Прав, ох, прав М.А.Булгаков: квартирный вопрос нас испортил. Так и мечтается порой: приходит некий благодетель и вручает тебе связку ключей от квартиры.. А то и от дома. Может, еще и гараж в придачу подбросит. А вдруг это действительно произойдет? Что следует знать дарителю и тому, кого он собирается осчастливить? Советует Елена Никоненкова, заместитель директора ООО «Прецедент».
- Елена Валерьевна, каковы правила дарения? Проще говоря, каким имуществом из перечисленного выше и как вправе распоряжаться даритель?
- Даритель вправе распоряжаться только тем имуществом, которое принадлежит ему на правах собственности. Если человек захочет подарить квартиру, которую занимает по договору найма, у него ничего не выйдет. Для начала жилое помещение следует приватизировать, и только потом можно будет распоряжаться квартирой или домом, в том числе дарить их. Однако существуют определенные ограничения: если имущество ( в данном случае жилплощадь) нажито в браке, требуется согласие супруга (супруги); - если договор дарения совершается в отношении не физического, а юридического лица (допустим, вы захотели подарить свою квартиру какой-либо организации), такая сделка может быть поставлена под сомнение с т.з. налогообложения, хотя она и не запрещена законом (запрещено дарение между коммерческими организациями).
- Кому можно подарить свои квадратные метры?
- Кому угодно: родственнику - близкому или дальнему, даже постороннему человеку. Но следует знать: если лицо, которому вы дарите свою жилплощадь, признано недееспособным, сделку от его имени совершает его опекун, причем предварительно он обязан получить официальное заверенное согласие органов опеки и попечительства. То же самое правило действует в том случае, если даримая недвижимость принадлежит несовершеннолетнему. В этом случае его родители обязаны при заключении договора дарения представить уже упомянутый документ.
Обратная же ситуация с дарением, т.е. дарение от имени несовершеннолетнего или недееспособного, прямо запрещена законом.
Работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений запрещено принимать дар от находящихся там лиц или их родственников. Например, гражданин не может подарить квартиру лечащему врачу своей жены, проходящей курс реабилитации, а пенсионер, живущий в доме для престарелых, или его дети - сотруднику этого учреждения.
Запрещено дарение госслужащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей. В этой ситуации подарок будет выглядеть скорее взяткой.
- Какова процедура дарения?
- Между дарителем и одаряемым составляется договор в письменной форме. Чтобы правильно его оформить, можно обратиться к нотариусу. Но в принципе такого рода документы не требуют нотариального удостоверения. Регистрация договора дарения происходит в отделе по государственной регистрации того района, где находится квартира. Договор подписывается обеими сторонами, т.е. дарителем и одаряемым, и подается на регистрацию в их присутствии или по доверенности.
- Какие документы необходимы?
- В пакет документов, требующихся для регистрации договора дарения, входят правоустанавливающие документы на квартиру, договор дарения, квитанция об оплате госпошлины, технический паспорт БТИ, паспорт. Если недвижимость находится в совместной собственности двух супругов, то и согласие другого супруга на дарение. Если дарение осуществляется через доверенное лицо — доверенность.
- Можно ли подарить квартиру, если она приобретена в ипотеку, а долг еще не погашен?
- Разумеется, нет, т.к. она находится в залоге по ипотечному кредиту. Конечно, вы можете обратиться за согласием к залогодателю – банку- но будьте готовы к тому, что вам наверняка откажут.
- Можно ли оформить дарственную с условием, что квартира перейдет в собственность одаряемого только после смерти дарителя?
- Нет. Это притворная сделка, которая подменяет собой завещание имущества. В каких случаях люди прибегают к подобной уловке? Например, у дарителя есть еще наследники, причем имеющие право на обязательную долю. В принципе, дарственная может быть оформлена на будущее, но никоим образом не должна быть сопряжена со смертью дарителя.
- Существует ли налог на подаренную площадь?
- Близкие родственники дарителя – супруги, дети, родители – не облагаются налогом. Остальные одаряемые оплачивают стандартные 13%.
- Может ли даритель дать «обратный ход», т.е. аннулировать свой дар?
- Существует четкий перечень случаев, в которых дарение может быть отменено. Однако их немного. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, даритель вправе отменить свое решение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь или на жизнь его родственников, либо умышленно причинил дарителю тяжкие телесные повреждения. Правда, такие преступления должны быть подтверждены приговором суда. Кроме того, если обращение одаряемого с подаренным объектом, представляющим для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу его безвозвратной утраты, то, согласно ч. 1 ст. 578 ГК РФ, это также может служить основанием для отмены дарения. Например, дедушка подарил внуку квартиру. В ней прошла большая часть жизни пожилого человека, с ней связаны самые лучшие его воспоминания и обстановка или оформление квартиры имеет некую историческую или художественную ценность. А для внука это просто свободные квадратные метры. Он будет приглашать туда друзей и подружек, устраивать шумные вечеринки.. Можно представить, какой вид примет эта квартира через несколько месяцев. В данном случае, конечно, даритель может отказаться от своего первоначального решения.
- И последний вопрос. Елена Валерьевна, есть ли разница в процедуре дарения дома или гаража по сравнению с дарением квартиры?
- Принципиальной разницы нет. Главное, чтобы эти объекты находились в собственности дарителя.
