Еженедельник «Полезная площадь», совместно с кадастровой палатой провел «горячую» телефонную линию «Постановка на кадастровый учет объектов капитального строительства». На вопросы горожан ответил Василий Михайлович Романов, директора филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная Кадастровая Палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра») по Нижегородской области.
Ответы на самые популярные вопросы мы сегодня публикуем.
- Каков порядок действий при постановке на кадастровый учет объекта капитального строительства? Я хочу построить дом, каковы мои действия?
- Если вы хотите построить индивидуальный жилой дом, нужно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о намерении приобрести конкретный участок под строительство на нем индивидуального жилого дома. Орган местного самоуправления должен провести процедуру, которая называется «аукционное предоставление участка под ИЖС». Кто выиграет аукцион, тот и получит право использования данного земельного участка. Кстати, сейчас действуют государственные программы по льготному предоставлению земельных участков. Например, для детей-сирот, инвалидов, многодетных семей, военнослужащих и др.
Если разрешенное использование позволяет, то будет создан проект формирования земельного участка для его постановки на кадастровый учет. В этом процессе принимают участие кадастровые инженеры, которые наделены полномочиями формирования пакета документов, необходимого для постановки земельного участка на кадастровый учет, в частности, межевого плана. После оформления межевого плана в кадастровую палату подается заявление о постановке данного земельного участка на кадастровый учет. Сделать это может как орган местного самоуправления, так и гражданин, которому выделяется земельный участок (либо его представитель по доверенности). Далее осуществляется постановка на кадастровый учет, выдается кадастровый паспорт. На основании кадастрового паспорта производится вторичный отвод земельного участка тому лицу, которое получило право его использования в ходе аукциона.
Далее необходимо обратиться в регистрационную службу или кадастровую палату (она тоже сейчас наделена полномочиями на прием документов на регистрацию) и сдать документы на регистрацию перехода права. После регистрации у гражданина появляется право на объект недвижимости, который называется земельный участок.
Далее, если участок находится в собственности, а разрешенный вид использования – ИЖС, то владелец может сам, без разрешения органа местного самоуправления на проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию, построить себе дом. Но я, как специалист, не рекомендую так поступать, потому что есть один важный нюанс: если, не дай Бог, здание по каким-то причинам разрушиться, и в результате пострадает человек, находящийся рядом или внутри, то всю ответственность, уголовную в том числе, будет нести гражданин, самостоятельно построивший дом.
А если в процессе подготовки строительства, подготовки документации, будет участвовать орган местного самоуправления, то у вас будут юридически значимые документы, которые помогут вам в такой ситуации защитить свои права.
После постройки нужно будет снова обратиться к кадастровому инженеру, который сделает технический план. После этого пишется заявление о постановке на кадастровый учет объекта капитального строительства, а потом получается кадастровый паспорт на него. Затем можно идти в регистрационную службу и получать свидетельство о праве собственности на объект капитального строительства.
- Я хочу поставить на кадастровый учет свой дом, он находится в области, в Балахне. Куда мне обращаться? Купила дом в этом году, я – единственный собственник.
- Вы не могли приобрести дом в этом году без документов. У вас должны быть все документы на руках: договор купли-продажи, кадастровый номер с кадастровым паспортом. Ведь сегодня, согласно 122 ФЗ, передача прав без соответствующих регистрационных действий невозможна.
Если вам человек, назвавшийся хозяином, сказал: «Заплати мне деньги, и дом твой». И вы считаете, что дом ваш, без соответствующих документов, то это заблуждение. Иногда ловкие продавцы оперируют ценой: «Ты купи дом быстрее, зато дешево. Деньги нам отдай, а потом все оформишь, некогда нам возиться с документами». Нельзя так делать, нельзя входить в сомнительные сделки. Нужно запросить свидетельство о собственности, вписку из ЕГРП, кадастровый паспорт. И нужно четкое понимание того, сколько собственников, кто прописан, кто не прописан, имеются ли несовершеннолетние дети и так далее. Приходите ко мне на прием, будем разбираться.
Цитата. «Существует два разных документа: технический план и технический паспорт. Технический паспорт делается для того, чтобы выделить конструктивные элементы. А технический план необходим, чтобы осуществить постановку на кадастровый учет объекта капитального строительства».
- Я слышала, что на многоквартирные дома нужно оформлять новые кадастровые паспорта. Так ли это? У меня есть кадастровый паспорт, но, говорят, что он уже устарел.
- Нет, это не так, новые кадастровые паспорта получать не надо. Ситуация заключается в следующем. Одно время кадастровые паспорта выдавали органы технической инвентаризации (БТИ). Тогда сразу три органа занимались этим вопросом: Ростехинвентаризация, Нижтехинвентаризация и ВИСХАГИ. Каждая из этих организаций присваивала свой кадастровый номер, уникального единого номера не было.
