. Великобритания является членом этой организации. Осенью 2015 года ОЭСР представит финальную версию рекомендаций по противодействию схемам ухода от налогов.
Страны ЕС в 2017 году планируют создать сводный реестр действительных бенефициаров, зарегистрированных в европейских юрисдикциях. Эту инициативу поддерживает среди прочих и Великобритания, хотя такие страны, как Германия, Испания и Польша, выступают против.
В свете этих тенденций добросовестный инвестор должен стремиться создать максимально прозрачную и законную структуру управления зарубежной собственностью.
В покупке недвижимости инкогнито нет ничего незаконного: налоговые органы, как в стране происхождения резидента, так и Великобритании, обладают всей информацией о номинальном владельце и бенефициаре. Номинальная компания используется для того, чтобы обезопасить собственника от конкурентной разведки, злоумышленников, а также праздного интереса широкой общественности.
Одним из способов анонимно приобрести недвижимость в Великобритании является создание номинальной компании (Nominee Entity), которая позволит действительному владельцу избежать упоминания в Земельном кадастре Великобритании (UK Land Registry). Номинальная компания может быть зарегистрирована как в Великобритании, так и за ее пределами.
После выбора желаемого объекта действительный владелец должен предпринять следующие шаги:
1. Открыть номинальную компанию. Для этого нужно обратиться к услугам опытных британских юристов, таким как PraxisIFM, которые откроют компанию, подберут номинального владельца и секретаря, а также оформят все необходимые документы.
2. Заключить договор поручения о том, что номинальный директор будет действовать в интересах действительного собственника (Nominee Director Declaration).
3. Оформить письмо об освобождении от обязательств (Director Resignation Letter), которое обезопасит номинального директора, в случае если реальный владелец нарушит закон.
4. Написать генеральную доверенность (Power of Attorney) от имени номинального директора компании, которая позволит реальному владельцу (или указанным им лицам) заключать договоры купли-продажи, осуществлять фактическое управление, открывать банковские счета и т.д.
5. Заключить договор купли-продажи желаемого объекта недвижимости от лица компании.
Прежде чем начать сотрудничество, британские юридические компании проведут процедуру due diligence и выяснят источник происхождения средств клиента. Тем, кто обладает нелегальными доходами, в помощи будет отказано. Помимо этого, действительный владелец должен предоставить рекомендательное письмо от имени своих финансовых консультантов, компаньонов по бизнесу или любых других лиц, которые могут поручиться за его репутацию.
Данная схема ни в коем случае не позволит избежать уплаты налогов. Необходимо уплатить наследственный налог (Inheritance Tax) и гербовый сбор со сделки с недвижимостью (Stamp Duty Land Tax). При этом, можно обратиться в Кадастровую палату Великобритании и предоставить копию договора о создании номинальной компании (Nominee Agreement), что поможет уменьшить гербовый сбор.
Пока что инициативы британского правительства, ОЭСР и ЕС являются проектами, которые должны пройти через сложный бюрократический механизм. На сегодняшний день информация о действительном бенефициаре может быть раскрыта только в ходе судебного процесса о легализации преступных доходов.
