Рынок риелторов сегодня забит предложениями услуг, откровенно говоря, не лучшего качества. Дело обстоит особенно «швах» в глубинке, где примерно 80% агентств недвижимости сколочены буквально на колене, а в штате содержится 1-2 человека. Их стратегическая задача – внимательно и ежедневно просматривать объявления самих же продавцов, а после слезно выбивать у них по телефону разрешение на участие в продаже квартиры.
В принципе занимаясь обычным сводничеством, «агенты от сохи» вожделенно получают свои 50 -100 000 рублей – подчеркиваю – не давая никаких гарантий чистоты сделки. А проигрывает, конечно, покупатель, потому что оплата услуг агента производится из его кошелька.
Если вы находитесь в аналогичной ситуации, у вас нет дополнительных денег, чтобы оплатить услуги действительно профессиональных агентства или вы окружены риелторами, которым не доверяете, смело берите инициативу в свои руки: не настолько неразрешимая это задача – покупка недвижимости без посредников.
С чего начать?
Итак, есть несколько вариантов развития событий – вы хотите:
- Расплатиться с продавцом наличными, не пользуясь кредитными деньгами;
- Оформить ипотеку на какую-то часть стоимости;
- Оплатить часть покупки материнским капиталом или другим сертификатом (например, субсидией, полученной по программе «Молодая семья»).
- В первом случае у вас возникнет минимум проблем, и времени на покупку квартиры уйдет меньше. Два других варианта считаются более растянутыми. Продавцу придется ждать денег от 1 до 3 месяцев. Поэтому первое, что вы должны выяснить – согласен ли он на ипотеку или оплату покупки маткапиталом.
К этому вопросу мы еще вернемся. Теперь главное – как выбрать квартиру или дом: несколько практических советов. Не будем повторять материал сотен сайтов о том, что квартира должна быть светлой, уютной и т.д. Куда полезнее советы от экспертов, которые часто игнорируют, и делают это совершенно напрасно.
Время года
Имеет значение. Летом вы не можете убедиться в том, что жилье хорошо прогревается, а температура в помещениях соответствует норме. Особенно осторожными следует быть с квартирами в панельных домах, находящихся на последних этажах, с северной стороны, да еще с торца сооружения. Нет возможности ждать? – Спросите у соседей на лавке – узнаете многое без прикрас.
На что обратить внимание при осмотре
Ремонт – не суть, как важен, ведь вы покупаете стены и удобства. Оцените район, тип дома (лучше кирпичный), планировку (наличие лоджии, балкона, расположение в виде «распашонки», отсутствие смежных комнат), площадь кухни. Если квартира на последнем этаже, приходите смотреть после проливного дождя, чтобы убедиться в отсутствии дыр на крыше.
Документы
Если вариант понравился, попросите у продавца документы на недвижимость:
- Свидетельство о праве собственности: учтите, что за последние 5 лет форма менялась 3 раза. С июля 2017 года вместо свидетельства стали выдавать выписку из ЕГРП;
- При продаже дома и земельного участка необходимо предоставить 2 выписки – на дом и на землю, а также домовую книгу;
- Если собственник состоит в браке, требуется согласие супруга на продажу.
Что смотреть в выписке из ЕГРП:
- ФИО собственника – должно соответствовать данным в паспорте;
- Сведения о частичном или полном владении недвижимостью: если хозяину принадлежит только часть квартиры (дома), это будет указано в специальной графе (например, ½ или ¼ часть). В этом случае требуйте документы других собственников;
- Данные об арестах, залоге, ипотеке: если квартира не имеет обременений, в соответствующих графах указывают «не обнаружено».
Вопрос с несовершеннолетними членами семьи решается двояко:
- Если ребенок просто зарегистрирован на жилплощади, он снимается с учета и регистрируется в другом месте в обычном порядке;
- Если ребенку принадлежит часть недвижимости, придется взять согласие на продажу в местных органах опеки.
