Массовая государственная кадастровая оценка недвижимости имеет и свои недостатки. Не столь редко случается, что её стоимость существенно завышают. Как оспорить кадастровую оценку, чтобы не платить слишком большие налоги?
По двум основаниям
Закон «Об оценочной деятельности» (ст. 24.18) разрешает владельцам недвижимости оспаривать результаты государственной кадастровой оценки по двум основаниям:
- недостоверны сведения об объекте недвижимости;
- неправильно определена его рыночная стоимость на дату оценки.
В первом случае чаще всего имеет смысл оспаривать «кадастровую цену», когда в Государственном кадастре недвижимости сведения об объекте содержат серьёзные ошибки. Например, площадь земельного участка или квартиры ощутимо отличается от той, что написана в свидетельстве о праве собственности. Такое встречается редко.
А в определении рыночной стоимости недвижимости ошибки случаются чаще. В распоряжении её владельцев есть два способа оспорить результаты: через комиссию по рассмотрению споров при Росреестре и через суд общей юрисдикции.
Предельный срок оспаривания определён законом так, что сделать это можно практически в любое время. Но лучше заняться данным вопросом сразу после внесения в госкадастр результатов очередной оценки, что происходит в начале года (ежегодно или реже, вплоть до одного раза в пять лет). Тогда больше шансов, что их удастся успешно пересмотреть до очередного начисления налога.
На откуп чиновников и оценщиков
Комиссии по рассмотрению споров о результатах государственной кадастровой оценки работают в каждом регионе. В такую комиссию входят чиновники Росреестра, Кадастровой палаты, региональной администрации и, как правило, представители саморегулируемых организаций оценщиков. Подавать документы на рассмотрение нужно через региональное управление Росреестра.
Для рассмотрения протеста, в первую очередь, понадобится заказать отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости недвижимости на дату кадастровой оценки. Дешевле всего такой отчёт обойдётся для квартиры в многоквартирном доме. Определить рыночную стоимость других объектов недвижимости (например, загородного дома в небольшом населённом пункте) может обойтись гораздо дороже.
Помимо самого отчёта понадобится заключение саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, о соответствии данного документа требованиям законодательства РФ.
Необходимо будет предоставить и справку об оспариваемой кадастровой стоимости объекта, а также нотариально заверенную копию свидетельства о регистрации права собственности (или правоустанавливающего документа).
Чтобы подать документы, нужно заполнить соответствующее заявление и вместе с пакетом остальных бумаг передать на рассмотрение в комиссию. Чаще всего это можно сделать через экспедицию регионального управления Росреестра.
Владельцу недвижимости, оспорившему кадастровую стоимость, в семидневный срок после получения обращения направят уведомление с датой заседания комиссии – не позже, чем через месяц после принятия заявления.
Если комиссия заявление не удовлетворит, отказ можно оспорить, подав иск в верховный суд субъекта РФ.
Суд рассудит
Альтернативный путь пересмотреть кадастровую стоимость – подать иск в верховный суд общей юрисдикции субъекта РФ (ГПК РФ, ст. 26, п. 8). Стоит отметить, что такие суды получили право рассматривать подобные дела только с июня этого года.
Для обращения в суд необходимо подготовить исковое заявление об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки (или об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров). В качестве ответчика необходимо указать кадастровую палату региона, в котором находится спорный объект недвижимости, а комиссию по рассмотрению споров – как третье лицо.
В иске собственнику необходимо обосновать, почему он не согласен с кадастровой стоимостью, какие его права и интересы нарушаются тем, что её размер определён неверно, почему размер определён неверно, и какими документами это подтверждается (ГПК РФ, ст. 131).
Согласно ГПК РФ (ст. 132), к исковому заявлению нужно приложить:
- копии иска по числу ответчиков и третьих лиц;
- кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке (если кадастровая стоимость оспаривается на этом основании);
- отчёт оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости на дату кадастровой оценки (если кадастровая стоимость оспаривается, так как определена неправильно);
- копию решения комиссии по рассмотрению споров об отказе в пересмотре кадастровой стоимости (если оспаривается этот отказ);
- копии всех документов по числу ответчиков и третьих лиц;
- квитанцию об оплате госпошлины в 200 руб.
Согласно ГПК РФ (ст. 154), дело должны рассмотреть за два месяца, однако на практике процесс может затянуться. К тому же подача иска в суд требует большего числа сопроводительных документов, чем подготовка заявления в комиссию по рассмотрению споров.
Не стоит забывать и о том, что правильно составить исковое заявление самостоятельно не так просто, может понадобиться помощь юриста. Потому, в общем случае, сначала лучше попробовать оспорить кадастровую стоимость через комиссию при Росреестре.
