Австрия занимает особое место на европейском рынке недвижимости. В отличие от ряда стран ЕС, где цены на жилье подвержены сильным колебаниям, а ипотечные ставки растут параллельно с удорожанием недвижимости, австрийский сектор сохраняет устойчивость. Стоимость жилья в Австрии также дорожает, но умеренно — по 4–5% в год.
Это сохраняет доступность недвижимости на достаточном уровне для привлечения не только частных покупателей, но и инвесторов. Однако процесс покупки объектов в Австрии немного сложнее, чем в среднем по ЕС, в основном, из-за более строгих правил для иностранцев в конкретных федеральных землях.
Мы посвятили эту статью именно таким нюансам, чтобы выяснить, как работает рынок недвижимости в Австрии, какие факторы влияют на выбор объекта и почему понимание местных особенностей критически важно для успешной сделки.
Кто может купить недвижимость в Австрии?
Граждане стран Европейского Союза имеют право приобретать недвижимость в Австрии практически на тех же условиях, что и австрийцы. Разница лишь в том, что в некоторых федеральных землях, таких как Тироль и Форарльберг, местные власти могут потребовать доказательство намерения использовать объект как основное место жительства. Но и из местных ограничений есть исключения, подробнее с ними вы можете ознакомиться, прочитав наш материал про нюансы покупки недвижимости в Австрии.
Для граждан стран, не входящих в ЕС (например, России, США или Китая), законодательство требует получения специального разрешения от местных властей (Fremdenverkehrsgesetz или аналогичных актов в зависимости от региона). Шанс получить разрешение выше у тех иностранцев, кто инвестирует в экономику (например, через создание рабочих мест) или планирует длительное пребывание в стране. В Зальцбурге, Вене и других популярных у туристов городах разрешения выдают редко, чтобы пресечь спекуляцию объектами недвижимости.
Местные власти рассматривают заявку в течение 3–6 месяцев, но никаких гарантий нет: по данным Министерства экономики Австрии, в 2023 году около 30% запросов от нерезидентов получили отказ.
Особенности местного рынка недвижимости
Основу австрийского рынка недвижимости составляют жилые объекты. Больше всего сделок с ней заключается в Вене — около 40% всех продаж жилья в стране. Столичный рынок представлен в основном квартирами в многоквартирных домах, со средней площадью в 60–80 м² и стоимостью от €5000 до €12,000 за м². В регионах вроде Зальцбурга и Тироля популярны частные дома и шале, ориентированные на сезонный туризм и долгосрочную аренду. В альпийских зонах действуют ограничения на строительство, что уменьшает общее предложение на рынке и является базой для высоких цен за квадратный метр от €3000 до €8000.
Инвесторов заинтересуют объекты для последующей сдачи в аренду, так как половина всего населения Австрии снимает жилье, а не приобретает его в полное владение. Из-за этого складывается ситуация, когда в крупных городах до 60% жителей — арендаторы.
Сегмент коммерческой недвижимости — это офисы, торговые помещения и гостиничные объекты со средней рентабельностью в 3–4% годовых. Высокий спрос сохраняется из-за присутствия международных компаний и штаб-квартир (например, ООН в Вене). В туристических регионах, таких как Инсбрук или Бад-Гаштайн, популярны небольшие отели и апартаменты для краткосрочной аренды. Однако стоит учитывать, что федеральные земли, как, например, Форарльберг, склонны отдавать приоритет местным предпринимателям.
Пошаговый процесс покупки недвижимости в Австрии
Первый этап — это оценка финансовых возможностей, Покупателю нужно учесть не только стоимость объекта, но и дополнительные расходы, а это еще 10–12% налогов и сборов от цены объекта. Искать подходящую недвижимость можно самостоятельно через онлайн-платформы, но лучше обратиться к специалистам, которые знают специфику регионов. Например, в Вене спрос превышает предложение, и в 2024 году 20% объектов продали еще до их официального выхода на рынок.
