Многоквартирный дом сложно построить с точностью до сантиметра в соответствии с проектом, поэтому иногда площадь квартиры в новостройке может вырасти. Что делать, если это случилось и если денег на доплату «лишних» метров у дольщика нет – разбирался Новострой-М.
Соответствующая поправка к 214-ФЗ о 5%-ом ограничении изменения площади квартиры в новостройке вступила в силу в 2017 году. Теперь эта норма регулируется п. 2 ч. 1.1. ст. 9 «Закона о долевом строительстве».
Покупая квартиру в новостройке на этапе котлована или в процессе строительства дома, дольщик должен понимать, что фактически он приобретает воздух или обещание получить объект недвижимости. Поэтому у квартиры есть две площади: проектная и фактическая. Проектная площадь – это те цифры, которые будут указаны в договоре долевого участия (ДДУ) и которые должны получиться в идеале. Фактическая площадь квартиры – это получившийся в результате строительства здания метраж, он определяется после обмеров БТИ.
Помимо этого, есть еще и приведенная площадь, которая используется для определения стоимости объекта, но до применения понижающих коэффициентов (по 0,3 для балконов и террас, по 0,5 – для лоджий). Подробнее о разнице видов площади квартир читайте в этой статье.
С 1 января 2017 года 214-ФЗ четко определяет критерий существенного изменения проектной площади квартиры: теперь это 5% от метража. Раньше застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ расхождения по метражу. Например, считалось, что 10% от (проектной) площади, прописанной в ДДУ, не будет являться существенным. Тогда дольщику приходилось доплачивать за «лишние» метры.
Теперь закон конкретизировал ту границу, где заканчивается доплата за кв. метры. Но и это еще не все. Во-первых, дольщик имеет полное право расторгнуть ДДУ, если общая площадь его квартиры увеличилась более чем на 5% от изначального (проектного) метража. То есть, если у вас нет денег, чтобы оплатить увеличившуюся квартиру на, допустим, 4-5% – вы имеете полное право расторгнуть договор долевого участия.
И второй важный момент. Если у дольщика есть деньги, чтобы оплатить дополнительную площадь квартиры, он должен знать, что по закону максимальное превышение проектной площади – это 5%, и не больше. То есть, если ваша квартира вдруг выросла на 7-8% от проектной площади, вы имеет право оплатить из них только 5%. Остальные появившиеся «квадраты» дольщик имеет право не оплачивать.
Приведем простой пример. Предположим, что вы покупали квартиру по цене 370 тысяч рублей за кв. метр. Проектная площадь квартиры по договору долевого участия составляла 45 кв. метров. Получается: 45X100 000 = 16 млн 650 тыс. рублей. Это цена вашего жилья по ДДУ.
Дом построен, по результатам обмеров БТИ оказалось, что метраж вашей квартиры вырос на 7% (до 48,15 кв. м), то есть на 1 млн 165,5 тысячи рублей (45/100%=0,45 – 1%, умножаем на 7% и получаем 3,15 кв. метра, что в деньгах составляет 1,165 млн рублей). Застройщик просит вас оплатить в кассу за «лишние» 7% площади. Вы же показываете ему обновленный 214-ФЗ, где говорится, что из этих 7% по закону вы должны оплатить лишь 5%, то есть 832,5 тысячи рублей.
Если застройщик будет настаивать на оплате 7% метража, то дальше у дольщика два варианта действий: или расторжение ДДУ (но тогда вы останетесь без квартиры), или подача заявления в суд, где застройщику объяснят, что он не прав и нарушает закон. После чего дольщик вносит в кассу застройщика деньги за 5% увеличившейся фактической площади и получает квартиру.
Помимо этого, стоит обратить внимание на сам текст ДДУ, а именно на раздел о возможности изменения цены договора. Если такого пункта нет вовсе, застройщик не вправе требовать доплаты даже 5%. Но и дольщик не сможет получить компенсацию, если площадь уменьшилась (возможен и такой сценарий). Чаще всего в ДДУ прописывают условия для осуществления перерасчета: например, указывают предельный размер расхождения площади, при котором цена договора не меняется. Допустим, если расхождение не превышает 2 кв. м – никто никому не должен. Если, как в приведенном выше примере, площадь выросла на 3,15 кв. м – применяется перерасчет цены договора.
Приходится смириться с тем фактом, что площадь квартир в современных монолитных домах может «гулять» от 2 до 5 кв. метров, кирпичные дома – это тоже, можно сказать, дома ручной работы, поэтому и там возможны расхождения в метраже. Лишь покупателям квартир в панельных новостройках можно практически не волноваться – такие здания собираются как конструктор lego, панели заранее отливаются в цехах завода, поэтому расхождения по площади, как правило, минимальны.
