Во Франции нет ограничений для иностранных граждан на приобретение недвижимости. Процесс покупки идентичен для резидентов и нерезидентов. Иностранцы могут покупать недвижимость во Франции на тех же условиях, что и граждане страны. Разрешается приобретать жилые и коммерческие объекты на физическое или юридическое лицо.
2–2,5 месяца
Занимает процесс покупки
2,5%
Стоит оформление сделки в новостройке
7,5%
Стоит оформление покупки квартиры на вторичном рынке
В начале 2025 года рынок недвижимости Франции демонстрирует признаки восстановления после спада в 2023–2024 годах. Снижение процентных ставок и корректировка цен способствовали оживлению продаж, особенно в сегменте вторичного жилья. Ожидается, что в 2025 году будет заключено около 825 000 сделок с существующим жильём, что сопровождается стабилизацией цен с ростом примерно на 1% после двух лет снижения.
Чтобы купить недвижимость, нужно пройти несколько этапов.
1. Выбор объекта и способа оплаты
Для начала необходимо определиться с главными параметрами поиска: выбрать город, район, площадь жилья и бюджет покупки. В зависимости от предпочтений покупателя проводится персональный поиск: Tranio оперативно предоставит подборку подходящих вариантов.
В перечень необходимых документов входят:
- загранпаспорт;
- свидетельства о браке или разводе;
- предварительный договор купли-продажи недвижимости;
- НДФЛ за последние два года и данные по заработной плате за последние три месяца;
- трудовой договор (для наёмных работников);
- устав и балансы за последние три года (для бизнесменов);
- выписка с банковских счетов за последние три месяца;
- подтверждение дополнительных доходов (сдача жилья в аренду или банковские вклады);
- свидетельство о праве собственности на недвижимость и счета об оплате коммунальных услуг (для граждан стран, не входящих в ЕС);
- расчётная таблица погашения всех имеющихся кредитов (при наличии), налоговые декларации.
После сбора и подачи полного пакета документов банк рассматривает кандидатуру заёмщика: во Франции процесс длится 3–6 месяцев. Поэтому следует рассмотреть покупку квартир в новостройках на этапе строительства — в большинстве случаев застройщик более лоялен, чем владельцы вторичного жилья, и готов подождать.
2. Заключение предварительного договора
Покупателю предварительный договор (compromis de vente) гарантирует, что объект не будет продан никому другому, продавцу — что покупатель не откажется от сделки. После того как нотариус заверит документ, покупатель вносит задаток в размере 5–10% от стоимости объекта. Предоплата переводится на счёт нотариуса, который является гарантом соглашения и несёт материальную ответственность.
3. Проверка технического состояния недвижимости
Нотариус запрашивает документы о собственности: проверяется соответствие заявленного метража реальной площади недвижимости, состояние коммуникаций, наличие в здании термитов, использовался ли свинец и асбест при строительстве объекта и т. д.
Покупатель и нотариус убеждаются, что обременения отсутствуют, объект не заложен в ипотеку и полностью соответствует стандартам качества.
Проверка технического состояния недвижимости занимает около 2,5 месяцев. За это время покупатель переводит остаток средств на основании выставленного нотариусом счёта и за вычетом уже внесённого задатка. К моменту подписания договора общую сумму сделки нужно полностью аккумулировать на счёте нотариуса.
4. Заключение основного договора купли-продажи
После всех проверок назначается дата сделки. В присутствии нотариуса, судебного переводчика и агента недвижимости продавец и покупатель подписывают основной договор (acte authentique de vente), составленный на французском языке. Право собственности переходит к покупателю.
Если покупатель не может подписать контракт на месте или передать право подписи нотариусу, разрешается сделать это дистанционно. Для этого нужно оформить доверенность на представителя, подготовить официальный перевод на язык покупателя, обратиться в международную курьерскую службу и с её помощью отправить оригиналы документов. Перевод — дополнительная услуга: его нужно оплачивать отдельно.
5. Регистрация в залоговом реестре
После заключения договора купли-продажи нотариус должен в течение нескольких дней зарегистрировать нового собственника. После сделки у покупателя остаётся копия договора и свидетельство о праве собственности на недвижимость (titre de propriété).
6. Страхование недвижимости
Согласно французскому законодательству, любая недвижимость должна быть застрахована. После совершения сделки и передачи имущества новому собственнику нотариус обязан за этим проследить.
7. Открытие счёта во французском банке
Счёт будет использоваться для оплаты коммунальных услуг и ежегодного налога на владение недвижимостью.
Налоги и сборы
При покупке первичной недвижимости стоимость оформления объекта составляет около 2,5% от суммы сделки. Сюда входят госпошлины, налоги, стоимость проверки чистоты недвижимости и гонорар нотариуса.
При покупке вторичной недвижимости покупатель платит около 7,5% от стоимости недвижимости в качестве нотариальных расходов. В эту сумму также входят госпошлины, налоги, стоимость проверки чистоты недвижимости и гонорар нотариуса.
Обновление энергетических сертификатов (DPE): с 2025 года обязательна актуализация DPE для всех объектов, выставляемых на продажу, если предыдущий сертификат был выдан до июля 2021 года.
Декларация о собственности: с января 2023 года владельцы жилой недвижимости обязаны подавать декларацию в соответствии со статьёй 1418 Налогового кодекса Франции.