1. Проверка юридической чистоты объекта. Перед покупкой нужно убедиться в отсутствии обременений: это можно сделать получив выписку из земельного реестра (Grundbuch) через нотариуса или адвоката. Выписка покажет наличие ипотеки, арестов или ограничений на использование (например, запрет на сдачу в аренду).
2. Получение разрешения (для нерезидентов). Заявку нужно подать в земельный комитет (Grundverkehrskommission) той федеральной земли, где находится объект. К ней нужно приложить паспорт, финансовые гарантии, обоснование покупки (например, инвестиции или личное использование). Граждане ЕС обычно освобождены от этого этапа, но бывают региональные исключения.
3. Заключение договора и оплата. Сделка оформляется через нотариуса, который составляет договор купли-продажи (Kaufvertrag), проверяет его соответствие закону и заверяет подписи сторон. На этом этапе покупатель вносит задаток (обычно 10% от стоимости) на эскроу-счет нотариуса. Полная оплата происходит после подписания договора и проверки всех условий. Средний срок от подписания до передачи денег — 2–4 недели.
Финальный этап — это внесение данных о новом владельце в земельный реестр нотариусом после полной оплаты и уплаты налогов. Процесс занимает от нескольких дней до двух недель, после чего покупатель получает выписку, подтверждающую право собственности.
Сколько стоит недвижимость в Австрии?
Стоимость недвижимости в Австрии высокая на фоне ограниченного земельного ресурса и повышенного спроса как у внутреннего, так и у иностранного покупателя. Вена традиционно лидирует по стоимости жилья за квадратный метр, но не отстают и альпийские земли, вроде Тироля и Форарльберга.
Средние цены на недвижимость в Австрии:
Регион
Средняя цена за м²
Примеры стоимости объектов
Вена
€5625 (центр: €10,000–€13,000)
Квартиры: €300,000–€600,000, дома: от €500,000
Зальцбург
€5300–€6300
Дома/шале: от €700,000
Тироль
€5000–€8000
Дома/шале: от €700,000 до миллионов
Штирия (Грац)
€2723–€3500
Дома: €200,000–€350,000
Бургенланд
€2436
Дома: €200,000–€350,000
Форарльберг
€6000–€7000
Дома: от €1,000,000
Дополнительные расходы:
- Налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). 3,5% от стоимости объекта. Например, для квартиры за €400,000 налог составит €14,000.
- Регистрационный сбор (Eintragungsgebühr). 1,1% от стоимости, оплачивается при внесении в земельный реестр (Grundbuch). Для той же квартиры — €4400.
- Нотариальные услуги. 1–2% плюс 20% НДС, в среднем €360—€600 за сделку.
- Комиссия риелтора. 3–4% плюс 20% НДС, оплачивается при использовании агентства.
- Ежегодный налог на недвижимость (Grundsteuer). В Австрии он относительно низкий — 0,1% до 0,2% от оценочной стоимости объекта (Einheitswert), которая обычно в 5–10 раз ниже рыночной.
- Налог на доход от аренды. Доход от сдачи в аренду облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале от 0% до 55%. Например, при годовом доходе от аренды €12,000 и общей налогооблагаемой базе владельца €40,000 ставка составит около 35%, или €4200 налога.
Коммунальные расходы на содержание недвижимости:
- Коммунальные услуги (Betriebskosten). Уборка, отопление, водоснабжение, вывоз мусора обойдутся в €140—€210 в месяц (Вена) для квартиры 70 м².
- Электричество и газ. Средний тариф — €0,25 за кВт·ч для электричества и €0,06 за кВт·ч для газа. Годовые затраты на квартиру 70 м² — около €600—€800, на дом 150 м² — €1200—€1800.
- Страхование. Банки могут потребовать наличие страховки для одобрения ипотеки. Ее средняя стоимость — €200—€1000.
- Ремонт и обслуживание. В многоквартирных домах нужно платить взносы в ремонтный фонд (Reparaturfonds) в размере €0,5—€1 за м² в месяц (€420—€840 в год для 70 м²). Для частных домов расходы зависят от состояния, но в среднем составляют €1000—€2000 в год.
