Как не попасть впросак, приобретая квартиру в новостройке

31 марта 2005 года вступает в силу Федеральный закон `Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов`. Он устанавливает новый порядок привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. Кроме того, он гарантирует дольщикам защиту их прав, законных интересов и имущества.

Требуйте проектную декларацию и учредительные документы

Теперь, прежде чем приобретать квартиру в новостройке, покупатель вправе потребовать у застройщика проектную декларацию. В этом документе должна быть указана исчерпывающая информация о проекте и о застройщике: от фирменного наименования до величины собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности.

В соответствии с новым законом застройщики могут привлекать денежные средства участников долевого строительства только после опубликования такой декларации, а также получения в установленном порядке разрешения на строительство и государственной регистрации застройщиком права собственности или права аренды на предоставленный ему земельный участок.

Кроме того, в соответствии со ст. 20 закона застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу свои учредительные документы. В том числе свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе; отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета прибыли и убытков за три последних года и прочие бумаги.

Договор долевого строительства

Во избежание так называемых `двойных продаж` договоры участия в долевом строительстве отныне подлежат государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве (Росрегистрации).

Договор долевого строительства должен содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;

- сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;

- информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.

Санкции за нарушение условий договора

Законом установлены санкции за нарушение условий договора - как со стороны дольщика, так и со стороны строительной организации. Так, в соответствии со ст. 5 закона систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей (то есть, трехразовая просрочка в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 3 месяцев) является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. В этом случае дольщик обязан будет уплатить застройщику неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

В свою очередь, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования ЦБ РФ (0,17% за каждый день просрочки).

Отказ участника от исполнения условий договора

В ст. 9 Федерального закона перечислены возможные случаи одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора. Ими могут послужить:

- неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

- существенное изменение проектной документации - в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства;

- существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ(0,086% в день или 2,5% в месяц).

Передача объекта и его принятие

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту (или иному документу о передаче) после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Закон устанавливает минимальный гарантийный срок для объекта долевого строительства - пять лет. При этом, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.