Срыв сроков строительства жилья может оказаться фатальным для большинства девелоперов, если дольщики будут использовать для защиты своих прав весь арсенал финансовых санкций против нарушителей.
По закону «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), в случае нарушения срока передачи дольщику объекта строительства виновный в этом застройщик обязан выплатить покупателю не только неустойку (в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ), но также возместить в полном объеме причиненные убытки. Об этом же гласит закон «О защите прав потребителей». О каких убытках может идти речь?
Среди покупателей новостроек немало семей, которые продали единственное жилье и, вложив вырученные средства в строительство, проживают в съемных квартирах. В случае задержки ввода жилья в эксплуатацию и срыва сроков, указанных в договоре долевого участия, дольщики вправе требовать от застройщиков возмещения части понесенных расходов на аренду жилья. Более того, в общую сумму убытков, подлежащих компенсации, суд может включить расходы, связанные с поиском жилья (например, риелторские комиссионные), оплатой коммунальных счетов, услуг юристов. Размер убытков участник долевого строительства должен подтвердить документально (договорами, документами об оплате, квитанциями, расписками и пр.).
Суды выносят решения по делам, связанным с компенсацией убытков, в пользу дольщиков, если доказана причинно-следственная связь между просрочкой передачи жилья застройщиком и убытками, понесенными гражданами. Если же такая связь не очевидна, то иск может быть отклонен. Например, вряд ли суд согласится компенсировать дольщику арендные расходы, возникшие до истечения установленных в договоре долевого участия сроков сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры. Важно доказать вынужденный характер понесенных затрат, а также убедить суд в отсутствии прав на пользование каким-либо жильем, помимо арендуемого.
Нередко с исками в интересах дольщиков, пострадавших в результате срыва заявленных сроков строительства, выступает Роспотребнадзор. Известны случаи, когда размер компенсаций за срыв указанных в договорах долевого участия сроков ввода достигал 15–20 % стоимости жилья.
В последнее время около 40–50 % новостроек приобретается в кредит. Как правило, на время строительства устанавливается повышенная процентная ставка, которая автоматически снижается после сдачи дома госкомиссии и оформления жилья в собственность. Переплаты по кредиту, возникшие из-за срыва сроков строительства, также могут быть взысканы с виновного в долгострое застройщика — в том случае, если динамика процентных ставок напрямую привязана к дате ввода жилья.
Стоит заметить, что Гражданский кодекс под убытками подразумевает не только расходы, которые произвела пострадавшая сторона, но и не полученные доходы, которые это лицо имело бы при обычных условиях гражданского оборота. Однако дела, связанные с взысканием упущенной выгоды частными лицами, входят в число самых сложных и непредсказуемых.
Помимо требования о выплате неустойки и компенсации убытков в случае срыва сроков строительства дольщик вправе выдвинуть к застройщику требование о возмещении морального вреда. Как показывает судебная практика, размеры компенсаций, выплаченных по таким искам участникам долевого инвестирования, составляют от 5 до 40 тыс. рублей.
