Я почти убеждена, что моя «однушка» стоит 2,5 миллиона. И район хороший, и дом кирпичный, и вид из окна. Могу ли я выставить квартиру на продажу по этой цене? Могу. Продам ли я ее влет? До конца не уверена.
Да, конечно, любой человек с каплей мозгов способен самостоятельно определить примерную стоимость своей квартиры. Цены на рынке недвижимости стабильные и предсказуемые. Казалось бы, достаточно внимательно изучить цены на похожее жилье, и дело в шляпе. Разве сложно найти объявления о продажах квартир примерно в том же районе, что у нас, примерно в таком же типе дома, с таким же видом из окна и примерно той же площади? И на основе широкого анализа предложений удастся выяснить близкую к истине цену.
Мы спросили профессионалов, на что обратить внимание при самостоятельной оценке квартиры, и у нас получились три разные картины. Какая из них ближе вам, судите сами.
Цена в объявлениях учитывает процент агента
Елена Неборачко, менеджер АН «Модус», говорит о том, что каждый продавец квартиры старается оценить ее самостоятельно, вне зависимости от того, обращается он к риелтору или нет. Основной источник сведений, который при этом используется - объявления о продажах схожих объектов в газетах или в интернете. Люди обзванивают продавцов и выставляют свою квартиру по цене, которая их больше устроит. Но, как правило, при реальной продаже без агентства недвижимости цена будет ниже. Потому что не учитывается один нюанс: в большинство объявлений изначально заложены комиссионные риэлтора и допуск на торг.
Елена Казимировна среди факторов, которые влияют на стоимость квартиры при продаже, называет основными следующие:
- срок продажи (как быстро владелец хочет продать недвижимость).
- Вид продажи (чистая продажа или альтернативная). Если квартира находится в альтернативной «цепочке», она оценивается выше, так как продавцу нужны деньги на приобретение другого жилья. Но так происходит не всегда: некоторые готовы выше оценить объекты в чистой продаже, потому что есть возможность получить ключи в день сделки. Такие квартиры уходят по рыночной цене без торга.
- Характеристики квартиры («хрущевка» или «улучшенка», площадь, планировка, количество комнат, состояние квартиры: «убитая», после пожара, после ремонта, со встроенной мебелью и проч.).
- Местонахождение (район, улица).
- Сочетание спроса и предложения: сколько подобных квартир есть в наличии. Если предложение многочисленное, то быстро можно будет продать, только снизив цену.
- Пакет документов. Если квартира после приватизации не перекупалась и не перепродавалась, если она находится в собственности более трех лет, то она оценивается выше, ее скорее купят по рыночной стоимости. Потому что появляется возможность возвратить подоходный налог. Если квартира менее трех лет в собственности, продать ее сложнее, и продаваться она будет с торгом.
Елена Неборачко считает, что агенты в силу профессионализма могут самостоятельно оценить квартиру, официальная же оценка требуется только в случае обращения в банк за ипотечным кредитом.
Риэлтор определит цену точнее хозяина
Вероника Юрак, менеджер АН «Монолит», обращает внимание на то, что разброс цен на однотипные квартиры, если посмотреть по объявлениям в интернете, достигает 15-30%.
Многие считают: «Моя квартира стоит столько-то!» - и ничто их не может переубедить. Но надо понимать, что продавцы находятся вне рынка, а риэлторы или оценщики - внутри рынка. И они знают, что цена - нестабильная величина, которая меняется, в первую очередь, в зависимости от колебаний спроса и предложения.
- Мы пользуемся сравнительным методом продаж, - объясняет Вероника Александровна, - у нашего агентства - одного из крупнейших в городе - есть уникальная статистика, цены конкретных проданных квартир в данный момент времени. В интернете же стоят цены не те, по которым квартиры реально продаются, а те, которые говорят об ожиданиях продавцов. Всего существует около 25 факторов, которые влияют не цену квартиры. Вот некоторые из них:
Объективные данные о квартире:
- спрос и предложение. Когда спрос падает - и цена падет, но не сразу, так как рынок недвижимости довольно инертный, а плавно.
- Местоположение дома (район, близость к остановкам общественного транспорта и паркам, удаленность от шоссе и магазинов, близость школ и ФОКов и т.д.).
