2010 год сделал очевидным два факта: надежда на то, что рынок недвижимости будет быстро восстанавливаться, не сбылaсь. Оказалось, что темпы роста цен 2005-2007 года в принципе неповторимы. В это время инвестор мог иметь несколько доходностей на первичном рынке жилья: при вложении в строительство на нулевом цикле и перепродаже квартиры в готовом доме, а также на вторичном рынке. Все эти операции не имеют смысла на стабильном рынке. Сегодня требуются более вдумчивые подходы.
Обязательно ли иметь жилье в собственности?
По оценкам специалистов, более 50% жителей областных центров обеспечены жильем ниже норматива Минрегионравития. Более трети горожан никогда не смогут приобрести «доступное» жилье на рыночных условиях.
К 2020 г Минрегион требует обеспечить ввод 1 кв. метр жилья ежегодно на каждого проживающего в регионе. Применительно к Челябинской области - это 3 миллиона 600 тысяч квадратных метров в год. В последнем докризисном 2007 года ввод жилья в нашей области равнялся 1,9 -2 млн. кв. метров. Совсем недавно область защитила перед Минрегионом программу развития на 3 года, где прописаны обязательства по сдаче 1,3 млн кв. м жилой площади по всей области. В 2008 году в Челябинске сдали 800 тысяч кв. метров. жилья. За 9 месяцев 2010 года в нашей области введено 500 тысяч квадратов. Возможно, строители могли бы построить и больше, но где найти покупателей?
Пока ни одной стране не удалось предоставить жилье своим гражданам на праве собственности. Великобритания во время правления Тэтчер наиболее близко подошла к этому. Доля собственников там довольно высока и сейчас. В США арендуется до 30% жилья (в Нью-Йорке -до 70%), во Франции -около 45%, в Германии и Голландии -50%. В соседнем Казахстане строительство коммерческих домов идет и за счет средств республиканского бюджета, и за счет частных инвестиций. В 2009 -2010 году в порядке эксперимента там возведено более 500 тысяч кв. метров. Но 100 % владения жильем не достигнуто нигде. Более того: это и не нужно. Собственник квартиры вряд ли сорвется менять теплое место постоянного проживания на район интенсивного промышленного производства.
В России снимают жилье 5% жителей, в крупных городах этот процент достигает 8,5 %.
По расчетам того же Минрегиона к 2020 году на долю арендного жилья будет приходиться порядка 20 процентов всех новостроек в стране. Для каждого региона стоимость аренды в таких домах будет своя. Расчет, кстати, делался на примере Челябинска.
Заместитель руководителя Минрегиона К. Королевский отметил , что строительство жилья для коммерческого найма будет развиваться на условиях государственно-частного партнерства. В рамках региональных программ по развитию жилищного строительства должны быть подпрограммы, направленные на стимулирование сегмента арендного жилья. Государству важно, чтобы на рынке была такая услуга.
Инвестиционная модель доходного дома
«Корпорация «Стратум» провела исследование рынка аренды квартир Челябинске. Выяснилолось, что съемное жилье составляет 7-8 % от жилого фонда города-миллионника. Это примерно 35 тысяч квартир и комнат, где проживает около 80 тысяч человек. Емкость данного рынка- около 5 млрд рублей в год. Пока в массе своей он существует как теневой сектор экономики и государством не регулируется. Возникает здравый вопрос — как отщипнуть от этих 5 млрд ? По мнению директора ЗАО «Корпорациия Стратум» Олега Пермякова, есть несколько причин, по которым это получится.
Во-первых, люди хотят снимать жилье на срок как минимум в три года, а им предлагается в среднем лишь на полтора. Часто срок окончания аренды невозможно прогнозировать. Собственник может в любой момент выгнать квартиранта на мороз. Он же может в любой момент сказать арендатору, что со следующего месяца он будет платить на тысячу дороже, мотивируя это ростом цен на рынке. Тогда как в бизнес-центрах существует договор, ограничивающий рост цен, к примеру, процентом инфляции.
Во-вторых, отсутствует стандарт предоставления такого рода услуг. Наличие ремонта в квартире, мебели и бытовой техники, работают они или нет - зависит только от понятий и воли арендодателя.