У вас на руках сейчас имеется свидетельство о праве собственности на квартиру и кадастровый паспорт, выданный как раз в этот переходный период. Вы стали заложником ситуации, когда органы техинвентаризации не передали всю информацию кадастровой палате в полном объеме. Сейчас проводится так называемая верификация, когда в единую базу сливается юридическая (ЕГРП) и технические составляющие по объектам недвижимости.
В вашем случае возможны два варианта действий. Если вы не хотите осуществлять никаких сделок, то вам ничего делать не нужно. Верификация завершится, вашему объекту будет присвоен новый кадастровый номер.
Если же вы планируете сделку с данным объектом недвижимости, то необходимо обратиться в Росреестр по вопросу перехода прав собственности в соответствии с договором купли-продажи.
У нас сейчас действует т.н. межведомственное взаимодействие, поэтому регистратор в Росреестре через интернет может сделать запрос в базу данных кадастровой палаты на тему, существует в базе такой объект или нет. Если существует, но с другими характеристиками (например, была перепланировка), то вы можете внести необходимые изменения. Для этого нужно будет сделать новый технический план (с помощью кадастрового инженера или органов БТИ). Затем изменения будут внесены в кадастровый паспорт. Если полученные в результате параметры квартиры соответствуют данным свидетельства о собственности, которое было выдано ранее, его менять не надо. А если данные различаются, то нужно написать изменения о внесении изменений в свидетельство о праве собственности. Получите новое свидетельство.
- Какой налог нам придется платить за придомовую территорию?
- Актуальный вопрос. Сегодня каждый гражданин-владелец квартиры хочет знать, какой налог ему придется платить за землю, расположенную вокруг данного многоквартирного дома. И здесь существует масса лжеконсультантов. Кто-то советует сделать придомовую территорию как можно больше, чтобы потом этой землей можно было распоряжаться по своему усмотрению и зарабатывать на этом деньги. Чаще всего владельцам квартир это нравится, они задумываются об организации на этой земле парковок, автомоек или размещении минимаркетов. Но реальность реализации таких планов часто равна нулю, а вот платить за излишки земли налоги придется каждый год.
Поясню: существуют так называемые проектные решения, обусловленные строительными нормами и правилами – СНИПами. Согласно этим проектным решениям, многоквартирный дом должен иметь столько придомовой территории, сколько необходимо для его правильного функционирования. Чтобы свободно могли проехать машины экстренного вызова, чтобы были зеленые насаждения, детские площадки и т.д. Не более и не менее. И вид разрешенного использования таких земельных участков – под многоквартирный жилой дом. Так что парковки и автомойки построить не удастся.
- Я хочу знать, где именно проходит граница земельного участка возле моего многоквартирного дома. Как получить такую информацию?
- Абсолютно законное требование. Нужно сделать запрос в кадастровую палату на получение кадастрового плана территории. На этом плане можно увидеть реальные границы. Запросить такую справку может любой житель дома, нужно будет иметь при себе паспорт. Заявку на получение данной информации можно будет написать в кадастровой палате – для этого имеются соответствующие бланки. Стоит такая справка в районе 500 рублей. Выдача происходит в течение 5 дней. Можно также данную справку заказать по интернету, по телефону или прийти лично.
Цитата. «Сейчас есть два объекта учета: земельный участок и объект капитального строительства. Они находятся в одном месте, тесно связаны между собой. Поэтому очень логично, что со временем они должны превратиться в один объект. Как в Европе: есть земельный участок, а все, что находится на нем – это его улучшения».
- Мы купили гараж. Земля, на которой он расположен, принадлежит кооперативу. Возможна ли такая ситуация, что кооператив продаст свою землю кому-то? Что тогда будет с нашим гаражом?
- Как вы купили гараж?
- По договору купли-продажи, в нем указаны данные того, кто продал, и данные того, кто купил.
- А переход права вы регистрировали в ЕГРП?
- Нет.
- Тогда у вас проблема. Потому что покупать недвижимость следует грамотно, учитывая все нормы закона. Как часто продают гараж: «Я ухожу из гаража, а ты приходи». Вот и договорились. А это неправильно. Сегодня переход права должен быть зарегистрирован официально в службе Росреестра.
Для этого нужно, чтобы продавец гаража имел у себя свидетельство о праве собственности на гаражный бокс или на гараж. В договоре купли-продажи номер этого свидетельства о собственности прописывается в обязательном порядке. Такой договор может быть (но не обязательно) зарегистрирован у нотариуса, а переход права - в Росреестре.
После этого нужно будет решить ситуацию с землей. Сейчас говорить о том, что земля принадлежит кооперативу – некорректно. Земля может находиться либо в аренде у кооператива или в бессрочном пользовании. Этот момент следует уточнить.