Попросите у хозяина квитанции по оплате за квартиру и коммунальные услуги. Если там большие долги, нужно заранее договориться о способе погашения. Возможно, продавец попросит вас оплатить задолженность. Если вы согласны взять платежи на себя, попросите продавца написать расписку о получении задатка, а при передаче денег за недвижимость эту сумму можно минусовать.
Когда передавать деньги
На этот счет в Законе нет четких указаний. О способе и времени передачи денег покупатель и продавец договариваются сами.
Не торопитесь! Вам нужно быть особенно осторожными, ведь сделка проходит без посредника. Ничего не передавайте продавцу до подписания договора купли-продажи. Можете сильнее подстраховаться и передать деньги в руки в тот момент, когда специалист МФЦ будет принимать документы для оформления сделки. Да, пересчет банкнот займет некоторое время, но ваша уверенность того стоит.
Обязательно! Возьмите с продавца расписку (можно написать от руки и поставить подпись) о том, что расчет за недвижимость произведен в полном объеме. У него нет к вам финансовых претензий.
Процедура купли-продажи
При отсутствии разного рода осложнений процесс займет несколько часов:
- Вы договариваетесь с продавцом о встрече с целью составления договора купли-продажи. Сделать это можно в любом агентстве недвижимости или непосредственно в МФЦ;
- Оплатите госпошлину за оказание услуг: покупатель оплачивает 2000 руб. за оформление документа о собственности;
- Передайте в МФЦ квитанцию об оплате госпошлины, документы на недвижимость (от продавца), договор купли-продажи с указанием суммы сделки, паспорта (копии);
- Получите опись переданных документов.
В течение 7-15 дней сделка будет оформлена и недвижимость перейдет в вашу собственность.
Если продавцов двое и более
Продажа квартиры с несколькими собственниками – это нотариальная сделка. То есть, перед тем как пойти в МФЦ для регистрации права собственности, нужно оформить договор купли-продажи у нотариуса.
Подробнее:
- Вы берете те же документы, что были перечислены выше, плюс документ, подтверждающий, на каком основании недвижимость перешла в собственность к продавцу (это может быть такой же договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и др.). Отправляетесь к нотариусу. Со стороны продавца выступают все собственники недвижимости.
Внимание! Допускается продажа по нотариальной доверенности, если от лица одного из собственников выступает третье лицо. Стоит такой документ 1200 руб. Оформляется на основании паспортов.
- Нотариус изучает документы и подает запрос в Росреестр на продаваемый объект, чтобы убедиться в отсутствии обременений. Ответ обычно приходит в течение 3-4 дней;
- Не позднее, чем через 5 дней после получения выписок из Росреестра (иначе сведения утратят актуальность) вы также в полном составе приходите к нотариусу и оформляете договор купли-продажи;
- Услуги нотариуса платные. Сумма к оплате зависит от стоимости квартиры, причем из кадастровой и рыночной стоимости берется та, которая выше. Услуги оплачивает продавец, а стоимость оформления договора купли-продажи (примерно 700 руб.) выплачивает покупатель;
- Получив документы у нотариуса, можно идти в МФЦ для оформления сделки.
В какое время выписываться из квартиры?
Сегодня продавцу не нужно сниматься с регистрации по месту жительства сразу после продажи квартиры (дома). Закон предусматривает подачу документов на выписку/прописку в один день и в одном месте.
Если вы купили новую квартиру, сначала дождитесь выписки из ЕГРП. На основании полученного документа вы подаете заявление в МФЦ (бланки возьмете тут же) на выписку со старого места жительства и регистрацию на новом. Вместе с заявлением передаете паспорт. Процедура занимает 7-10 дней (если новая квартира находится в другом регионе, на регистрацию уйдет больше времени). По истечении указанного срока получаете в МФЦ паспорт, зарегистрированный по новому месту жительства.
Вопросы о покупке недвижимости с ипотекой, материнским капиталом – это самостоятельный материал, требующий отдельного рассмотрения. Читайте наши публикации, чтобы оставаться в курсе.
