Покупка недвижимости в Болгарии пользуется устойчивой популярностью среди иностранцев благодаря наличию доступных цен и береговой линии Черного моря. В остальной Европе трудно найти жилье у моря в пределах €30,000, но в этой стране такие предложения еще остались, причем в немалом количестве.
В соседней Румынии причерноморский рынок недвижимости тоже растет, но цены там в среднем на 20–30% выше, хотя, конечно, все зависит от типа объекта — люксовые дома сопоставимы по цене в обеих странах.
Из нашего материала вы узнаете, кому доступна покупка недвижимости в Болгарии, на каких условиях, и что понадобится потенциальному покупателю для совершения сделки.
Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Болгарии
Болгария остается одной из самых бюджетных стран Европы для покупки недвижимости. По данным BulgarianProperties (2024), средняя цена за «квадрат» в Софии составляет €1500—2500, на Черноморском побережье (Варна, Бургас) — €1000—1800, в горнолыжных курортах, таких как Банско, — €800—1300. Апартаменты на Солнечном берегу можно приобрести от €30,000, а студию 40 м² в Созополе — за €28,000—35,000. Аналогичные объекты в Испании стоят от €80,000.
Преимущества покупки недвижимости в Болгарии:
- Возможность получения вида на жительство (ВНЖ). Владение недвижимостью стоимостью от €306,000 дает право на визу D и последующее оформление вида на жительство.
- Стоимость проживания в Болгарии. По данным Numbeo, аренда в Болгарии на 104–168% дешевле, чем во Франции, и на 28% дешевле, чем в Польше. Продукты и услуги в Софии на 44% дешевле, чем в Германии. Для семьи из двух человек в Софии достаточно €1200/мес., включая аренду (€400), коммунальные услуги (€150), продукты (€500) и досуг (€150).
- Инвестиционный потенциал. Рынок недвижимости в Болгарии стабильно растет на 7% за год. В крупных городах это до 10%, а в прибрежных Варне и Бургасе — на 3–5%.
Недостатки жилья в Болгарии:
- Ограничения для неграждан ЕС. Иностранцы из стран, не входящих в ЕС, могут свободно покупать квартиры, но для покупки земли или дома с участком требуется регистрация болгарской компании.
- Сезонность спроса на аренду. Курортные зоны зависят от туристического сезона (июнь—сентябрь). Вне сезона спрос на аренду резко падает вплоть до 20–30% от летнего уровня.
- Стагнация в сельских регионах. Земельный фонд крупных городов и прибрежной линии активно осваивается, рынок недвижимости в сельских районах стагнирует. Цены на дома в небольших городах и селах остаются на уровне €300—600/м², но недвижимости в Болгарии от застройщика там практически нет.
Юридические аспекты покупки недвижимости в Болгарии
Сделки на рынке недвижимости в Болгарии регулируются Законом о собственности (Закон за собствеността, редакция 2024 года, опубликована в «Държавен вестник» № 45/2024) и Законом об иностранцах в Республике Болгария (Закон за чужденците в Република България, редакция 2024 года). Согласно им, граждане стран ЕС имеют равные права с гражданами Болгарии и могут приобретать квартиры, дома и земельные участки без ограничений.
Граждане стран вне ЕС также могут приобретать недвижимость, но без земельного участка. Для покупки земли или дома с участком необходимо зарегистрировать болгарское юридическое лицо (ООД, аналог ООО) в соответствии с Торговым законом (Търговски закон, статья 113).
Процесс покупки недвижимости можно осуществлять как самостоятельно, так и через агента. В первом случае проверку чистоты объекта на наличие обременения нужно тоже проводить самостоятельно, но зато получится сэкономить значительную часть средств:
- Самостоятельный поиск жилья в Болгарии проще всего осуществлять через платформы Imot.bg, BulgarianProperties.com или объявления в «Държавен вестник». Единственный минус — требуется знание болгарского или английского.
- Поиск через агента. Лицензированный риелтор подбирает объект, организует просмотры и проверяет документы. Это экономит время и нивелирует языковой барьер. Но комиссия в €1500—2000 увеличит суммарные расходы.
Риелтор или адвокат также могут действовать от вашего лица при удаленной покупке объекта. Они проводят поиск и осмотр и отправят вам фото и видеоматериалы для ознакомления.
Далее после выбора объекта требуется его проверка. При самостоятельном поиске нужно проверить через кадастр (Агенция по геодезия, картография и кадастър) акт собственности, получить справку об отсутствии долгов от управляющей компании и справку об отсутствии обременений в кадастре. Если работать через агента, то риелтор координирует проверку через адвоката.
