«Договор дороже денег! Внимательно читайте условия договора с банком» – гласят по всей столице рекламные плакаты одного из крупных банков. Совет очень правильный, учитывая сложившуюся ипотечную ситуацию. Однако при ближайшем рассмотрении проблема приобретает несколько иной характер: в опасности оказывается не заемщик, а сам банк.
В последнее время состояние ипотечного кредитования в России докатилось до размеров национальной проблемы. На рынке ипотеки работают несколько сотен банков. Для каждого из них очень важно не только увеличивать количество клиентов, воспользовавшихся ипотекой, но и четко отслеживать качественный состав портфеля. Нередки случаи, когда люди пытаются схитрить или намеренно ввести банк в заблуждение, лишь бы получить вожделенный кредит.
Еще в докризисный период участники рынка сетовали на частые случаи обмана. «Не секрет, что банки, работающие в сфере розничного кредитования, не могут быть на 100% застрахованы от риска обращения к ним потенциальных заемщиков, предоставляющих о себе заведомо недостоверную информацию. Однако стоит отметить, что в ипотечном кредитовании данный риск гораздо ниже, чем в сфере потребительского кредитования. Это обусловлено тем, что клиент в данном случае проходит несколько этапов проверки, а для проведения анализа его платежеспособности, как правило, требуется полный пакет документов, подтверждающий его трудовую занятость и доходы», – отмечают эксперты банка DeltaCredit.
Самая безобидная ложь
Самая безобидная ложь потенциальных заемщиков – изменение собственных доходов, например, когда клиенту для участия в ипотечной программе недостаточно официальных доходов с основного места работы, но реальный заработок вполне позволяет платить по кредитным счетам. По рассказам участников рынка, дело иной раз доходит до абсурда. «К примеру, многие заемщики (даже из числа хорошо обеспеченных), заполняя банковскую анкету, указывают просто смешные размеры ежемесячных расходов. Создается впечатление, что большая часть столичных жителей тратит не более $100 в месяц на человека. Естественно, банки прекрасно осведомлены о размере прожиточного минимума в столице, и при расчетах чуть корректируют данные, предоставленные заемщиками», – рассказали в Бюро ипотечного кредитования. Чаще всего в таких случаях подделывают справки о доходах или завышают доход в справке с места работы в свободной форме, однако кредитные организации без проблем «отсеивают» механиков с зарплатой в $3 тыс. или 20-летних помощников директоров с зарплатой в $2,5 тыс.
Самая нелепая ложь
Самая нелепая ложь со стороны клиентов обычно связана с грубой подделкой документов: одни, сфабриковав справку 2-НДФЛ и вписав в нее красивые цифры, забывают про суммы исчисленного и удержанного налога, другие допускают ошибки, сразу бросающиеся в глаза. А некоторые в справке 2-НДФЛ указывают доход в долларах, хотя единственной валютой в таком документе может быть только рубль.
Вверх по карьерной лестнице
Очевидно, что пока отечественным горе-заемщикам, пытающимся обвести банк вокруг пальца, далеко до «профессионализма» в своем деле. Например, сотрудник банка в процессе анализа документов клиента звонит его работодателю, контактная информация которого была указана в заявлении на кредит, чтобы задать пару вопросов. В ответ работодатель говорит, что данный человек в его организации не работает и никогда не работал. Или приходит человек без образования и опыта работы и говорит, что три месяца назад нежданно-негаданно был назначен руководителем в крупной компании с большой зарплатой, хотя до этого опыта руководящей работы и работы в данной отрасли вообще не имел. В этом случае банк очень внимательно подойдет к оценке реальной платежеспособности данного клиента.
Впрочем, по оценкам специалистов, случаи указания клиентами в документах неверных сведений, осознанно или неосознанно, происходят нечасто, не более чем в 10% случаев. Вообще же вариантов мошенничества на рынке ипотечных кредитов существует великое множество. Как иногда шутят банкиры, впору выпускать руководство с советами на тему «Как обмануть банк». С каждым разом люди становятся все изобретательнее. Известны случаи получения ссуд под фальшивые счета дебиторов, прописки в залоговой квартире несовершеннолетних (опекунские советы ревностно следят за соблюдением прав несовершеннолетних на жилплощадь и могут не дать согласия на продажу, если детям не будет предоставлена аналогичная площадь) и даже срочного проведения перепланировки залогового жилья (при реализации квартир с незаконной перепланировкой у банков могут возникнуть трудности).