Если устранить эти недостатки, можно вывести на рынок конкурентоспособную услугу. Главная задача здесь- сделать правоотношения между арендатором и арендодателем предсказуемыми, не допустить, чтобы арендатор попадал в рабство к арендодателю. К примеру, регистрировать отношения аренды по квартирам в ЕГРП. Люди должны рассматривать арендное жилье как полноценную альтернативу собственного. Если квартиросъемщик хочет там жить 20 лет, он должен иметь такую возможность. Именно так обстояли дела в СССР.
Если бы человек знал, что его арендная плата растет не более процента инфляции и его не выселят в любой момент, он бы реально задумался: а стоит ли вообще приобретать квартиру?
Экономика
Арендное жилье во всем мире является одним из наиболее консервативных финансовых инструментов. В отличие от коммерческой недвижимости, дом практически не подвержен маркетинговому риску. Появление второго такого же поблизости не приведет к массовому оттоку арендаторов. Инвестиции для его поддержания в нормальном состоянии минимальны.
Механизм реализации доходного жилья во всем мире детально разработан. Обычно в процессе участвуют две организации. Первая- компания — застройщик, вторая - соинвестор. Имея такого партнера, застройщик идет в банк и получает строительный кредит.
Построив жилье, он передает его в специальную управляющую компанию (не следует путать с эксплуатирующей организацией, она занимается только арендными отношениями). По мере наполняемости дома и повышения арендной платы отдается строительный кредит. Денежный поток распределяется между погашением платежей по кредиту банку и рефинансирующей организации. Часть остается у застройщика. Этот механизм хорошо работает, если ставка по кредиту не более 5% и на 20-25 лет. Но у нас в России пока таких условий нет.
Уже полтора года «Корпорация Стратум» продвигает с некоторыми челябинскими застройщиками модифицированную под местные условия идею доходного дома. Это инвестиционная модель может быть интересна руководителям крупных предприятий и компаний, имеющих дело с длинными активами, региональным банкам, частными инвесторами. Застройщик самостоятельно финансирует строительную часть кредита за счет собственных средств и полученного им коммерческого банковского кредита. Благодаря этому устраняется ключевой (с точки зрения банка) риск ликвидности построенного жилья и удешевляется стоимость кредита.
Наконец, возможен комбинированный вариант, при котором долю в проекте после его выходя на плановые показатели приобретатает со-инвестор.
Замещая часть кредита средствами инвестора, схема выходит на параметры, которые сегодня существуют на российском рынке: десятилетнее рефинансирование под 10%. Стресс-тест показывает, что схема работает даже при условии кредитования на 7 лет под 12%. Предоставить необходимый объем объем средств на приемлемых условиях могут только банки с госучастием (Европейский банк реконструкции и развития, Сбербанк, ВТБ, Внешэкономбанк).
Параметры модели (в рублях)
\ Квартира (40 кв. м) \ Дом (120 квартир) \ 30 00 квартир (9% рынка)
Оценочная стоимость \ 1056000 \ 126720000 \ 3168000000
Строительный кредит к погашению \ 802816 \ 96337920 \ 2408448000
Средства Инвестора \ 400000 \ 48000000 \ 1200000000
Эквивалент стоимости доли Инвестора \ 475200 \ 57024000 \ 1425600000
Объем рефинансирования \ 402816 \ 48337920 \ 1208448000
Арендные платежи (в год) \ 144000 \ 17280000 \ 432000000
Платежи в погашение кредита ( в год) \ -65556 \ -7866774 \ -196669347
ЧДП до погашения (резервирование под 20%) \ 65332 \ 7839871 \ 195996784
Возврат средств Инвестора до погашения \ 293995 \ 35279421 \ 881985526
Остаток инвестированных средств \ 106005 \ 12720579 \ 318014474
Стоимость доходного бизнеса \ \ 155520000 3888000000
Чтобы быть конкурентоспособным, жилье в доходных домах должно быть макисмально дешевым. Снижение себестоимости достигается за счет меньшего метража квартиры, поскольку пока у нас платят за квартиру, а не за количество квадратных метров. Модель берет за основу найм 1-комнатной квартиры в Челябинске 9 тысяч рублей, двухкомнатной- 13 тысяч рублей. Для инвесторов это означеат доходность на «входе» в проект 15, 8 %, до погашения кредита- 7,3 %, после погашения - 16,2 % (или 22 222 рубля за квадратный метр).
