Долевое строительство – это строительство с привлечением денежных средств лиц, у которых впоследствии возникают право собственности на объекты строительства и право общей долевой собственности на общее имущество.
Отношения сторон при долевом строительстве регулируются федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ и чаще всего подразумевают заключение договора участия в долевом строительстве между застройщиком и участником (покупателем).
Ранее застройщики имели возможность напрямую пользоваться средствами, которые им передали в счет построенных в будущем объектов. В 2019 году в указанный закон были внесены изменения: теперь денежные средства, полученные застройщиками, подлежат размещению на эскроу-счетах и становятся доступны только после регистрации в Росреестре права собственности покупателя.
Таким образом, любая мошенническая схема в той или иной степени связана с заключением иного договора, чтобы вывести возникающие отношения из-под действия специального закона и уйти от предусмотренных им гарантий. При этом, как можно будет заметить, указанные схемы имеют свойство переплетаться и могут быть задействованы одновременно. Как избежать проблем и не стать обманутым дольщиком, рассказывает кандидат юридических наук Магомед Темурзиев.
Схема №1
По предварительному договору стороны обязуются заключить основной договор в будущем на условиях, предусмотренных предварительным договором. Подобные договоры могут называться по-разному, например: "предварительный договор купли-продажи квартиры", "инвестиционный договор", "предварительный договор долевого строительства", "договор бронирования объекта недвижимости", или "договор о совместной деятельности в целях осуществления строительства".
В отличии от договора долевого участия, заключая предварительный договор, застройщик не должен регистрировать его в Росреестре. Предварительный договор не будет содержать сроков сдачи квартиры и иных обязательств застройщика, а также гарантировать, что объект вообще будет построен – он заключается только с целью закрепления обязательства заключить основной договор в будущем. Вместе с тем предварительный договор будет предусматривать как минимум оплату части стоимости объекта.
При этом на такой договор не распространяется законодательство об участии в долевом строительстве, только если судом не будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, что предполагает разбирательство и не может быть гарантировано. Кроме того, поскольку предварительный договор не регистрируется в Росреестре, то возникает риск повторной (двойной) продажи.
Одним из вариантов рассматриваемой схемы является приобретение дольщиком векселя. В таком случае покупателю предлагают помимо предварительного договора заключить договор купли-продажи векселя. Предполагается, что когда наступит момент заключения основной договора, покупатель рассчитается с застройщиком векселем. Однако вексель и предварительный договор между собой не связаны, что также обуславливает отсутствие гарантий, предусмотренных законодательством для участников долевого строительства.
После окончания строительства застройщик может отказаться от заключения основного договора. У покупателя останется право требовать вексельную сумму, однако с учетом инфляции это будут меньшие средства, чем вносились покупателем изначально.
Как избежать: отказаться от подписания предварительного договора и потребовать заключения договора долевого участия, а лучше найти другого девелопера.
Схема №2
Застройщик может работать с участниками строительства не напрямую, а через посредников (риелторские компании), заключая с последними агентские договоры. Важно, что это может быть как вполне обычный бизнес-процесс, так и мошенническая схема.
Как уже отмечалось ранее, договор долевого участия подлежит регистрации в Росреестре, поэтому он не может быть заключен дважды. Вместе с тем регистрация договора может быть проведена с задержкой или вовсе не проводиться, что позволяет другому посреднику или самому застройщику подписать и зарегистрировать второй договор с иным покупателем.
В таком случае обоих покупателей ждёт судебное разбирательство. При этом доказать прямой умысел в рамках мошенничества непросто, поскольку формально данные договоры заключались разными организациями. Застройщик и посредники не будут признавать свою вину.
В другом, более прямом виде мошенничества с посредниками, покупателя могут убедить, что фирма входит в группу компаний застройщика, аффилирована с ним и беспокойства напрасны. На самом же деле денежные средства пропадут сразу же после заключения договора, поскольку застройщик не заключал договор с покупателем напрямую, а об этой компании ему неизвестно.
Как избежать:
- проверить доверенность посредника;
- получить письмо от застройщика с заверениями о том, что данная квартира не является объектом иных заключенных им договоров и свободна от претензий третьих лиц.
Схема №3
Застройщик, планирующий начать строительство, обязан пройти ряд строительных процедур, в том числе разработать и утвердить проектную документацию, а также получить разрешение на строительство. В рамках данной схемы, снова через предварительный договор покупателю предлагается приобрести объект в здании, на строительство которого не получено соответствующее разрешение.
Покупателю предлагается неутвержденный вариант проекта. В таких документах отражены ориентировочные расчеты, а итоговая площадь помещения не гарантирована, что приводит к риску получения объекта с меньшей площадью.
Большую площадь доказать будет непросто, поскольку на момент судебного процесса у застройщика уже будет полученное разрешение, с проектной документацией, прошедшей экспертизу и отражающей меньшую площадь.
Как избежать:
- проверить наличие у застройщика разрешения на строительство, а также совпадение рассматриваемого к покупке объекта и содержащихся в разрешении данных;
- проверить наличие у застройщика прав на земельный участок, на котором идет или планируется строительство объекта. Права могут подтверждаться записью в ЕГРН.
Найти указанные документы несложно: искомая информация и документы размещаются в Единой информационной системе жилищного строительства.
Схема №4
Данная схема не является мошенничеством в строго формальном смысле, однако может привести к необоснованным затратам со стороны покупателя. Она представляет собой навязывание дополнительных услуг, например страхования, что не является обязательным, или услуг по оформлению права собственности на объект, когда в настоящий момент это является обязанностью застройщика, а также прочие действия, направленные лишь на получение от участника строительства дополнительных средств сверх цены объекта.
Как избежать: проявить стойкость.
Вывод
Общим требованием при выборе застройщика должна стать внимательность и отсутствие спешки. Следует проанализировать его деятельность и состояние, тем самым исключив возможность попасть на недобросовестного контрагента.
Как проверить застройщика
По ИНН, ОГРН или названию организации на сайте ФНС можно получить выписку из ЕГРЮЛ, которая, во-первых, подтвердит наличие такой компании, а во-вторых, содержит все необходимые реквизиты.
С помощью данных, указанных в сервисе Картотека арбитражных дел, можно проверить участие застройщика в судебных разбирательствах, не начата ли процедура банкротства. Для проверки последнего поможет также Федресурс, а информация о задолженностях содержится в Банке данных исполнительных производств.
При проверке застройщика стоит обратить особое внимание на сайты "Единой информационной системы жилищного строительства" и "Единого реестра застройщиков", где можно найти информацию о застройщике и конкретном объекте строительства, в том числе проектные декларации, разрешительную и проектную документацию, а также проверить ход строительства.
Еще один критерий при проверке - выдают ли крупные банки ипотеку при покупке жилья в проектах застройщика. Большие игроки на финансовом рынке не станут рисковать своей репутацией, связываясь с проблемной компанией.
