Вы решили продать старую квартиру. Делать ли ремонт? О чём предупреждать покупателей заранее?
Советы продавцам от руководителя офиса «Митино» агентства «Инком-недвижимость» Льва Литовкина.
– Если делать предпродажный ремонт квартиры, то какой?
– Уменьшить срок продажи и окупить вложения может косметический ремонт с минимальными затратами. Это побелка потолков, покраска батарей, покрытие пола самым дешёвым ламинатом, замена эмали в ванной, починка сантехники, чтобы не «текла», замена старой деревянной двери на самую дешёвую металлическую, замена окон на самые дешёвые пластиковые. С привлечением самой дешёвой рабочей силы.
Иногда на таких ремонтах даже строят небольшой бизнес. Покупают с дисконтом «убитую» типовую квартиру (как правило, однокомнатную), делают её таким образом пригодной для проживания и перепродают.
– Полноценный предпродажный ремонт в эконом-классе не окупается?
– Как правило, хороший ремонт окупается, в среднем, на треть. Были случаи, когда к нам обращались с предложением найти покупателя на квартиру где-нибудь на окраине за МКАД, а в ремонт при этом вложили половину её стоимости. Продать её рассчитывали с наценкой на те самые 50%. Увы, такие квартиры в обозримые сроки мы продать не можем, основной покупатель эконом-класса – тот, кто экономит деньги. Поэтому, если продавец решился на такой ремонт, он либо сделает кому-то подарок, либо не продаст квартиру очень долго.
– Какой ремонт имеет смысл делать своими силами, если продавец готов на это пойти, но не имеет особой квалификации?
– Можно постелить на пол дешёвый ламинат, поклеить обычные бумажные обои, побелить потолок, починить краны. Нередко бывает так, что, если квартиру освободят от мебели и вещей перед демонстрацией потенциальным покупателям, то «вылезает» много всего, что раньше не бросалось в глаза. Например, отсутствие обоев там, где раньше стоял шкаф или «стенка». Или, например, старые выцветшие обои на месте, где раньше висел ковёр, оставшиеся крепления, на которые этот ковёр вешали…
Такого рода недостатки лучше исправить в любом случае. Но стоит понимать: совсем уж «на скорую руку» делать ремонт не стоит, потенциальный покупатель это заметит.
– Какие квартиры лучше сразу продавать без ремонта?
– Во-первых, квартиры на первых этажах, которые потенциально могут купить не под жильё, а например, под офис или магазин. Во-вторых, те квартиры, которые имеют шансы «потянуть» на бизнес-класс. Например, в сталинском доме с высокими потолками в хорошем районе (скажем, у метро «Университет»). Или квартиры в домах бизнес-класса, которые застройщик передал в качестве «обязательной доли» городу, столичные власти выделили льготникам по социальному найму, а последние их приватизировали.
Такие квартиры достаточно очистить от вещей, избавить от неприятных запахов и устранить совсем уж явные недостатки, например, следы протечек или свисающие обои.
– Если есть возможность, оправдано ли показывать квартиру потенциальным покупателям уже без мебели и вещей?
– Если никто в продаваемой квартире не живёт, лучше освободить её от всего. Единственное, что стоит оставить или сделать специально, – максимально яркое освещение и непрозрачный тюль на окнах. Светлая квартира без мебели и вещей визуально очень выигрывает в площади, кажется больше, чем заставленная мебелью и захламлённая вещами. Также очень важно избавиться от любого неприятного запаха, например, от запаха домашних животных. Это сильно поможет продать квартиру быстрее.
– Нужно ли перед показом убирать подъезд и лифт?
– На вход в подъезд, лифт и тамбур перед входной дверью покупатели очень часто обращают внимание первым делом, даже при покупке жилья эконом-класса. Лет 10 назад ещё было не так, но времена потихоньку меняются. Если подъезд не устроит, то до просмотра квартиры дело часто не доходит вообще. С другой стороны, если до квартиры потенциальному покупателю всё понравится, бывает, что он готов принять саму квартиру практически в любом виде.
– Стоит ли ещё в объявлении о продаже упоминать о разного рода неустранимых недостатках жилья?
– Сейчас практика такова. О «сюрпризах» квартир, как например, не самый приятный вид из окна на ЛЭП или промзону, звуки от работающего трансформатора или реле в лифтовой шахте, которые прекрасно слышно в коридоре, и т. п. в объявлениях не пишут. Но об этом продавцы предупреждают по телефону, причём, как правило, по своей инициативе. Иначе слишком много времени уходит на заведомо бесполезные просмотры. Неприятных сюрпризов потенциальные покупатели не любят.
