Расхожее мнение об условиях аренды таково, что снимать помещение с отделкой выгодней, чем арендовать в состоянии shell&core и заказывать проект с отделкой под себя. Мы решили проверить, насколько актуальна эта точка зрения. В середине октября 2013 года компанией AURORA PROJECT было проведено специальное исследование, охватившее 20 бизнес-центров столицы класса А и B, большинство из которых были запущены в эксплуатацию в 2012-2013 годах. В их число вошли: «Авилон-плаза», «Ньютон-плаза», SkyLight, Wall Street Plaza, WhiteGardens, Alcon, Mercury City (Moscow City), «Аквамарин-3», Golden Gate.
Вся суть в деталях
В ходе исследования были собраны подробные сведения: арендные ставки, срок арендных каникул, индексы инфляции, условия отделки помещений силами бизнес-центров и т.п. Данные по каждому БЦ наложили на стандартный срок аренды 5 лет и получили суммы для двух случаев: аренды помещения с типовой отделкой и аренды в состоянии shell&core с последующим заказом проекта и отделки помещения арендатором под себя. Таким образом, наглядное математическое сравнение дает понять, что выгодней – брать shell&core или площадь с отделкой.
Оказывается, что в 20% случаев заказ fit-out арендатором «под себя» в 5-летней перспективе выгоден. Причем выгода/невыгода фитаута слабо связана с классом БЦ. В бизнес центрах класса А и в центрах класса В ситуации бывают разными. Ответ на него слабо связан с классом БЦ. В бизнес-центрах класса А и в центрах класса В ситуации бывают разными. И во многом это зависит от политики БЦ. Некоторые из них это приветствуют, не желая заниматься отделкой, другие предпочитают извлекать дополнительную прибыль, предлагая типовую отделку. Например, в определенных БЦ есть немалые пустующие площади shell&core, где потенциальному арендатору крайне невыгодно делать fit-out «под себя». При этом типовую отделку такие БЦ даже не предлагают.
Казалось бы, логичное предположение о том, что лояльность БЦ к fit-out арендатора «под себя», выражающаяся в более выгодных условиях арендных каникул, ставок, будет тем выше, чем больший процент площадей у БЦ пустует, увы, не работает. Таковы лишь некоторые выводы исследования.
Тем не менее, вопрос о выгоде или невыгоде заказа арендатором своего проекта и отделки далеко не исчерпывается одной математикой. У «айсберга» есть огромная подводная часть.
Василий Юнацкевич, главный Архитектор AURORA PROJECT, отмечает, что с точки зрения архитектора, помещение, полностью воплощенное с учетом требований арендатора, которому не приходиться идти на компромиссы, значительно выигрывает у «базово реализованных» пространств.
Из западной литературы широко известна пропорция 1-5-200, где 1 - доля стоимости fit-out, 5 - доля стоимости эксплуатации помещения и 200 - стоимость расходов на оплату персонала, работающего в этом помещении в последующие годы. Отсюда ясно, что даже если затраты арендатора на свой fit-out мало-мальски окупаются повышением эффективности работы персонала, «овчинка стоит выделки».
И здесь возникает сокровенный вопрос, повысит ли арендатор производительность труда своих сотрудников, заказывая индивидуальный проект и отделку офиса под свои нужды? Поможет ли «свой»fit-out сделать бизнес более эффективным?
Рассмотрим для начала офисное освещение. Профессионалы приводят такие факты:
• 40% людей страдают от хронической сонливости на работе
• «сонный» сотрудник теряет до 2 часов рабочего времени в день
Несложно подсчитать, в какие потери это выливается для компании ежегодно. А на протяжении 5 лет? Ведь типовая отделка помещений не будет учитывать индивидуальных требований арендатора настолько, как в случае заказа fit-out «под себя». А как повышается эффективность работы персонала при изменении освещения?
Ответ может быть найден в результатах экспериментальных исследований в Великобритании, проводившихся при поддержке Fagerhult Lighting Academy. На протяжении всего учебного года отслеживалась успеваемость 36 учеников в классах с разными характеристиками освещения. Оказалось, уровень освещенности напрямую влияет на успеваемость учеников: в помещениях, где интенсивность освещения была выше, успеваемость возрастала в 1,5-2 раза.
По данным исследования, проведенного CoreNetGlobal, степень удовлетворенности сотрудника работой на 25% зависит от среды, в которой ему приходится трудиться.
Офис, как бонус
Опытные HR-менеджеры знают, что презентабельный комфортный офис – это весомый аргумент для переговоров при найме интересного кандидата. Более того, по данным одного из кадровых столичных агентств, условия работы в офисе кандидаты включают в ТОП-5 критериев при выборе места работы. Такие образом, грамотно спроектированный офис с учетом индивидуальных требований компании становится заметным фактором укрепления ее HR-бренда и снижения текучести кадров. К сожалению, в отечественных источниках мы не обнаружили серьезных исследований о влиянии текучести кадров на бизнес-показатели компании, однако сила этого влияния вряд ли вызовет у кого-то сомнения.