Оформление покупки квартиры или другой недвижимости в Болгарии:
- Составление предварительного договора. Если объект чист, составляется предварительный договор, в котором стороны фиксируют цену, условия и сумму задатка (10%, €5,000 для квартиры за €50,000). Его подписывают у адвоката, а при оформлении через агента — у риелтора.
- Нотариальное оформление. После внесения задатка стороны подписывают у нотариуса договор купли-продажи (лично или по доверенности). При этом нужно уплатить нотариальный сбор и налог на переход права собственности. Организует встречу риелтор (при посредничестве агента), покупатель (самостоятельно) или доверенное лицо (удаленно через доверенность).
- Регистрация в кадастре и налоговых органах. Статья 113 Закона о собственности обязывает зарегистрировать право собственности в кадастре. Это может сделать покупатель, подав нотариальный акт в Агенция по геодезия, картография и кадастър, или риелторадвокат.
Условия покупки недвижимости в Болгарии:
- Наличие загранпаспорта или ID-карты ЕС (копия, заверенная нотариусом).
- Документы о финансовой состоятельности (выписка с банковского счета, €50—100 за перевод на болгарский, если требуется банком, или для крупных сделок от €100,000).
- Наличие визы для въезда как подтверждения легальности пребывания (национальная болгарская или шенгенская виза).
- Наличие банковского счета в местном банке для оплаты сделки и налогов.
Финансовые аспекты покупки недвижимости в Болгарии
Покупка недвижимости влечет обязательные разовые расходы, которые составляют 5–10% от стоимости объекта. Все выплаты должны обязательно осуществляться через банковский счет в Болгарии. Основные расходы:
- Нотариальный сбор в 0,1–1% от кадастровой стоимости объекта, но не менее €50.
- Налог на переход права собственности в 2–3% от кадастровой стоимости определяется муниципалитетом.
- Услуги риелтора обойдутся еще в 2–5% от стоимости объекта, но обычно его услуги оплачивают и покупатель, и продавец.
- Юридическое сопровождение сделки осуществляется через адвоката и стоит €500—1500 за проверку документов.
Налоги на недвижимость в Болгарии:
- Годовой налог на недвижимость: 0,15–0,3% от кадастровой стоимости. Конкретная ставка зависит от муниципалитета.
- Налог на мусор: €50—100 в год.
- Налог на доход от аренды: 10% от дохода за вычетом расходов (например, коммунальных платежей).
Налоги на недвижимость в Болгарии для иностранцев полностью идентичны тем, которые платят граждане страны. Дополнительные расходы связаны только с переводом документов и сбором за открытие счета.
Следующая статья расходов — это страхование недвижимости в Болгарии. По закону оно не является обязательным, однако требуется при покупке недвижимости в прибрежных зонах. Обычно достаточно стандартного полиса с защитой от огня, наводнений и кражи, но некоторые управляющие компании могут забросить и комплексную страховку, включающую ответственность перед третьими лицами.
Стоимость страхования жилья в Болгарии варьируется в диапазоне €100—300 в год. Конкретная сумма зависит от пакета предложений страховой фирмы. Выбирать лучше местную компанию с лицензией от Комиссии по финансовому надзору.
Цены на недвижимость в Болгарии
Стоимость часто зависит от типов жилья, и в Болгарии явно выражено их распределение по регионам. Так, на побережье Черного моря в основном располагаются дорогие апартаменты. В предгорьях многочисленных болгарских гор чаще встречаются дома и апартаменты средней ценовой категории. Самые доступные объекты находятся в равнинных сельских районах, однако спрос на них ограничен ввиду слаборазвитой инфраструктуры и спорного состояния самих домов.
Средние цены на недвижимость в Болгарии:
Город/Регион
Квартиры (м²)
Дома (м²)
Новостройки (м²)
София
€1500–2500
€1200–2000
€1800–3000
Варна
€1200–2000
€1000–1800
€1500–2500
Бургас
€1000–1800
€900–1600
€1300–2200
Пловдив
€900–1500
€800–1400
€1200–1800
Банско
€800–1300
€700–1200
€1000–1600
Сельские районы
€300–600
€200–500
€500–800
Для покупки можно использовать ипотеку в Болгарии для иностранцев. Она доступна по ставке в 3–5% годовых. Первоначальный взнос обычно составляет 20–30%, а само кредитование доступно на срок в 5–20 лет.
Для оформления потребуются:
- Загранпаспорт, справка о доходах (перевод на болгарский, €20—50).
- Кредитная история (если требуется банком).
- Договор купли-продажи (предварительный).