В туристических регионах с обильными снегопадами (Тироль, Зальцбург) содержание дома выше из-за повышенных тарифов на отопление и дополнительных сборов за уборку снега. В целом средние годовые затраты на содержание жилья в Австрии составляют €2500—€5000 для квартир и €4000—€8000 для домов.
Финансирование покупки: ипотека и другие варианты
Как мы уже убедились, цены на недвижимость в Австрии высокие, из-за чего возникает резонный вопрос, откуда брать финансирование. Начать стоит с ипотеки: австрийские банки, такие как Raiffeisen, Erste Bank или Bawag, предлагают ее как резидентам, так и иностранцам, но для последних требования жестче.
Иностранцам придется выложить 40–50% от суммы недвижимости в качестве первоначального взноса, тогда как для граждан ЕС и Австрии ипотечный кредит покрывает 70–80% стоимости объекта. Но и это не все: более подробно мы разобрали нюансы процесса в нашем материале про ипотеку в Австрии.
Добавим лишь то, что для нерезидентов часто требуется вид на жительство или счет в австрийском банке. По данным Österreichische Nationalbank, в 2024 году доля ипотечных сделок с участием иностранцев составила около только 12%. Банки осторожны при работе с иностранцами и отдают предпочтение резидентам.
Если ипотека недоступна или нежелательна, можно приобрести недвижимость через создание компании в Австрии (GmbH). В этом случае несколько инвесторов могут в долевом порядке приобрести объект, но в целом данная схема наиболее применима для коммерческой недвижимости.
Частному лицу больше подойдет вариант с рассрочкой: ее могут предоставлять как застройщики, так и частные владельцы. Но это достаточно редкий вариант, и такие сделки составляют менее 5% от всех на рынке. Если удалось договориться с частным владельцем на рассрочку, нужно обязательно внести ее условия в договор и заверить нотариусом, в противном случае можно лишиться и денег и перспектив получить объект.
Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости в Австрии
Нужна ли виза для покупки недвижимости?
Наличие визы необязательно для покупки недвижимости в Австрии. Граждане стран ЕС могут приобретать недвижимость свободно, без каких-либо визовых требований. Гражданам третьих стран также не требуется виза — им нужно разрешения от местных властей (Grundverkehrskommission). Однако виза или вид на жительство не будет минусом, наоборот, это повысит шансы на одобрение разрешения и получение ипотечного кредита, особенно если виза долгосрочная.
Можно ли сдавать купленную недвижимость в аренду?
Для граждан ЕС и резидентов с ВНЖ ограничений на сдачу недвижимости в Австрии почти нет. С нерезидентами ситуация сложнее: если объект классифицируется как «вторичное жилье» (Zweitwohnsitz), то в Тироле, Зальцбурге и других федеральных землях его сдачу в аренду могут ограничить. В Вене таких запретов обычно нет, но долгосрочная аренда регулируется законом о защите арендаторов (Mietrechtsgesetz), который ограничивает размер платы и условия расторжения договора. Краткосрочная аренда (до 3 месяцев) менее зарегулирована, но требует соблюдения местных правил (например, уведомления властей).
Могу ли я получить ВНЖ через покупку недвижимости?
Покупка недвижимости в Австрии не дает автоматического права на получение вида на жительство (ВНЖ). Австрийская иммиграционная система не предусматривает прямой связи между владением недвижимостью и ВНЖ. Однако покупка может быть частью процесса получения ВНЖ по другим основаниям. Например:
- Rot-Weiß-Rot Karte (для квалифицированных специалистов): владение жильем подтверждает финансовую стабильность.
- ВНЖ для финансово независимых лиц: требуется инвестиция в экономику (от €100,000) и доход не менее €2000–€3000 в месяц на человека, а недвижимость служит доказательством наличия средств.
- Бизнес-иммиграция: покупка коммерческой недвижимости через австрийскую компанию (GmbH) с созданием рабочих мест повышает шансы на ВНЖ.