Альтернативным вариантом рефинансирования доходных домов является выпуск «длинных» облигаций с их размещением среди широкого круга инвесторов. Очень заинтересованы в таких проектах негосударственные пенсионные фонды, которые как раз и имеют «длинные» деньги, а арендная недвижимость как раз является уникальным низкорисковым «длинным» активом.
Формирование цивилизованного предложения по аренде квартир — пожалуй, единственное средство регулирования рынка жилья в России. Как показывает практика, цены на жилье в России регулируются только наличием или отсутствием денег у населения. Для инвесторов, не успевших принять участие в дележе скважин и трубопроводов, есть шанс занять один из крупнейших рынков, которые еще остались.
Кто еще осваивает данный рынок в Челябинске?
Первый доходный дом а Челябинске уже построен, он стоит на улице Островского.
Пока он действует как корпоративная гостиница, позволяющая предприятиям размещать своих людей на длительные сроки. C физическими лицами доходный дом «Островский» не работает, только с юридическими. Стоимость проживания в меблированной и тщательно отремонтированной однокомнатной квартире здесь равна 15 000 рублям. Это на 30 процентов выше, чем в среднерыночная в таких же панельных домах в данном районе.
Однотипными полосатыми шторами закрыты окна только в одном подъезде их двух . Получается, что пока данное предложение не очень востребовано. От комментариев руководство группы предприятий «КПД И СК» отказалось.
Александр Воробьев, заместитель председателя правления Челябинского регионального Союза Строителей :
- Нацпроект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» был основан на очень оптимистичных прогнозах: каждая семья сможет приобрести жилье с помощью собственных средств, ипотечных кредитов, других схем. Эта предпосылка оказалась утопией, решить жилищную проблему только через механизм купли-продажи невозможно.
Однако существует и другой путь – строительство доходных домов. Эта тема, кстати, является одной из основных в работе нашего Союза. Однако бизнес не спешит заниматься коммерческим наймом – строительство таких домов не обещает быстрой оборачиваемости средств, а «длинных денег» у бизнеса нет. Само понятие доходный дом предполагает получение дохода.
Пока основная проблема таких домов в достаточно низкой стоимости аренды по отношению к стоимости строительства самого дома. Если инвестор строит такое жилье на рыночных условиях, то есть выкупает землю, платит за подключение к коммуникациям и так далее, его прибыль не превысит 5 процентов годовых. Как правило, для строителей интересен доход, который начинается от 10-15 процентов годовых. Сдавая квартиры в аренду, сложно заработать большие деньги. Значит, надо смотреть, какие реальные льготы на практике будут предоставлены застройщикам. Тогда и можно будет оценить прибыльность бизнеса. Пока застройщикам интересна реализация более простых схем.
Надо искать пути инвестирования в строительство доходных домов денег государственной казны в виде средств Пенсионного фонда. Доходные дома могли бы стать для таких денег вложением, лишенным риска за счет выкупа у застройщиков уже готовых домов по заранее оговоренным ценам. Думаю что застройщики, учитывая положение в отрасли, пойдут на сделку с оптовым покупателем.
Такое жилье не будет подлежать приватизации, и уходить из госсобственности. Дома будут строиться за бюджетные деньги по заказу государства или муниципалитетов, а частные управляющие компании будут выбираться на тендере. Затраты на содержание и ремонт этого жилья ложатся на нанимателей, которые должны покрывать издержки. Это позволит сократить очередь на социальное жилье и уменьшит нагрузку на бюджет.
Необходимо внести поправки в Жилищный кодекс, позволяющие субъектам федерации создавать жилищный фонд некоммерческого использования, стоимость которого будет ниже рыночной. Законодательно необходимо установить для некоммерческого найма жилья административные правоотношения.
Владимир Спиридонов, президент группы компаний «Бизнес -дом Спиридонов»
- Я всегда люблю быть первым, открывать новые ниши на рынке. Наша группа компаний стремится реализовать идею строительства арендного жилья в сегменте бизнес-класса на собственные средства. Это будут коттеджи из современных материалов площадью от 60 кв. метров. Предполагаемая сумма арендных платежей составит от 24 тысяч рублей в месяц. Сейчас архитекторы разрабатывают проект планировки такого квартала в одном из поселков в городской черте Челябинска.
Фото: world.lib.ru