«Собаку съели»
Однако банки не теряют бдительности и очень серьезно подходят к вопросу одобрения заявки на кредит. Первое, на что они обращают внимание, анализируя документы, – это достоверность предоставляемых данных. Недостоверная информация в большинстве случаев достаточно быстро раскрывается, и как следствие – однозначный отказ банка в предоставлении кредита. Также в банках очень внимательно рассматривают ситуацию с наличием непогашенных кредитов, в том числе и потребительских. К тому же стоит отметить повсеместное ужесточение условий кредитования.
Юлия Гераськина, директор по продажам компании «Миэль-Новостройки», с такими заявлениями согласна. «Сегодня ситуация такова, что банки начали активно заботиться именно о качестве ипотечного портфеля, что в свою очередь способствует повышению критериев оценки потенциального заемщика. Хотя формально кредит может получить любой гражданин в возрасте от 18 до 75 лет, в действительности это не совсем так. На сегодняшний момент идеальный для банка возраст заемщика – 30-35 лет. Семейное положение заемщика и наличие у него детей – несомненный плюс для большинства банков. И это понятно: ведь если человек обзавелся семьей, он вряд ли станет рисковать, принимая решение о получении кредита. Высшее образование, трудовой стаж – все это имеет важное значение. В плюс потенциальному заемщику в банке зачтут не только документы, подтверждающие длительность трудового стажа, доход и образование, но и различные свидетельства личного успеха: свидетельства о прохождении дополнительных курсов и стажировок», – утверждает эксперт.
Однако, учитывая экономическую ситуацию, основным критерием настоящего времени является наличие активов у потенциального заемщика, например, дачи, квартиры, машины, которые тот в свою очередь может в случае необходимости заложить. «Так, некоторые банки выдают кредит при условии залога уже имеющегося имущества, – добавляет Юлия Гераськина. – Кроме того, в связи с изменениями в ипотечных программах банков в сторону ужесточения требований изменился и уровень доходов, который должен подтвердить заемщик. Если еще в мае-июле прошлого года квартиру в кредит можно было купить, имея совокупный семейный доход от 75 тыс. руб. в месяц, то на сегодняшний момент планка выросла».
В начале прошлого лета банки один за другим стали активно вносить изменения в условия выдачи кредитов. Так, многие повысили размер первоначального взноса (с 10% до 30%), ужесточили требования при проверке «серых» заемщиков. Помимо этого, с целью минимизировать свои риски начали сокращать и сроки кредитования. Что на это можно ответить? Только то, что береженого бог бережет.
Бессмысленный обман
Резюмируя, можно придти к выводу, что шансов «провести» банк практически нет. Следует помнить о том, что в большинстве банков, активно работающих на рынке ипотеки, внедрены эффективные технологии оценки кредитоспособности клиентов и оценки объектов залога. Например, информация о доходах клиентов проверяется несколькими различными способами, что сводит погрешность в оценке реальных доходов клиента почти к нулю. Для оценки рыночной стоимости объектов залога банки также имеют несколько степеней защиты: отчет независимого оценщика, анализ данных сотрудниками банка, дополнительная перепроверка оценочной стоимости. Сотруднику банка, через которого ежедневно проходят десятки кредитных дел, не составит никакого труда мгновенно увидеть несоответствия в указанных клиентом доходах или оценочной стоимости недвижимости.
Как результат, в проигрыше обычно оказывается сам недобросовестный заемщик: он вынужден слезно вымаливать у банка отсрочки платежей, приносить уверения в собственной платежеспособности и в ужасе ждать визита судебного исполнителя. Даже попытка ввести банк в заблуждение может обойтись недешево. Так что потенциальным заемщикам выгоднее не лукавить, а взять на вооружение английскую народную мудрость: честность – лучшая политика.
Фото: Майкл Откинс
