По данным НБКИ (Национального бюро кредитных историй),с декабря 2024 года по февраль 2025 года доля отказов по ипотечным заявкам выросла на 6,7 процентного пункта. В феврале 2025 года доля отказов составила 56,2% — на 0,8 процентного пункта больше, чем в январе 2025 года.
Из-за чего банки стали чаще отказывать в выдаче ипотеки
При рассмотрении ипотечной заявки банки изучают информацию о потенциальном клиенте и могут отказать в выдаче в следующих случаях.
- Низкий балл кредитного рейтинга и плохая кредитная история. Кредитный рейтинг — это оценка состояния кредитной истории в баллах от 0 до 1000. Например, если в кредитной истории есть записи о многократных просрочках, то это понизит рейтинг. Чем ниже балл, тем меньше шансов получить ипотеку. Проверить свой рейтинг, долговую нагрузку и оценить шансы на получение ипотеки или кредита можно на Сравни. Хорошим считается рейтинг выше 795 баллов.
- Высокий показатель долговой нагрузки (ПДН). Он показывает, сколько процентов от своего дохода человек тратит на обязательства по кредитам ежемесячно. Чем выше процент, тем ниже вероятность одобрения. Оптимальной считается нагрузка ниже 30–50%. Проверить свою долговую нагрузку можно также на Сравни по этой ссылке.
- Недостаточный доход. Если официального дохода не хватает для погашения платежей, банк откажет в выдаче. Для снижения рисков просрочки важно, чтобы официального дохода (например, зарплаты) хватало для комфортной выплаты платежей. В ином случае можно привлечь созаёмщика с высоким уровнем дохода и хорошим кредитным рейтингом.
- Нехватка денег на первоначальный взнос. В 2025 году банки требуют высокого первоначального взноса — он может составлять от 53% до 75% в зависимости от города и условий конкретного кредитора. Подробнее о том, сколько нужно накопить жителям Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга для покупки квартиры, рассказали в статье «Первоначальный взнос по ипотеке достиг 75% от цены квартиры: сколько нужно накопить для покупки жилья».
Банк также может отказать в ипотеке по льготным программам, если человек не подходит под условия. Например: клиент подаёт заявку на семейную ипотеку, а у него один ребёнок, которому восемь лет. Так как семейная ипотека доступна семьям с одним ребёнком, только если он младше семи лет, банк откажет в выдаче.
Также банк не выдаст ипотеку, если исчерпаны государственные лимиты для оформления льготных программ.
Банк может отказать в выдаче ипотеки даже человеку с неплохим доходом, оптимальным кредитным рейтингом и низкой долговой нагрузкой. Это происходит из-за ограничений ЦБ.
«Текущие ограничения ЦБ — например, макропруденциальные надбавки и лимиты* для снижения уровня закредитованности, — также приводят к тому, что банки сокращают долю новых выдач», — объясняет менеджер продукта «Ипотека» в Сравни Екатерина Сташкова.
* Банки оценивают потенциальные риски перед выдачей ипотеки: в частности, сможет ли человек платить в срок. Чем выше риски невыплаты, тем больший капитал должен иметь банк для одобрения заявки. Макропруденциальные надбавки и лимиты — это дополнительные суммы, прибавленные к стандартным коэффициентам риска. Чем выше надбавки и лимиты, тем недоступнее ипотека.
Как повысить шансы на одобрение ипотеки: 5 шагов
Екатерина Сташкова отмечает, что повысить свои шансы на одобрение ипотеки можно с помощью пяти шагов:
- проанализировать текущие обязательства;
- рассчитать долговую нагрузку с учётом платежа по будущей ипотеке;
- привлечь к сделке созаёмщика;
- обратиться в несколько банков за ипотекой;
- закрыть лишние кредитные карты и текущие кредиты.
1. Проанализируйте текущие обязательства
Если сейчас есть кредиты, нужно посчитать и оценить долговую нагрузку.
Например: человек зарабатывает 150 тысяч ₽, и у него есть два кредита. Платёж по первому — 12 тысяч ₽, а по второму — 17 500 ₽ в месяц. Совокупный платёж по всем обязательствам составляет 29 500 ₽.
Чтобы получить долговую нагрузку в процентах, нужно поделить сумму платежей на ежемесячный доход и умножить на 100: 29 500 ₽ / 150 тысяч ₽ x 100 = 19,6%.
Долговая нагрузка в 19,6% считается низкой — в таком случае есть шансы на получение кредита в большинстве банков.
Какой бывает долговая нагрузка:
- Низкая, 0-30%
Можно получить кредит практически в любом банке под хорошие условия
- Средняя, 31-50%
Скорее всего, вам не будет доступен крупный кредит, но вы сможете получить кредитную карту
- Высокая, 51-100%
Даже при хорошем кредитном рейтинге вам будет сложно получить новый кредит
2. Рассчитайте долговую нагрузку с учётом платежа по будущей ипотеке
Рассчитать, каким будет ежемесячный платёж по ипотеке, можно с помощью калькулятора Сравни.
