Ежедневно в России фиксируется около 40 тысяч операций (прав, сделок, ограничений и обременений) с жильём. И далеко не все они выгодны каждой из заинтересованных сторон. Попытаемся понять, почему так происходит...
1. Импульсивность, капризность, необъективность
Какая-то квартира «бросилась» на вас (расположение, цена, планировка), и вы хотите купить именно её. В результате закрываете глаза на сомнительную историю объекта и благожелательно толкуете странное поведение продавца. Вы уже прикидываете, как расставите мебель и какого цвета будут новые обои, остальное кажется досадными формальностями.
Основной риск при операциях с недвижимостью исходит даже не от мошенников-продавцов, а от таких вот эмоциональных покупателей, именно они являются благодатнейшей почвой для разнообразных злоупотреблений. Почувствовав, что вы «на крючке», даже вполне добросовестный владелец навяжет вам невыгодные для вас условия; такое случается, даже если речь идёт о «первичке».
2. Экономия на ремонте
Вы предпочитаете купить жильё без отделки или даже без планировки и сделать всё самостоятельно. В самом деле, такая квартира может стоить процентов на 20–30 дешевле, чем пустая коробка, но с оштукатуренными стенами, разведённой электропроводкой и так далее, так зачем переплачивать? Настоящий мужик способен сделать всё самостоятельно за минимальные деньги, да и друзья всегда рады помочь. Хочешь сделать хорошо – сделай сам!
Сейчас худший момент для такого решения. Если застройщики всё-таки несут основные расходы в рублях и не так сильно привязаны к курсу национальной валюты, то подавляющая часть качественных материалов для ремонта – импортного производства. Соответственно, цена на них растёт на глазах. Посчитайте все расходы не с молодецкой удалью, а с бухгалтерской дотошностью. Сколько времени займёт ремонт? Где вы будете жить в это время? Сколько денег не заработаете из-за ремонта на основной работе? Во что реально обойдётся бесплатная дружеская помощь (питание, «проставка», моральный долг в будущем)? Очень может быть, что в результате вы и время потеряете, и сильно переплатите: ремонт затягивает.
3. Денежный соблазн
В ходе альтернативных сделок (когда вы продаёте своё жильё и покупаете другое) сплошь и рядом возникает желание выйти с максимальным количеством денег. Скажем, найдя на московскую квартиру покупателя за 8,5 миллиона, вы, подбирая жильё в Щёлкове, думаете в первую очередь о том, чтобы оставить побольше денег на ремонт. В результате жертвуете квадратными метрами и другими удобствами ради лишнего миллиона в вашем положительном балансе.
Когда речь идёт о недвижимости, в том числе ремонте и мебели, «лишний» миллион рублей – это очень скромная сумма! Она быстро уйдёт на вроде бы неотложные нужды, и менее чем через год вы останетесь без миллиона и с второсортным жильём в активе. Прочитав эти строки, многие горестно вздохнут: «Вот с жиру люди бесятся! Вот мы бы…» На практике как раз такие читатели-продавцы хуже всего распоряжаются внезапно попавшими в руки деньгами. Не старайтесь выйти с максимальным кэшем (если, конечно, основной смысл сделки не в нём) – лучше попробуйте получить за свои деньги идеальное жильё.
4. Торопливость, некритичность по отношению к риелтору
Помните, что каким бы хорошим человеком ни был ваш риелтор, он заинтересован в скорейшем завершении сделки. И он, быть может даже незаметно для себя, будет подталкивать вас к принятию решения даже в момент, когда реально хороших предложений не видно. Увидев, что какой-то вариант идеально удобен по документам (полная прозрачность истории квартиры, солидное имя фирмы-продавца), риелтор наверняка захочет остановиться именно на нём. И вы незаметно для себя купите квартиру в 45 минутах на автобусе от станции метро и с окнами на лесок, вместо которого через полгода появится грандиозная стройка.
Думайте своей головой. Дело риелтора – документы, а вот узнать всё о выбранном районе, о перспективах застройки, наличии инфраструктуры – именно ваша забота, вам здесь жить. Не бойтесь «обидеть» риелтора отказом от тех или иных вариантов. У него тяжёлая, но очень высокооплачиваемая работа, так что потерпит.
5. Доверчивость, неформальный подход
Мы живём в государстве, где на первом месте стоят не законы, а отношения между людьми: как говорят бывалые аферисты, «баня с прокурором освобождает от ответственности». Это отчасти верно и для сферы недвижимости, работающие здесь люди стараются поддерживать неформальные отношения с партнёрами, отвечать за свои слова, даже если они не зафиксированы письменно, и так далее. Понимая, что имеете дело с нормальными добросовестными людьми, вы легко можете забыть письменно зафиксировать тот или иной пункт договорённостей…
Чем неформальнее ведёт себя ваш партнёр (продавец или риелтор), тем выше риск, что вы имеете дело с мошенником или непрофессионалом. Не бойтесь прослыть букой и буквоедом, не бойтесь, что о вас не так подумают! Фиксируйте всё, вплоть до цвета штукатурки, которая останется на продаваемых вам стенах! Здесь не стыдно быть дотошным: речь идёт о ваших деньгах и вашем жилье, так что вы имеете полное право «перебдеть». Дата и время освобождения квартиры, условия передачи ключей, наличие подключённых коммуникаций (телефон, проводное радио, Интернет), работоспособность оставляемых вам розеток и светильников – упоминайте всё! Деньги любят счёт, а каждое условие договора – это ваши деньги, время и нервы.
6. Долгосрочные планы
«Куплю эту квартиру, поживу в ней, цена подрастёт, через три года продам и куплю что-то получше», – думают некоторые, забывая, в какой стране живут. Со дня на день срок владения имуществом перед безналоговой продажей увеличат до пяти лет, потом могут ввести ограничение на количество квартир в собственности или иным способом нарушить ваши планы. Если квартира покупается не как инвестиция, а для личного жилья, не планируйте заранее её продажу – изменение законов может обрушить все ваши прожекты.
Квартирный бизнес жёстко поделён между профессиональными людьми, и шанс прямо «с улицы» заработать здесь очень невелик. Живите спокойно и зарабатывайте в той сфере, где вы являетесь настоящим мастером!
