В последние годы справляться с обязательствами по строительству жилой недвижимости застройщикам становилось все сложнее. Так, в 2019 году в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве была размещена информация о банкротстве более полутысячи компаний-застройщиков. С помощью наших экспертов - Дмитрия Смородинова, руководителя отдела развития Polozov Group и Никиты Филиппова, заведующего МГКА «Бюро адвокатов "Де-юре"» разбираемся в проблеме.
Основные причины банкротства застройщиков – ошибки в бизнес-планах, задержки с вводом объектов, некачественные маркетинговые расчеты, кассовые разрывы и сложности при переходе на проектное финансирование.
Кто может «запустить» банкротство компании?
Банкротство – иногда единственная возможность для застройщиков избавиться от долгов и претензий кредиторов, не выходя за рамки закона. Регулируется данная процедура ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)», он устанавливает особенный порядок банкротства организаций-застройщиков.
По общему правилу направить в суд заявление об инициации процедуры банкротства имеют право:
- компания-должник из-за невозможности производить выплаты кредиторам.
- налоговая инспекция или другие контролирующие структуры, в случае длительного неисполнения компанией обязательных бюджетных платежей.
- любой кредитор, перед которым организация не выполняет обязательства более 3-х месяцев, а сумма долга составляет не менее 300 тысяч рублей.
С недавнего времени инициировать банкротство проблемных застройщиков имеет право и Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.
Дольщики и поставщики, как правило, не желают запускать долгий и сложный процесс. Например, процедура от подачи первого заявления до начала банкротства крупного застройщика СУ-155 продолжалась 9 лет.
Обычно инициаторами являются банки, при наличии непогашенных долговых обязательств десятки миллионов рублей. Кто именно будет инициатором банкротства, по большому счету не главное: интересы дольщиков в любом случае будут в приоритете.
Так, конкурсный управляющий, утверждаемый судом на время процедуры банкротства, фактически берет на себя обязанности директора компании-застройщика и по закону он должен блюсти права всех кредиторов должника, в а главное - приоритетное право дольщиков.
Добавим, с 1 января 2018 года банкротство застройщиков производится по особым правилам. В частности, при банкротстве компании-застройщика закон фиксирует переход сразу к конкурсному производству, без этапа наблюдения. Это сокращает сроки процесса банкротства и соответственно ускоряет достройку проблемного жилья, что очень важно для дольщиков. Процессы банкротства компаний-застройщиков проводятся при обязательном участии органов власти, наделенных соответствующими полномочиями. Власть контролирует соблюдение прав дольщиков, однако на практике этого часто недостаточно.
Этапы процедуры банкротства
Процедура под контролем арбитражного суда может длиться несколько лет. Начинается все с реабилитационных процедур:
- наблюдение (проверяется финансовое состояние компании, созывается первое собрание кредиторов – проводится в течение 6 месяцев);
- внешнее управление (длится 1,5 года, может быть продлено еще на 6 месяцев, внешний управляющий становится руководителем предприятия, объявляется мораторий на выплату долгов);
- финансовое оздоровление (может длиться до 2-х лет, включает реструктуризацию долгов, восстановление платежей кредиторам).
Если «реанимировать» организацию не удалось, начинается этап ликвидации юрлица. Называется этот этап конкурсным производством. Продолжительность этапа 6 месяцев, возможно продление еще на такой же срок.
За это время управляющий распродает имущество и выплачивает долги. При банкротстве застройщиков на практике чаще всего применяются только наблюдение и конкурсное производство. Контроль и распределение конкурсной массы ликвидируемой компании находится в руках назначенного судом управляющего. От его умения и беспристрастности зависит справедливое погашение долгов.
Кандидатуру управляющего предлагает кредитор-инициатор. Если в арбитражный суд не представлена кандидатура, то суд выбирает специалиста на должность управляющего самостоятельно. Список претендентов подает в суд самоуправляющая организация арбитражных управляющих.
Очередность выплаты долгов
Через два месяца после публикации объявления о банкротстве компании-застройщика реестр требований закрывается. Законом установлена следующая очередность денежных выплат:
- компенсации вреда здоровью;
- выходные пособия, зарплаты, вознаграждения;
- по денежным требованиям граждан - участников строительства и по требованиям Фонда, перешедшим к нему в результате осуществления выплаты возмещения гражданам;
- расчеты с другими кредиторами.
После расчетов с первой очередью, начинаются расчеты со второй и далее по порядку. Исключение составляют залоговые кредиторы, которым выплачивается вне очереди 70% полученных средств от реализации заложенного имущества.
При банкротстве застройщика составной частью общих требований является дополнительный реестр граждан, участвующих в долевом строительстве. В списке указываются требования дольщиков о передаче жилых помещений. Граждане-участники строительства имеют право получить денежные средства или квартиру в недостроенном доме.
Погашение требований данной категории кредиторов осуществляется в третью, а не в четвертую очередь.
Льгот отдельным категориям граждан в процедуре банкротства юридических лиц не предусмотрено.
Как итог отметим: успех для дольщиков в процедуре банкротства застройщика во многом зависит от того, кто выбран конкурсным управляющим. Часто именно от него зависит, в чьих интересах будет развиваться процесс банкротства и появится ли в ходе банкротства компании-застройщика новый приобретатель, который будет достраивать проблемный объект.
При этом право предлагать кандидатуру конкурсного управляющего есть лишь у того, кто инициирует процесс банкротства.
