Что делать, если вам понравилась квартира, которая находится в залоге у банка, и как не лишиться одновременно и денег, и жилья при заключении такой сделки?
Ситуация, когда купленные в ипотеку квартиры выставляются на продажу, сегодня совсем не редкость. Продаются они по разным причинам – кто-то из продавцов переезжает в другой город, кто-то планирует расширить жилплощадь, а кто-то просто больше не может выплачивать ипотечный кредит.
Однако сам факт того, что жильё находится в залоге у банка, и прежний собственник не расплатился по кредиту до конца, вызывает настороженность у многих покупателей. У покупки такой недвижимости действительно есть свои риски.
И если вам вдруг приглянулась подобная квартира, и рассматривать другие варианты не хочется, стоит знать об особенностях проведения сделок с залоговой недвижимостью, чтобы не лишиться и жилья, и своих денег.
Каким образом проводятся такие сделки, и как обезопасить себя при покупке подобной квартиры, разъясняет нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.
Как и почему продаётся заложенная недвижимость
Квартиры, находящиеся в залоге у банка, – это часто квартиры в новостройках, в хорошем техническом состоянии и не требующие капитальных вложений. История такой квартиры «прозрачна». Документы были проверены банком, оценочной и страховой компаниями.
Необходимость продажи заложенной квартиры возникает, когда продавец вынужден искать покупателя, чтобы за счёт средств от продажи погасить долг. В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса РФ и статьей 50 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если должник не исполняет свои обязательства перед банком, банк имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
Реализация недвижимости в этом случае возможна только по решению суда. Это связано с тем, что статья 40 Конституции РФ защищает жилищные права граждан и закрепляет принцип невозможности произвольного лишения жилья. Как правило, банк и заёмщик стараются не доводить дело до суда и урегулировать проблемы мирным путем. Выходом является продажа обременённой квартиры по обоюдному согласию с погашением долга по кредиту.
В соответствии со статьей 37 закона «Об ипотеке», заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу с согласия залогодержателя. Таким образом, при получении согласия банка можно продать квартиру, находящуюся у него в залоге. Как правило, банки не препятствуют продаже квартир собственниками. Сама квартира банку не интересна, в процессе её реализации банк не извлекает прибыль, ему важно получить причитающиеся средства по кредиту.
Как обезопасить себя от недобросовестных продавцов
О наличии залога в пользу банка продавец должен говорить покупателю сразу, так как это определяет условия дальнейшей сделки. В данном случае они зависят не только от продавца и покупателя, но и от банка, ведь именно он определяет момент и способ погашения ипотеки. Условия, предлагаемые банком, могут оказаться неприемлемыми для конкретного покупателя, и он может отказаться от сделки. Если к этому моменту уже будет внесён аванс за квартиру, то недобросовестный продавец сможет настаивать на сделке, угрожая удержанием аванса.
Недобросовестные продавцы вообще часто стремятся скрыть сам факт того, что квартира заложена. Однако залог – это обременение, подлежащее государственной регистрации. Сведения об этом вносятся в Единый государственный реестр прав. Поэтому выписка из ЕГРП, которая содержит данные о наличии или отсутствии обременений на объект, позволяет обезопасить потенциальных покупателей от недобросовестных продавцов.
Также для собственной безопасности подобную сделку лучше заключать в нотариальной форме, ведь банк, хотя и выступает в этой сделке координатором при проведении расчётов, ответственности за договор купли-продажи не несёт. В то же время нотариус обязан проверить регламентированный в договоре способ расчётов, штрафные санкции для продавца в случае препятствования переходу права собственности на покупателя, наличие уведомления банка о погашении кредита, ведь нотариус несёт личную имущественную ответственность за удостоверенный договор.
А выписка из ЕГРП является необходимым документом для проведения сделки в нотариальной форме. Более того, нотариус самостоятельно в момент удостоверения сделки получает информацию по объекту в режиме онлайн на портале Росреестра, чтобы проверить наличие обременений.
1-й способ купли-продажи заложенной квартиры
Существуют два основных способа покупки заложенной квартиры. Нередко продавцы ищут таких покупателей, которые внесут собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита. Чем больше сумма, необходимая для погашения долга, тем больше такая схема взаиморасчётов пугает покупателей. Покупатель должен выплатить большую часть стоимости квартиры до перехода на него права собственности, а по факту ещё и до заключения договора купли-продажи, что у многих вызывает страх и недоверие.
Опасения покупателей обоснованы, так как после погашения кредита за счёт денег покупателя продавец может изменить условия продажи или вообще отказаться от сделки. Вот почему неоправданно рискованно передавать денежные средства продавцу для погашения кредита до проведения сделки и вне помещения банка, например, по предварительному договору купли-продажи. Сделка должна происходить в банке, у которого квартира находится в залоге.
По мнению руководителя расчётного центра «Банковский, 6» Наталии Котовой, способ, наиболее учитывающий интересы всех участников сделки, выглядит примерно следующим образом. Покупатель квартиры арендует две банковские ячейки. В ячейку, предназначенную для банка, он вносит средства, необходимые для погашения кредита. Остаток помещается в ячейку для продавца квартиры. После того, как банк получит необходимую сумму, он выдаёт справку о погашении кредита.
Участники сделки должны учитывать, в какой момент банк перестаёт начислять проценты за пользование кредитом. Если он это делает после выёмки денег из ячейки, предназначенной для банка, то стороны должны заранее договориться о том, кто несёт расходы на оплату банковских процентов, пока будет происходить государственная регистрация сделки, и средства будут находиться в ячейке.
После выдачи банком справки о погашении кредита между продавцом и покупателем квартиры заключается договор купли-продажи. Далее договор и полный комплект документов, необходимый для снятия обременения и перехода права собственности на покупателя, подаются одновременно на регистрацию.
В соответствии с пунктом 4 статьи 29 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статьи 25 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», погашение регистрационной записи об ипотеке производится в течение трёх рабочих дней. При этом залогодатель и залогодержатель должны предоставить своё совместное заявление, или же залогодатель должен подать своё заявление и одновременно предоставить закладную, содержащую отметку её владельца об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объёме. Дальнейший переход права собственности на покупателя регистрируется без обременения.
2-й способ купли-продажи квартиры
Ещё один способ реализации обременённой залогом квартиры – найти покупателя, который планирует приобрести квартиру в ипотеку. Такой способ наиболее реален, когда погашение кредита продавца и выдача кредита покупателю происходят в одном банке.
Предварительно банк проверяет документы нового заёмщика и одобряет ему выдачу кредита. На практике банки соглашаются на такую сделку, потому что в этом случае они держат всё под своим контролем: у них остаётся в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям, гасится один кредит и сразу выдаётся новый, фактически происходит просто замена заёмщика и залогодателя. Некоторые банки даже предлагают программу реализации заложенного имущества на льготных условиях кредитования.
