Необходимость в аренде складских площадей разного масштаба и уровня возникает у многих фирм. В зависимости от того, какая продукция будет храниться на складе, меняются и требования к нужному помещению. Главное - четко понимать, что именно требуется компании.
При выборе склада обязательно нужно учесть следующие основные моменты:
Во-первых, необходимо решить главный вопрос: а нужен ли склад вообще?
Фирма с небольшими складскими запасами, как правило, не нуждается в постоянном помещении для хранения продукции. Ведь расходы по аренде даже небольшого склада будут весьма ощутимы: ежемесячная арендная плата, зарплата целого штата складских работников (кладовщиков, грузчиков, охранников и т.д.) и многое другое. В данном случае гораздо выгоднее воспользоваться услугами организаций, оказывающих складские услуги и принимающих товары на ответственное хранение. Они имеют свой собственный штат специалистов и все необходимое для работы: технику, механизмы и приспособления для осуществления процесса профессиональной погрузки-разгрузки-хранения практически любой группы товаров.
Так что первым делом имеет смысл просчитать расходы по первому (аренда или покупка склада) и второму (ответственное хранение) варианту и выбрать более дешевый способ работы.
Второй, не менее важный вопрос, заключается в следующем: арендовать или покупать склад?
Здесь все очень просто. Покупают или строят собственные склады обычно крупные производители или дистрибьюторы федерального уровня. У них есть свободные средства, которые они вполне могут "выдернуть" из оборота и вложить в недвижимость. У малых и средних предприятий такой возможности, как правило, нет. Именно поэтому 90% складов - сдаются в аренду.
Затем нужно определиться с типом склада.
Чтобы это сделать, нужно знать основные типы складских помещений и понимать, для чего они предназначены.
Склады можно классифицировать по различным признакам:
- по отношению к областям логистики - снабженческие, производственные и распределительные;
- по отношению к участникам логистической системы - склады производителей, торговых, транспортных, экспедиторских и логистических компаний;
- по принадлежности - склады одного предприятия (сети) и коллективной собственности;
- по функциональному назначению - длительного хранения, перевалочные, распределительные, специальные;
- по ассортиментной специализации - специализированные, универсальные, смешанные;
- по режиму хранения - неотапливаемые, отапливаемые, склады-холодильники, склады с фиксированным климатическим режимом;
- по технической оснащенности - немеханизированные, механизированные, автоматизированные, автоматические;
- по виду складских зданий и сооружений - открытые, площадки под навесом, закрытые;
- по виду складирования - с напольным, стеллажным или смешанным хранением;
- по наличию внешних транспортных связей - с причалами, железнодорожным и автодорожным подъездом, комплексные склады;
- по масштабу деятельности - центральные, региональные, местные.
После этого нужно решить, склад какого класса нужен компании.
Складские помещения делят на четыре класса - "A", "B", "C" и "D". Данная классификация основана на технических параметрах складов и развитости инфраструктуры, включая инженерные коммуникации. Практика разделения складских помещений на классы (по аналогии с офисными площадями) начала применяться в нашей стране сравнительно недавно, когда на российский рынок пришли первые зарубежные логистические компании и появились первые складские помещения международного уровня. До этого момента склады подразделялись на два основных вида - "холодные" и "тепл.
По данным компании Knight Frank, общий объем рынка складских помещений Московского региона составляет более 8 млн. кв.метров, включая объекты класса А, В, С, D. При этом на долю класса А приходится около 30% складов, а на долю класса В - около 20%. В 2007 году средние базовые арендные ставки на складские помещения класса "А" составляли 140-160 долл./кв. м. в год (без операционных расходов и НДС). А средняя базовая арендная ставка по классу "В" находилась в диапазоне 120-140 долл./кв. м в год.
В Московском регионе по-прежнему сохраняется большая доля складских помещений класса С и D (около 50% от общего объема), однако, точную статистику по этим складам эксперты не ведут - никто не может подсчитать точно, сколько именно старых складских помещений или используемых таким образом объектов осталось в столичном регионе с советского времени. Некоторые из них были реконструированы, но в основном склады остаются такими, как были, собственники ограничиваются лишь небольшой внутренней отделкой. Но, несмотря на отсутствие точных цифр, специалисты все же отмечают: хотя объем такого предложения и значителен, он ниже существующего спроса. Именно такие складские помещения больше всего востребованы малыми и средними компаниями из-за их относительной дешевизны.
Важным фактором в выборе складского помещения является и его территориальное расположение.
По данным Knight Frank, около 74% всех современных складских комплексов находится между МКАД и 1-ой бетонной кольцевой дорогой А-107, располагающейся на расстоянии 25-45 км от МКАД. При этом наибольшее количество складских площадей сосредоточено в северной части Московского региона, откуда идут основные грузопотоки из Европы, а также на юге области (трасса "Москва - Дон" и подольское направление), где идут основные грузоперевозки внутри страны. А в черте города наибольшее количество объектов расположено в Северном, Северо-Восточном и Юго-Восточном округах.
По оценке Colliers International, наиболее популярными остаются южное (45% от общего объема спрос) и северное (35%) направления.(См. График 1) Спрос на восточное и западное направления составляет 11% и 9% соответственно. Хотя, ввиду недостаточного предложения, потенциальные арендаторы часто ищут складские площади по всем направлениям (10% от общего объема спроса). Высоким спросом пользуются складские комплексы, расположенные на расстоянии 15-30 км и 30-45 км от МКАД - 44% и 34% от общего объема соответственно. Около 15% потенциальных арендаторов готовы рассмотреть склады, которые находятся далее 45 км от МКАД. Спрос на помещения, расположенные в радиусе 15 км от МКАД, составляет 7%.
Помимо месторасположения нужно обращать внимание и на удобство подъезда к складу.
Особое внимание специалисты советуют обратить на территорию, непосредственно прилегающую к складу: она должна быть достаточно просторной, чтобы большегрузный транспорт при маневрировании не испытывал неудобств и мог какое-то время находиться на стоянке рядом со складом. Если бизнес связан с железнодорожными перевозками, нужно выяснить наличие железнодорожных путей.
Важный момент - техническое состояние склада.
Специалисты рекомендуют обязательно проверить, нет ли течи в крыше, как функционируют система противопожарной безопасности, инженерные системы и т.п. Иначе, в результате, погнавшись за ценой, можно получить испорченное имущество или товары.
Отдельный вопрос - цена.
Узнавая цену, запрашиваемую арендодателем или продавцом за предложенное в аренду складское помещение, обязательно нужно поинтересоваться, что в эту цену включено или не включено. Какие дополнительные обязательные расходы будут у арендатора. Необходимо также выяснить, какие сервисные услуги входят в стоимость аренды: включена ли оплата электричества, отопления, охраны, погрузо-разгрузочных работ, платный или бесплатный въезд на территорию и т. д.
Только после этого, проанализировав все составляющие, можно принимать решение о рентабельности использования подходящего по техническим характеристикам помещения.
Итак, к вопросу выбора склада, как и офиса, нужно подходить серьезно и обдуманно. Чтобы потом не переезжать с места на место, впадая в большие и совсем ненужные затраты. А в худшем случае - вообще приостанавливая деятельность компании.
