У покупателя жилья в новостройке сегодня стало меньше шансов нарваться на двойные продажи, чем раньше. Но остается возможность купить квартиру в многоквартирном доме, построенном на землях ИЖС, или в объекте-долгострое.
Волна дел, связанных с возведением многоквартирных зданий на землях ИЖС, прокатилась по стране. Есть даже прецеденты сноса самовольных построек, причем тех, где жили люди. Рассматривается ряд таких дел и в Петербурге. Пока еще не снесены здания, но уже есть соответствующие решения суда по делам о строительстве многоквартирных домов на улицах Горная, Тбилисская, Сегалева и других. На территории Ленобласти подобное жилье продавалось в комплексах «Новый формат» от компании «Эверест». Клиенты заключали договоры бронирования, а разрешения на строительство у застройщика не было. В итоге оказалось, что он не справился со своими обязательствами, строительство так и не началось, и пострадали около 200 человек. Возбуждено уголовное дело.
Весной 2013 года Служба госстройнадзора и экспертизы Петербурга провела ревизию стройплощадок, а для застройщиков объявила градостроительную амнистию. Компании, которые возводили свои объекты без разрешения на строительство, должны были остановить стройку и до мая 2014 года предоставить полный пакет документов. При этом – никаких штрафов. Не подпадают под амнистию жилые дома, построенные на землях ИЖС. В списке объектов без разрешения оказалось в начале лета 162 пункта. С тех пор из него исключили 44 объекта, которые получили все документы (13 – жилые дома). Реестр объектов, строящихся незаконно, расположен по адресу http://www.expertiza.spb.ru/?show=news&id=638.
По закону и без него
Потенциальному покупателю стоит знать, на каком правовом основании сегодня ведутся продажи жилья в новостройках. В первую очередь надо обращать внимание на объекты, где строительство и продажи ведутся согласно Федеральному закону № 214-ФЗ. Именно этот документ регулирует сегодня жилищное строительство и взаимоотношения между застройщиком и дольщиком.
Но пока далеко не все компании им руководствуются. Получение разрешения на строительство и возможность заключения договоров долевого участия чаще всего тесно связаны. До сих пор на рынке есть компании, которые предлагают заключить предварительный договор. Однако наличие такой схемы не является свидетельством, что девелопер ненадежен и свои объекты в срок не построит. Есть уважаемые застройщики, которые на старте проекта пользуются этой не самой легитимной схемой. Часто это вынужденная ситуация, вызванная бюрократическими проволочками с получением разрешительной документации. Но есть на рынке компании, которые намеренно используют предварительные договоры, чтобы уйти от ответственности перед теми, кто вкладывает в строительство свои деньги. Поэтому, если застройщик предлагает заключить предварительный договор, стоит очень тщательно изучить его деятельность.
Результатом невнимательности могут стать большие проблемы. В Невский районный суд поступило 19 исков о признании прав собственности на квартиры от участников строительства жилого дома на улице Дыбенко, 42, лит. А. Заказчик строительства – ООО «Стоун», соинвестор – ООО «Премиум».
Последний привлек дольщиков, поставщиков, подрядчиков, что подтверждается договорами, актами выполненных работ. Дом был фактически построен к лету 2012 года, после чего «Стоун» заявил об одностороннем расторжении договора с «Премиумом», а в отношении последнего было возбуждено дело о банкротстве. В итоге застройщик не передал соинвестору ни одной квартиры. Не получили их и дольщики. Оказалось, «Премиум» полностью подконтролен «Стоун». Возбуждено уголовное дело, оно расследуется Главным следственным управлением МВД по СПб и ЛО. «Стоун» теперь собирается самостоятельно реализовать все квартиры в доме. Районный суд встал на его сторону, на очереди – слушания в городском суде.
Легитимные схемы
214-ФЗ регулирует не только отношения, возникающие при долевом строительстве, но и продажи по схеме жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищных накопительных кооперативов (ЖНК). По словам Игоря Стринадко, генерального директора ООО «Агентство Правового Консалтинга», наиболее распространенная форма – договор долевого участия. Для покупателя она наиболее удобна: в договоре прописаны сроки строительства, у дольщика не может возникнуть дополнительных платежей в случае проблем застройщика с поставщиками, подрядчиками, инвесторами. Просрочка в передаче ключей чревата штрафом для застройщика, который он заплатит покупателю. Тем не менее, даже 214-ФЗ не спасает от просрочки в сдаче дома.
ЖСК и ЖНК легитимны, но опасность для членов этих кооперативов в том, что они разделяют все риски проекта. Например, подрядчик получил деньги, но работы не выполнил. Все дополнительные траты ложатся на всех членов ЖСК и ЖНК. При просрочке строительства претензии тоже предъявлять некому. Тем не менее такие схемы часто используют уважаемые и известные застройщики, поэтому все указанное чаще всего относится к ним чисто теоретически.
Полезные советы
«Соберите максимум информации о проекте и застройщике, – говорит Игорь Стринадко. – Изучите проектную декларацию, которая публикуется застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в сети Интернет. Застройщик вправе не опубликовывать проектную декларацию, если он не рекламирует свой объект: тогда он обязан ее представить любому заинтересованному лицу для ознакомления».
Эксперт советует проверить наличие разрешения на строительство. Его можно потребовать у застройщика, а также найти на сайте http://www.expertiza.spb.ru/?show=resolutionproject. Стоит почитать отзывы о застройщике в интернете и посмотреть его судебную практику на сайте арбитражного суда, а также районных судов по месту его регистрации и по месту строительства дома. Может быть, уже имеются двойные продажи или застройщик находится в состоянии банкротства.
«В последнее время громкие дела с банкротствами застройщиков отошли в прошлое, – говорит Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”». – Тем не менее сделать правильный выбор с учетом богатства предложения стало сложнее. Самое основное, на что надо обратить внимание, – это имя застройщика, его опыт, предыдущие объекты, соблюдение сроков строительства. Легитимная схема продажи не всегда может гарантировать надежность, и наоборот».
Согласна с этим мнением и директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. «Стоит отметить, что наличие или отсутствие документации не является гарантией хорошего финансового положения строительной компании, поэтому проверка документов может не дать никаких результатов, – говорит она. – Если потенциальный покупатель хочет удостовериться в правильности документов, то ему целесообразнее обратиться либо в экспертный центр по определению надежности в строительстве либо к юристу крупного агентства недвижимости».
Игорь Стринадко, генеральный директор ООО «Агентство Правового Консалтинга»:
Покупателю следует заключать договор только с застройщиком, а не с подрядчиками, поставщиками, заказчиками, инвесторами и т.д. Ранее были распространены бартерные схемы, когда застройщик расплачивался с контрагентами квартирами, а те, в свою очередь, их продавали. Сейчас таких схем почти не осталось. Но стоит иметь в виду, что инвесторы, заказчики, подрядчики и прочие не вправе в рамках 214-ФЗ привлекать деньги дольщиков. Кроме того, если они не докажут, что исполнили обязательства перед застройщиком, то последний не передаст им квартиры, и дольщики их тоже не получат. Это очень рискованная схема.
Если уже заключен предварительный договор с застройщиком, но квартиру последний не передает, надо обращаться в федеральный районный суд по месту нахождения объекта. Требование – о признании права собственности на квартиру (если дом принят в эксплуатацию) либо о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, если дом не сдан в эксплуатацию.