Например, если человек с долговой нагрузкой в 19,6% решит оформить ещё и ипотеку с ежемесячным платежом в 100 тысяч ₽, то его долговая нагрузка с учётом уже имеющихся кредитов составит 129 500 ₽ / 150 тысяч ₽ x 100 = 86,3%.
Такая нагрузка будет слишком большой, и банк откажет в выдаче ипотеки из-за высокого риска просрочки.
«Если совокупный платёж по всем кредитам, включая ипотеку, составляет не более 50% от дохода, то шансы на одобрение высоки. Если долговая нагрузка выше 50%, стоит рассмотреть возможность привлечения созаёмщика, в идеале — с минимальной кредитной нагрузкой. В этом случае при принятии решения банк рассматривает совокупный доход и совокупные обязательства созаёмщиков. Так шансы на одобрение кредита повысятся», — отмечает Екатерина Сташкова.
3. Привлеките созаёмщика к сделке
Созаёмщиком может стать супруг или супруга — обычно банки требуют, чтобы они были созаёмщиками, если оформляется ипотека или кредит под залог квартиры без брачного договора.
Если предположить, что человек из нашего примера женат, его супруга зарабатывает 110 тысяч ₽ в месяц и не имеет кредитов, то шансы на одобрение ипотеки будут выше, ведь долговая нагрузка на семью будет ниже 50%: 129 500 ₽ / (150 + 110 тысяч ₽) x 100 = 49,8%.
4. Обратитесь в несколько банков для получения ипотеки
У разных банков отличаются требования к клиентам. Один кредитор может отказать в выдаче кредита или ипотеки, а другой одобрит заявку.
«Не стоит ограничиваться подачей заявки в один банк. Вы можете обратиться за решением в несколько организаций. В зависимости от кредитора могут различаться требования и схема оценки потенциальных рисков», — отмечает Екатерина Сташкова.
5. Закройте лишние кредитные карты и текущие кредиты
Даже если у человека есть кредитка, которой он не пользуется, то она всё равно учитывается в расчёте долговой нагрузки, и итоговый процент нагрузки может быть выше реального. Чтобы снизить нагрузку, лучше закрыть ненужную карту.
Если по карте нет долга, в расчёте нагрузки учитывают 5% от кредитного лимита. А если задолженность есть, то 10% от её суммы. Например, если бы у человека с зарплатой в 150 тысяч ₽ и нагрузкой в 19,6% была кредитная карта без задолженности с кредитным лимитом в 100 тысяч ₽, то нагрузка бы составила: (29 500 ₽ + 5000 ₽) / 150 тысяч ₽ x 100 = 23%.
Если нагрузка с учётом текущих кредитов и будущей ипотеки получается слишком высокой, то можно отложить покупку жилья и сосредоточиться на погашении текущих обязательств. После погашения текущих кредитов нагрузка по ним станет нулевой, и будет легче выделять деньги на ежемесячный платёж по ипотеке.
Стоит ли брать ипотеку в 2025 году
В России действуют льготные ипотечные программы. Люди, подходящие под их условия, могут купить квартиру по выгодной ставке. Например:
- семейная ипотека — до 6% годовых;
- сельская ипотека — до 3% годовых;
- дальневосточная и арктическая ипотека — до 2% годовых.
«Если есть возможность купить квартиру по льготной программе со сниженной ставкой, то не стоит откладывать оформление. Так как стоимость жилья исторически только растёт, то получится купить квартиру и дешевле, чем в будущем, и сэкономить на платеже», — говорит Екатерина Сташкова.
Оформляя ипотеку в 2025 году по рыночной ставке, стоит ориентироваться на сумму, которая нужна в кредит, и на свои финансовые возможности. Лучше брать ипотеку, если нужны небольшие деньги: например, до 1–2 миллионов ₽.
Если сумма кредита будет выше и первоначальный взнос будет низким, то есть риск просрочки из-за большого ежемесячного платежа. Это связано с высокими ставками по ипотеке из-за высокой ключевой ставки ЦБ на уровне 21%.
Итоги
- Перед оформлением ипотеки важно оценить уровень дохода, процент долговой нагрузки и балл кредитного рейтинга.
- Если не хватает дохода для оплаты ежемесячного платежа по ипотеке, то к сделке можно привлечь созаёмщика с хорошим доходом и рейтингом. Если ипотеку оформляет семейная пара, то можно привлечь супруга как созаёмщика, тогда банк учтёт совокупный доход при рассмотрении заявки.
- Если есть возможность оформить льготную ипотеку, есть сумма первоначального взноса и финансы позволяют вносить платежи в срок, то не стоит откладывать покупку жилья.
