Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес», говоря о возможности возвращения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, отметила, что появилось целое поколение молодых нотариусов, которые не застали те времена, а именно 90-е годы, когда нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью было обязательным. И они хотят поучаствовать в этом процессе, поэтому настроены оптимистично. Остальные нотариусы более осторожны в выводах.
- Они отвыкли от всей прелести общения с гражданским населением. А особенность региональных сделок с недвижимостью такова, что мало людей, которые приходят с пачкой денег, готовые потратить их на покупку недвижимости. Чаще всего приходится сталкиваться с так называемыми цепочками: прежде, чем что-то купить, большинству необходимо что-то продать. И сложно представить, как с этим будут работать нотариусы. Привлечение ипотеки тем более создаст дополнительные трудности. Поэтому мы уверены, что риэлторы на региональных рынках без работы не останутся.
Уверена, в частности, что нотариусы не будут ходить и собирать пакеты документов, а затем заниматься регистрацией, поскольку есть специальные юридические отделы в агентствах недвижимости, которые делают это давно, и делают хорошо.
Также Елена Соловьева выразила уверенность, что нотариусы не будут предлагать какие-то альтернативные схемы взаиморасчетов, поскольку организовывать все это через банковские счета или ячейки они вряд ли возьмутся: им это ни к чему: они и так получат свой положенный по закону процент.
- Поэтому перспектива введения нотариальных сделок нас, как профессионалов не пугает. Мы все равно впишемся и в эту, более длинную цепочку оформления сделок с недвижимостью. Она настораживает нас как потребителей, как частных граждан, потому что однозначно приобретение недвижимости дешевле точно не будет. Вызывает сомнение и простота прохождения всей этой цепочки. Сейчас некие процессы уже сформированы, и когда в них вмешивается дополнительная структура, которой тоже надо будет заплатить определенный процент, то это скажется на итоговой цене и сроках прохождения сделок..
Хотя, если количество нотариусов увеличится, это может изменить ситуацию, уточнила Елена Соловьева. Возможно, в каждой риэлторской компании будет работать нотариус, и никаких проблем, в том числе и значительного увеличения накладных расходов, не возникнет.
- Хорошо, что пока у нас нет обязательного нотариального удостоверения сделок, - резюмировала Едена Соловьева. – Есть возможность посмотреть, как этот процесс проходит в других регионах. В частности, в Санкт-Петербурге: там нотариальные сделки всегда были на рынке, исторически так сложилось. И желательно, чтобы этот процесс происходил постепенно, поскольку рынок недвижимости весьма инертный, и к изменениям ему необходимо адаптироваться.
Что касается изменений в гражданском кодексе, то Елена Соловьева отметила, что отсутствие обязательной регистрации договора купли-продажи в Росреестре, помимо положительных моментов, имеет и другие стороны, на которые рынок еще будет реагировать.
- Раньше до марта 2013года , мы могли внести некие изменения в договор продажи и после сдачи его на регистрацию, заключить дополнительные соглашение я и что-то подправить, т.к. сделка считалась заключенной с момента регистрации. Теперь, когда сделка заключена после всего лишь подписания договора сторонами - это сделать невозможно, даже если имеет место просто техническая ошибка, т.к. сделка уже заключена, – обратила внимание Елена Соловьева. – Для этого придется искать иные варианты. Это тема актуальна, поскольку сейчас многие пытаются совершить сделки самостоятельно: находят варианты объектов по интернету, там же находят образцы уже устаревших образцов договоров, и при этом не имеют определенного уровня юридической грамотности, и, как вариант, участились случаи отказа в регистрации перехода права собственности на покупателей. Это могут сделать только профессиональные консультанты. Поэтому мой совет – потратьте деньги на опытного специалиста, если все остальное вы решили сделать самостоятельно. Обратитесь за оформлением вами найденного варианта квартиры в риэлторскую или юридическую компанию.
В заключение Соловьева отметила, что необходимость страхования ответственности застройщика, в том числе и при продлении срока разрешения на строительство, может повлиять на количество долгостроев: их число может вырасти. Оно и понятно: нередко застройщик продлевает разрешение на строительство, находясь в непростой финансовой ситуации, а помимо этого придется платить немалые суммы и за страховку.