Далее, если ваш бокс стоит в ряду таких же боксов, то вы имеете право долевой собственности на земельный участок совместно с остальными владельцами гаражей. На этом праве вы участок можете выкупить. А вот т.н. рекреационная зона, или зона проезда между гаражами передаче в собственность не принадлежит, она остается у кооператива.
Таким образом, вначале вам необходимо оформить право собственности на ваш бокс в соответствии с законодательством. Если у продавца нет свидетельства о праве собственности, то нужно его срочно оформлять, и затем оформлять куплю-продажу в соответствии с законом. Иначе гарантировать, что право собственности на этот гараж будет принадлежать вам, никто не сможет. Вернется бывший хозяин и скажет, что это его гараж, возразить вам будет нечего.
Начните с того, что разберитесь, какие документы у вас имеются. Далее сделайте запрос в ЕГРП, чтобы получить выписку. Из нее вы узнаете, кто по закону является собственником данного гаражного бокса. Когда выяснится, кто собственник, оформляйте с ним договор купли-продажи.
Далее по вновь оформленному договору (сам договор можно по желанию зарегистрировать у нотариуса, но это не обязательно) следует зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
- Мы купили участок (оформлен на маму), построили на нем дом. Хотим оформить все по правилам. Какие документы нам надо оформить?
- Законодательством не запрещено строить на земельном участке жилые дома, если разрешенный вид использования это позволяет. Но мой вам совет – существуют подводные камни, которых нужно остерегаться. Если собственник самостоятельно построит на земельном участке дом, то он будет нести ответственность за все последствия, которые могут наступить, если дом будет разрушаться. Чтобы этого избежать, можно построить дом в соответствии с техническими условиями, с распоряжением на проектирование, которое выдает орган местного самоуправления. После этого можно будет обратиться в строительную организацию, состоящую в СРО, и она вам непосредственно дом и построит. После этого вы получите разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Завершающий этап – постановка объекта недвижимости на кадастровый учет и регистрация на него прав собственности.
- У меня дом в области. Я его хочу поставить на кадастровый учет. Сколько времени у меня эта процедура займе?
- Примите к сведению, что граждане, у которых не оформлены дома, имеют право бесплатно оформить техническую документацию, надо только обратиться в орган местного самоуправления или в БТИ. А сколько вас собственников?
- Три человека.
- Значит, одна вы ничего делать не имеете права. Нужно этим заниматься всем собственникам, либо получить от них доверенности. А какие документы у вас имеются?
- Нам передали старинные документы о выделении участка под строительство, в них номер его указан. А так документами мы не занимались – вступили в наследство и все. Право собственности не регистрировали, на кадастровый учет не вставали.
- Начинать следует с земельного участка, затем заниматься домом. Вначале следует выяснить, на каких условиях предоставлялась земля, кто ее собственник. Затем заниматься домом - вызвать кадастрового инженера. Сейчас по области 640 кадастровых инженеров, и обратиться вы можете абсолютно к любому из них, либо в БТИ. И заказать у него технический план. Далее вам следует подать заявку о постановке вашего дома на кадастровый учет. После регистрировать право собственности.
- Сколько стоит поставить на кадастровый учет земельный участок? Где найти расценки?
- Эта информация есть на сайте kadastr52.ru.
- В 1998 году приобрели дом в деревне с земельным участком, выделенном в бессрочное пользование до 2005 года. Платили налоги и за землю, и за строение. Потом только за строение. Дом стал ветхим, мы его разобрали и хотели строить новый, но сразу сделать это не смогли. Но недавно увидели, что на границе нашего участка соседи строят дом. Они прихватили участок, находящийся рядом с нашим. В БТИ нам ответили, что соседи представили справку, что строение на соседнем участке отсутствует. Но у нас не убран фундамент, налог на имущество мы платим до сих пор. Подскажите, что делать в этой ситуации? Мы хотим построить дом и оформить землю.
- Дом вы покупали в 1998 году, и поэтому имеется заблуждение, что дом был приобретен вместе с землей. Если бы покупка была совершена до 1990 года, то, в соответствии с 20 статьей Земельного кодекса РФ, вы имели бы право перевести земельный участок из бессрочного пользования в частную собственность. А само по себе бессрочное пользование – это не собственность.
Нужно записаться ко мне на личный прием, и я проконсультирую, потому что нужно видеть документы. В первую очередь, понять, какие документы имеются на дом, который разрушился.
Цитата. «Покупая дом или земельный участок, требуйте все необходимые документы. Не полагайтесь на честное слово. В частности, земельный участок должен быть отмежован и поставлен на кадастровый учет. Иначе можете остаться и без денег, и без собственности!»
- Где регистрируются права на объекты капитального строительства: в кадастровой палате или в Росреестре?
- Регистрация прав производится в Росреестре. А вот прием документов на регистрацию происходит и в Росреестре, и в кадастровой палате.
