Если вы хотите подарить недвижимость своему родственнику, то сделать это законно можно только через договор дарения. Рассказываем, как заключить такой договор и какие нюансы надо учитывать.
Благодарим за консультацию Игоря Зенина, юриста юридического бюро «Ковенант», и Алину Шлееву, старшего юриста адвокатского бюро города Москвы «Пропозитум».
Договор дарения родственнику: основные правила
Документ, по которому квартиру можно безвозмездно передать родственнику, в обиходе обычно называют дарственной, но в законодательстве такого понятия нет. Официально он называется договором дарения — с его помощью вы можете подарить недвижимость ребёнку, брату, внуку и другим близким родственникам.
К близким родственникам относятся:
- дети
- родители
- внуки
- дедушки, бабушки
- сёстры и братья — полнородные и неполнородные.
Кстати
Того, кто передаёт квартиру по договору дарения, официально называют дарителем, а того, кто принимает её, — одаряемым.
Правило 1
Обе стороны участвуют в создании договора, могут вносить свои пункты или исключать их. Подписывают договор тоже обе стороны. Нельзя просто подарить квартиру в одностороннем порядке. Одаряемый должен принять её по всем правилам — о них мы расскажем ниже.
Правило 2
Важное условие дарения квартиры родственнику — безвозмездность, это закреплено в законе.
В тексте договора не должно быть никаких условий о встречном подарке или оплате. В противно случае такая сделка будет маскировать другую — обмен или продажу — и может быть признана притворной, а значит, недействительной.
Дарение регулируют законодательные нормы, установленные главой 32 Гражданского кодекса РФ.
Правило 3
Подарить можно только конкретную квартиру, долю в ней, конкретный дом, гараж или другой объект недвижимости. Главное — из договора дарение должно быть абсолютно понятно, что именно передаётся в дар.
Можно указать в одном документе и несколько подарков, но регистрировать их будут по отдельности. Обтекаемой формулировки «всё своё имущество» в договоре быть не должно.
Правило 4
Дарить недвижимость можно только при жизни. Нельзя прописать условие, по которому она переходит к одаряемому после смерти дарителя.
Такую сделку признают ничтожной: имущество умершего переходит к наследникам, и договор дарения не действует — наследование происходит либо по завещанию, либо по закону.
Как составить договор дарения близкому родственнику
Составить договор может любая из сторон сделки или оба родственника вместе. Если у вас нет готового документа от юриста, воспользуйтесь шаблоном договора дарения жилья от Циан.
Что обязательно нужно прописать в договоре:
- намерение одной стороны безвозмездно подарить квартиру, а второй — принять её;
- реквизиты сторон: Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации, другая контактная информация;
- информация о квартире: её полный адрес, кадастровый номер, характеристики, кадастровая стоимость, документ, на основании которого возникло право собственности, — договор купли-продажи, договор долевого участия и т. д.;
- срок, в течение которого одаряемому передадут жильё, он отсчитывается со дня подписания договора дарения;
- дата, подписи сторон.
Договор дарения подписывается в трёх экземплярах: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра.
Для подписания договора дарения квартиры понадобятся:
- Паспорта обеих сторон.
- Свидетельство о праве собственности, если оно зарегистрировано до июля 2016 года. После этого свидетельства оформлять перестали — их заменила выписка из ЕГРН.
- Техпаспорт квартиры.
- Выписки, подтверждающие, что нет задолженности за ЖКУ и зарегистрированных в квартире людей.
Надо ли заверять договор дарения близкому родственнику у нотариуса
Раньше для оформления договора дарения достаточно было составить документ, подать его в МФЦ и уплатить госпошлину. Обращаться к нотариусу требовалось, только если в сделке участвовали несовершеннолетние, ограниченно дееспособные граждане или если дарение касалось долей в праве общей собственности на недвижимость.
С 13 января 2025 года правила изменились. Теперь все договоры дарения недвижимости необходимо оформлять у нотариуса. Неважно, кем друг другу приходятся стороны, дарится целый объект или доля — договор дарения подлежит нотариальному удостоверению.
Если у дарителя есть официальная супруга или супруг, перед сделкой нужно получить нотариально заверенное согласие на дарение недвижимости. А вот супруг или супруга того, кому дарят квартиру, юридически не будут иметь никакого отношения к этой недвижимости. Подарки не считаются совместно нажитым имуществом — при разводе делить такое жильё не придётся.
Как принять в дар квартиру от близкого родственника
Одаряемый должен принять дар, без этого договор не будет считаться исполненным, и человек не станет собственником квартиры.
Чтобы принять подарок, нужно:
1. Подписать договор дарения недвижимости и акты приёма-передачи к нему. Нотариально заверить договор, уплатить госпошлину.
2. Передать все 3 подписанных экземпляра в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Это обязательный шаг: одаряемый должен стать новым законным собственником жилья.
При нотариальном удостоверении сделки документы в Росреестр передаёт обычно сам нотариус. Но при желании стороны могут обратиться за услугой напрямую, подав документы для госрегистрации через МФЦ.
Важно
Даритель передаёт одаряемому квартиру — стороны договора подписывают акт приёма-передачи.
Какие документы понадобятся для регистрации перехода права собственности в Росреестре:
1. Документы, удостоверяющие личности сторон.
2. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости: договор купли-продажи или дарения, судебный акт, свидетельство о праве на наследство.
3. Выписка из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации права собственности, выданное до 15.07.2016.
Важно
Если право собственности даритель приобрёл до 31 января 1998 года, оба этих документа не нужны. В те времена правоустанавливающие документы заверяли штампом сотрудники БТИ — этого будет достаточно для перерегистрации.
4. Нотариально удостоверенное согласие супруга, если объект находится в совместной собственности.
5. Выписка из домовой книги. Она содержит информацию о зарегистрированных в жилом помещении и снятых с учёта гражданах. Получить её можно через МФЦ или «Госуслуги».
6. Технический план помещения, если была перепланировка или переустройство.
7. Согласие держателя залога, если квартира под обременением, — например, куплена в ипотеку.
8. Согласие органа опеки и попечительства, если в квартире живут несовершеннолетние члены семьи собственника и при этом затрагиваются их права и законные интересы.
Сколько стоит подарить квартиру родственнику
С 2025 года стоимость оформления дарственной у нотариуса включает уплату:
- федерального тарифа — 0,5% кадастровой стоимости объекта: минимум — 300 рублей, максимум — 20 тыс. рублей;
- регионального тарифа — 6–10 тыс. рублей в зависимости от региона;
- госпошлины — 4 тыс. рублей за регистрацию перехода права в Росреестре.
Важно
В Госдуму внесён законопроект, который предусматривает сокращение госпошлины за нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости между близкими родственниками. Если закон примут, размер скидки на госпошлину для этой категории граждан составит 50%.
Кто именно должен оплачивать услуги нотариуса и платить госпошлину — решают стороны между собой, закон этот вопрос не регулирует.
В среднем по стране дарение по новым правилам обойдётся гражданам в 18–25 тыс. рублей — в зависимости от стоимости недвижимости и региона, в котором она находится.
Надо ли платить налог
Нет. Если один близкий родственник дарит квартиру или дом другому, налоги платить не нужно.
Главное
— Договор дарения обязательно должен быть безвозмездным, иначе его признают недействительным.
— Переход права собственности на квартиру в результате договора дарения обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.
— С 2025 года оформить любой договор дарения недвижимости, в том числе близкому родственнику, можно только через нотариуса.
— Если даритель состоит в официальном браке, для заключения договора потребуется нотариально заверенное согласие на дарение недвижимости от его супруга/супруги.