Татьяна Романчева. директор Нижегородского центра научной экспертизы, остановилась на ценовой ситуации. По ее словам, вторичный рынок жилья по ценам опережает первичный. Кстати, такая ситуация характерна для всех регионов России, за исключением северо-западного. При этом в Нижегородской области себестоимость строительства жилья остается самой высокой в ПФО. Для этого есть объективные причины. В частности, практически все стройматериалы и сырье для их производства в регион привозятся. Вносит свою лепту и высокая стоимость инженерных коммуникаций. На данный момент средняя цена квадратного метра на первичном рынке составляет 56 630 рублей, а рост цен за 2013 год составил 7,3 процента (для сравнения – в 2012 году цены выросли на 18 процентов).
На вторичном рынке средняя стоимость квадратного метра составляет 65 651 руб. Цены за 2013 годы выросли на 5,2 процента (для сравнения – в 2012 году – примерно на 10 процентов).
Это говорит о том, что тот спрос, который был после окончания кризиса, исчерпывается. Такая ситуация характерна для многих регионов. В результате в некоторых городах, например, в Москве, цены в ряде сегментов рынка жилой недвижимости вообще упали. Хотя надо отметить, что с падением стоимости рубля обычно повышается покупательский спрос, так как сбережения многие предпочитают сохранять в недвижимости.
В планах областного правительства намечено увеличение ввода жилья. А особый акцент делается на жилье эконом-класса. Один их самых грандиозных проектов – микрорайон в Новинках на 110 тысяч жителей. Но будет ли такой рост предложения соответствовать спросу?
Не факт, считает Татьяна Романчева: Количество населения Нижнего Новгорода сокращается, такой миграции, как в Москве, у нас нет. Кто в таком случае будет жить в новом микрорайоне?
Что касается изменений в законодательстве, которые влияют на цены на жилье, то Татьяна Романчева выделила изменения в 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (значительное количество сделок, конкретно - порядка 80 процентов, в нашем регионе проходит в соответствии с ним, все остальные виды договоров встречаются нечасто). С 1 января 2014 года застройщику предлагается страховать свою ответственность перед дольщиком. Это, по словам Татьяны Романчевой, повлияет на стоимость жилья на первичном рынке. Хотя крупные корпорации могут не столь резко отреагировать на данное изменение.
- Определены три пути страховать свою деятельность: через банк, через страховую компанию (которая не горит желанием это делать – слишком высоки риски), через обществе взаимного страхования - некое подобие СРО(500 тыс.руб. стоит вступление в это общество и плюс 1,6 процента от стоимости объекта составляет размер страхования). Сейчас пока реакции рынка на это изменение нет. Хотя аналитики прогнозируют в связи с ним значительное увеличение цены на первичное жилье – от 4 процентов в разных регионах на разные объекты. Но это пока. Когда на рынок начнут выходить новые проекты, застройщики будут делать это уже по новым правилам, и ситуация, видимо, изменится, - уточнила Татьяна Романчева.
На цены на недвижимость на вторичном рынке произошедшие изменения в ГК не повлияют, отметила аналитик. А вот планируемые изменения в плане нотариата могут повлиять на стоимость услуг риэлторов: клиенты начнут экономить на риэлторских услугах, компенсируя таким образом расходы на нотариуса.
- На рынок может существенно повлиять введение нового порядка налогообложения. Причем это касается не только жилья, но и коммерческих объектов, и земельных участков, то есть фактически рынка загородной недвижимости. Налоговое бремя может в корне поменять ситуацию на рынке. На данный момент кадастровая стоимость всех объектов капитального строительства и земли давно посчитана. Кстати, есть случаи, когда кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной. Таким образом, все готово к старту новой системы налогообложения. Но сразу после него резких изменений на рынке ждать не стоит. Не забывайте, что рынок недвижимости инертный, - констатировала Татьяна Романчева.
Светлана Жарова, генеральный директор АН «Монолит Истейт», рассказала, что происшедшие изменения в законодательстве на работе риэлторов существенно не сказались. Если не читать разговоров о возможных изменениях и их последствиях среди агентов и менеджеров.
- Объем продаж у нас сейчас хороший. Ни в январе, ни в феврале падения мы не наблюдали, - поделилась Светлана Жарова. – Наши покупатели любят новые современные микрорайоны, которые сейчас у всех на слуху. Идут туда с большим удовольствием.