- Технические характеристики: тип дома, материал, из которого изготовлены стены (кирпич, панель, блоки, год и качество постройки, состояние коммуникаций, площадь, планировка, высота потолка, этажность, этаж, куда выходят окна).
- Состояние самой квартиры (после ремонта или неухоженная, наличие стеклопакетов, металлических дверей).
Макроэкономические факторы:
- колебания доллара и евро на валютном рынке, цена на нефть, ипотечные ставки, миграционные и межнациональные вопросы, конфликты.
Микроэкономические факторы:
- введение в строй мега-проектов. К примеру, когда построили жилые комплексы «Седьмое небо» или «Цветы», цены на квартиры в близлежащих панельных домах 20- и 30-летней давности упали, потому что люди предпочитают покупать новое жилье.
Условия продажи:
- желаемая скорость продажи. Чем быстрее человеку нужно продать квартиру, тем на большие уступки в цене он готов пойти.
- Готовность и состояние документов, доверенности, перепланировки, долги.
- Форма и условия расчетов, рассрочки, налоги, способ отчуждения.
Поведение собственника и отношение к продаже:
- прежде всего, мотивация собственников, готовность клиента оформить сделку, готовность обеспечить доступ на объект.
- Профессионализм риэлтора продавцы и покупателя, и используемые технологии продажи.
Таким образом, только профессионал может определить действительную цену конкретной квартиры в конкретный период времени.
Оценка - прерогатива оценщика
Однако не во всех агентствах убеждены в том, что риэлтор должен быть мастером на все руки, и предпочитают по юридическим вопросам обращаться к юристам, по вопросам оценки - к оценщикам. Одна из компаний включила оценщика в штат своих сотрудников, и для своих клиентов предлагает его услуги бесплатно. Доводы приводятся следующие:
1. Да, у агентов со стажем огромный опыт и хорошая интуиция, но опыт показывает, что большинство из них все же оценивают стоимость квартиры на глазок, а каждая квартира индивидуальна. Разница в цене «хрущевок» со схожей планировкой по проспекту Ленина может достигать полумиллиона. Включатся другие факторы: наличие перепланировки и балкона, расположение (угловая или нет), год постройки, материал перекрытий и пр.
В общем, если человек хочет знать точную стоимость, надо идти к профессионалам-оценщикам, которых учат в вузах на базе высшего математического или экономического образования».
2. Точная оценка помогает риэлтору свободно и грамотно строить диалог с клиентом. Когда клиент ощущает, что специалист по недвижимости знает реальную цену и возможный диапазон торга, возникает уверенность в том, что риэлтор проведет все переговоры в интересах клиента. И тогда сделка проходит быстрее, экономятся время, средства, силы, и эффективность работы возрастает. Иными словами, правильная оценка - это половина успешной сделки.
7 причин обратиться за профессиональной оценкой жилья
- Ипотечное кредитование.
- Совершение сделок купли-продажи, при которых собственник и покупатель не могут прийти к одному мнению о стоимости объекта.
- Составление брачных контрактов.
- Раздел имущества разводящихся супругов.
- Вступление в права наследования.
- Выкуп или иное изъятие имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.
- Определение налогооблагаемой базы.
Средняя стоимость оценки квартиры в Нижнем Новгороде – 3 000 рублей. Компании, которые сотрудничают с банками, выдающими ипотечные кредиты, за свои услуги могут взять 8 000 – 10 000 рублей.
Если вы хотите оценить свою квартиру, нужно подготовить пакет первичных документов: правоустанавливающие документы на квартиру и технический паспорт квартиры. Далее, после заключения договора, начинается работа.
Оценщик выезжает на квартиру: надо элементарно убедиться, что она существует в действительности. Осматривает ее, делает фотографии квартиры и дома, в котором она расположена. Бывает, дом расположен в Заречье, среди не самых престижных панельных зданий. Казалось бы, цена ясна. Но при реальном знакомстве выясняется, что дом кирпичный, рядом есть дворик, охрана, шикарная детская площадка. Естественно, квартира в таком доме будет стоить дороже. Специалист сделает фотофиксацию, проверит, была ли выполнена перепланировка, и составит отчет, куда входит описание объекта по наиболее важным позициям, фотографии, оценка месторасположения, ссылки на аналогичные объекты, аналитика, повышающие и понижающие коэффициенты, полный расчет цены.
Срок оценки в среднем составляет 3 дня.