По мнению Василия Юнацкевича, часто изначально кажущееся выгодным предложение арендодателя при более детальном рассмотрении оказывается совершенно невыгодным арендатору, особенно со сроком аренды помещения от 3-х лет. Даже корпоративный стиль компании невозможно воплотить полноценно, оставаясь в рамках определенных стандартов арендодателя. Арендодателю легко привязаться к единой системе и оболочке, удобно ее реализовывать, обслуживать, но тут теряется очень важный момент - индивидуальность и удобство арендатора, его специфические потребности. По ряду причин снижается работоспособность сотрудников, занижается статус компании арендатора, остается незамеченным ряд важных факторов, которые обязательно проявят себя позже.
«Приведу живой пример. Один наш заказчик размещался в комплексе «четыре ветра» на Тверской. Владелец здания сильно ограничил его возможности требованиями к единообразию здания и архитектурно-планировочным решениям. Должен был соблюдаться определенный ритм освещения офисных помещений в темное время суток, предлагались не вполне устраивавшие арендатора светоограждающие решения, была заявлена невозможность переноса блока санузлов и прочее», - отметил эксперт. Как мог арендатор позволить себе в данных условиях комфортное размещение и уникальный дизайн? Решил проблему только индивидуальный проект и процесс согласования нестандартных (по мнению арендодателя) архитектурных решений. В итоге арендодатель пошел на компромисс, а заказчик получил офис с соблюдением всех своих требований».
На продуктивность работы сотрудников могут оказать неожиданное влияние и другие факторы, связанные с офисным помещением. Так, по данным исследования Online Market Intelligence, изучавшего влияние антитабачного закона, 32% опрошенных признались, что из-за отсутствия курительных комнат снизился уровень их общения с коллегами и 18% признались в снижении продуктивности работы. Как следствие, 31% опрошенных признались в ущемлении их прав и 18% в потере лояльности к работодателю. Конечно, устройство курительных комнат – не единственный выход из ситуации. Но снижение общения означает необходимость его стимулирования за счет специальной организации зон рекреации, неформального общения и даже столовой. Так, в Sociometric Solutions пришли к выводу, что устройство в столовых обеденных столов на 12 мест улучшает общение и производительность сотрудников по сравнению со столами на 4 места.
Кроме того, далеко не все компании оценивают свои издержки по методу ABC (Activity-Based-Costing). Между тем сокращение потерь хотя бы при перемещениях персонала из одного офисного помещения в другое при неудачно продуманной или неадаптированной к бизнес-процессам компании планировке может привести к существенной разнице в эффективности и производительности труда, помноженной на количество человек и годы аренды.
«Ахиллесова пята» многих компаний - коммуникативные барьеры между департаментами, наследие линейно-функционального принципа организации. В крупных компаниях сотрудники, работающие на разных этажах, могут не встречаться годами. Чтобы изменить это, эксперты по офисным пространствам предлагают современную концепцию flexoffice («гибкий» офис). Исследования наших коллег в Европе показывают, что компании, применяющие концепцию flexoffice, начинают лучше коммуницировать внутри себя. Происходит это по той причине, что сотрудники, освобождаясь от привязки к определенному рабочему месту, становятся более открыты для общения с коллегами из других отделов, люди «расширяют» привычные границы круга общения.
Российские компании всё чаще смотрят в сторону «гибкого» формата. Это связано еще и с тем, что, концепция «гибкого» офиса позволяет сэкономить на количестве «фиксированных» рабочих мест. Сэкономив на потенциальных арендных платежах, арендаторы смогут направить больше средств на развитие своего бизнеса.
Наконец, продуманный проект индивидуальной планировки офиса может предусматривать возможности для модернизации. Речь идет не только о передвижных перегородках. Например, определенный способ размещения фальш-панелей для подключения коммуникаций может допускать установку дополнительных рабочих мест без изменений планировки. Еще один способ сэкономить.
Кризис 2008 года показал, что стратегически выиграли те компании, которые продолжили инвестировать в свой бизнес, в свой офис, невзирая на временные трудности. Они инвестировали в свое лидерство, тогда как остальным готовилась роль последователей. Воистину «скупой платит дважды».
Поверхностное рассмотрение вопроса «свой fit-out или типовой» дает кажущуюся выгоду аренды помещений с отделкой в большинстве БЦ, попавших в выборку. Однако более глубокое изучение вопроса вскрывает истину: экономящий на индивидуальном проекте и отделке арендатор рискует потерять много больше в последующие годы. И ряд фактов тому подтверждение.