Чаще всего кредит на недвижимость в Болгарии иностранцам предоставляют банки UniCredit Bulbank, DSK Bank, Postbank. При этом у каждого из них могут появиться дополнительные требования, как, например, предоставление справки о несудимости.
Вид на жительство при покупке недвижимости в Болгарии
Владение недвижимостью в Болгарии открывает возможности для получения визы D и вида на жительство (ВНЖ), а в определенных случаях — постоянного места жительства (ПМЖ).
Статья 24(1) Закона об иностранцах позволяет гражданам стран вне ЕС подать на долгосрочную визу в Болгарию для владельцев недвижимости (Тип D). Стоимость объекта при владении недвижимостью стоимостью от €306,000 (600,000 BGN), недвижимость должна быть зарегистрирована на заявителя.
Подать на нее можно в консульстве Болгарии в стране проживания после завершения сделки. Для этого потребуются следующие документы:
- Загранпаспорт (срок действия не менее 18 месяцев).
- Нотариальный акт собственности (заверенная нотариусом копия).
- Выписка с банковского счета о наличии €2000 минимального депозита.
- Медицинская страховка заявителя.
- Справка об отсутствии судимости.
- Заявление на визу D (форма на сайте www.mfa.bg).
Виза D дает право пребывать на территории страны 12 месяцев, после чего ее можно преобразовать в ВНЖ в Болгарии при покупке недвижимости. Это можно сделать после въезда, подав заявление на ВНЖ в миграционную службу (Дирекция Миграция) в Софии или региональных отделениях. Срок рассмотрения заявки 1–3 месяца, после чего заявитель получает карту ВНЖ со сроком действия в 1 год с возможностью продления еще на год. Важно отметить, что оно не дает права на работу в Болгарии.
Документы для оформления ВНЖ:
- Загранпаспорт с визой D.
- Нотариальный акт собственности.
- Выписка со счета в болгарском банке о наличии €2000—3000 депозита.
- Медицинская страховка.
- Справка из муниципалитета о наличии прописки в Болгарии.
ПМЖ в Болгарии при покупке недвижимости доступно при сохранении квартиры и проживании на территории страны 5 лет. При этом суммарное отсутствие в стране не должно превышать 30 месяцев за этот период. ПМЖ можно получить и всего за 1 год, но тогда нужно будет инвестировать в экономику от 1 млн. болгарских левов (€512,000). Опция также доступна при инвестировании в государственные облигации и акции болгарских компаний.
Часто задаваемые вопросы про жилье в Болгарии
Сколько стоит жилье в Болгарии?
Цена жилья в Болгарии сильно зависит от того, где оно находится. Например, объекты в Софии начинаются от €1500 до €2500 за квадратный метр, а в ее спальных районах есть варианты от €800 до €1300 за метр. На побережье, в таких местах, как Бургас, Варна или Солнечный Берег, апартаменты у моря обойдутся в среднем от €900 до €2000 за квадрат, элитные объекты — от €3000 и выше.
Самые дешевые варианты находятся в сельских районах, но там чаще всего слабо развита инфраструктура, а покупка домов с участком недоступна напрямую гражданам не из стран ЕС.
Как купить недвижимость в Болгарии гражданину России?
Граждане России могут покупать недвижимость в Болгарии напрямую. Сначала нужно выбрать объект и проверить его чистоту. Это можно сделать самому, но лучше привлечь риелтора или юриста. Затем нужно:
- Открыть счет в болгарском банке для перевода средств.
- Подписать предварительный договор и внести задаток (обычно 10%).
- Подписать нотариальный акт у нотариуса, оплатить налоги и сборы.
- Зарегистрировать сделку в местном реестре.
Из-за санкций перевод денег из России затруднен. Рекомендуется использовать счета в дружественных странах (например, Турция, Сербия) или криптовалюту (где разрешено). Также можно использовать ипотеку в Болгарии для россиян. Однако недвижимость с кредитными обременениями не идет в зачет для получения ВНЖ.
Стоит ли сейчас покупать недвижимость в Болгарии?
Инвестиции в недвижимость Болгарии в 2025 году с одной стороны хорошее вложение, так как после вступления в Шенгенскую зону эксперты прогнозируют рост цен до сопоставимых с соседями, то есть на 20–30%.
То же самое говорят и о доходах с аренды: они все еще подвержены сезонным колебаниям, но, возможно, приток туристов из Западной Европы сможет это нивелировать. Для сравнения, аренда однокомнатной квартиры в центре Барселоны обойдется в €1265 в месяц, тогда как в центре Софии — €420–480 в месяц.
