У меня в планах давно зрело написать что-то подобное, но меня опередил Роман Курышев, эксперт в области продвижения объектов недвижимости. На мой взгляд, несмотря на то, что статья в большей степени адресована потенциальным покупателям, она будет интересна и профессиональному сообществу и представителям самих девелоперских компаний. Многие девелоперские компании на эти аспекты не обращают внимание, находясь в эйфории от первых ажиотажных продаж, а начинают задумываться только тогда, когда во лбу зияет шишка от неудачно лежавших грабель.
В статье «Как выбрать дачу» были затронуты общие критерии выбора загородной недвижимости сегмента дальних дач, независимо от первичного или вторичного рынка.
Если вы решили остановить свой выбор в сегменте строящихся поселков, то прежде чем совершить покупку, обратите внимание на ряд важных критериев. Не оценив их, вы рискуете остаться с участком земли без коммуникаций, купленным в несколько раз выше рыночной стоимости.
Концепция и состав продукта (поселка)
Если поселок позиционируется в стилистике какой-либо стран, то элементы стилистики увеличивают себестоимость и как следствие повышают риски.
В состав продукта помимо видимых и понятных вещей, могут входить или не входить мелочи, которые потом могут привести к внеплановому увеличению бюджета. Например: Подключение электричества от столба +30000. Организация въезда через ливневку + 20000. Оформление в собственность +15000. Девелопер не включает эти затраты в общую стоимость продукта для привлекательности предложения. О профессионализме может говорить то, что вас заранее предупреждают о не планируемых вами затратах, что редкость для рынка.
Проектирование и строительство
Пример: в одном из поселков не было проектов сетей и перекапывали землю под коммуникации несколько раз, технология и материалы не соответствовали нормам. В дальнейшем это приводит к затруднениям в эксплуатации и стоит дороже, если бы проектировалось изначально.
Проектирование начинается с нарезки поляны (сетка дорог, пожарные выезды, сети с расстановкой ТП, ГРП и т.д.) Все проекты согласовываются с соответствующими инстанциями.
Несколько вариантов политики строительства
1. Привлечение подрядчиков с их техникой — дорогостоящий и непрозрачный вариант.
2. Собственная бригада и наем техники в аренду — на сегодняшний момент оптимальная схема по затратам.
3. Собственная бригада и техника. Техника требует существенных затрат на ее содержание.
Сетевой график строительства
На начальном этапе строительства поселка непонятно что и когда собирается делать девелопер.
Профессиональный девелопмент использует в планировании сетевой график строительства. В нем помимо физических работ должно быть прописано движение документации. Наличие ТУ или даже проекта — это не гарантия физических сетей. Согласованный проект и справка о выполнении ТУ — это условная гарантия.
График может быть разным в зависимости от состава продукта и детализации. Суть его в том, что девелопер не только понимает что и когда делает, но и планирует затраты. Косвенно, в течении периода времени, можно понять идет финансирование с продаж или нет.
Финансирование
При финансировании с продаж поселок имеет высокую долю риска стать долгостроем. При финансировании за счет кредитования рисков меньше, но как правило банк берет в залог землю и ее вывод из под залога может занимать время. При финансировании за счет другого бизнеса или собственных средств количество рисков минимально, так как всегда есть маневр с кредитованием. На рынке представлены все три варианта.
Реклама или политика коммуникаций
В недвижимости эффективное привлечение складывается не из объемов размещения, а из понимания и профессионального использования инструментов и методов их оценки. На вторичном рынке используется только интернет, так как у собственников нет денег на рекламу. Обратите внимание на сообщение в рекламе — там должны быть: место, площадь, цена, контакты. На сайте объекта должны быть все критерии описанные в этой статье. Т.е. в компании должна быть политика информационной открытости, это говорит о серьезности намерений довести поселок до конца.
Схема продажи
На рынке применяются разнообразные схемы продажи, приведу три примера:
1. Предварительный договор — рискованная схема, по которой вы можете потерять все деньги.
2. Договор купли/продажи земли + договор на коммуникации. Здесь обратите внимание на договор по коммуникациям, прописано ли в нем ответственность и возврат денег.
3. Договор купли/продажи, но в цене заложены коммуникации. В данном варианте вы не сможете вернуть деньги за не построенные коммуникации.
Эксплуатация
Вопросы по эксплуатации уже стали стандартными вопросами клиентов при покупке земли в коттеджных поселках. Если на этапе выхода на площадку девелопер понимает расчет ежемесячных эксплуатационных взносов, предлагает дополнительные сервисные услуги (скосить газон) с ценами, то это говорит о профессионализме компании и снижает риски.
Как правило в сегменте дальних дач организовываются некоммерческие партнерства, которые требуют как минимум ежегодных собраний собственников. Если компания проводит предварительную информационную работу, чтобы сэкономить время клиентов — это также является элементом профессионализма. Как правило информирование клиентов проводится по почте и через форум поселка.
Помимо организационных вопросов по поселку, у клиентов возникают их личные вопросы. Если у поселка есть форум с представителем компании отвечающим на вопросы, то это элемент открытости и снижения рисков.
Подряд
Подряд на строительство дома представлен в двух вариантах на рынке: привлечение подрядчиков, специализирующихся на строительстве домов или строительство собственными силами. В первом случае девелопер заинтересован в получении % и подбирает подрядчиков с учетом своей прибыли, жертвуя качеством. Во втором случае девелопер нанимает бригаду и сам подбирает дешевые материалы. Прибыль при этом больше, но продать такой продукт сложнее. Независимо от того кто строит, требуйте проектно-сметную документацию дома, фото скрытых работ и лично следите за этапами строительства.
Персонал
Обратите внимание на количество персонала в девелоперской компании и модель их работы. Бывает от 3 до 15 и даже больше человек на один поселок. Команда выглядит примерно так: собственник – занимается согласованием и финансовыми потоками, строитель и продавец. Когда поселков несколько добавляется юрист и бухгалтер. Раздутый штат говорит о неэффективности управления. Т.е. фонд заработной платы отражается на себестоимости проекта, может замедлять темп строительства, повышая риски проекта и влиять на ценообразование
Заключение
Найти идеального девелопера невозможно, так как деятельность напрямую зависит от поставщиков сетей, новых законов и т.д. Есть девелоперы, которые не знают и не пытаются узнать основы девелопмента. Рынок мобилен на отсеивание и появление новых участников. Один поселок может сменить несколько девелоперов. При этом поселок может не являться долгостроем. Например, в сегменте дальних дач строится поселок бизнес класса, период реализации более 5 лет. Долгостроем можно назвать тот поселок, в котором нет обещанных сетей и коммуникаций за период более чем 3 года. Т.е. наличие не проданных участков не является риском.
На рынке есть и опытные девелоперы, которые прошли не только нелегкий путь по строительству поселков, но и общаясь с клиентами и другими участниками рынка, формируют новые маркетинговые инструменты. Например, один из девелоперов начинавший со строительства коттеджных поселков, создал удобный интернет ресурс виртуальных туров по поселкам http://lookon.ru/ На сегодняшний момент этот ресурс вырос из загородки и перешел в другие сегменты рынка недвижимости.
На данный момент развития рынка мы прошли начальную школу загородного девелопмента. Рынок вышел на новую ступень, когда помимо коммуникаций, востребованы концепции и общий профессионализм девелопера. Но возможен и откат назад, если из-за изменений налогообложения владельцы земли начнут ее скидывать. В этом случае можно прогнозировать появление большого количества поселков без коммуникаций с низкими ценами.
