Большинство россиян обеспокоены вопросом – чем обернется мировой финансовый кризис для России. А большинство москвичей – тем, как скажется кризис на московской недвижимости. Многие тешат себя надеждами, что будет обвал цен на московские квадратные метры, подобный обвалу 98 года. О кризисе, ситуации на рынке московской недвижимости, ценах, ипотечном рынке и ситуации в целом рассказывают эксперты
Дмитрий Луценко, член Совета директоров MIRAX GROUP.
Финансовый кризис, который, как многие считают, начался месяц назад, на самом деле начался почти год назад. И все это время мы собирали информацию, которая бы касалась взаимосвязи рынка финансов и рынка недвижимости. Безусловно, эта связь существует, но какой-то заметной реакции рынка недвижимости на сегодняшний день не последовало. Клиенты сейчас находятся в состоянии задумчивости, а потому истинное свое лицо рынок покажет только через месяц или два.
Во многом кризис будет выполнять санитарную функцию. За годы бурного развития девелопмента на московском рынке появилось много компаний одного проекта, компаний-спекулянтов. Так вот кризис, в первую очередь, коснется именно этих компаний. Те, кто имел близорукую финансовую политику, пострадают первыми. Крупные застройщики - сильные компании, которые просчитывали возможные изменения на рынке, станут только сильнее.
Прогнозы о цене на недвижимость сейчас напоминают гадание на кофейной гуще. Для того, чтобы уверенно делать прогнозы, необходимо пару месяцев подождать. Очевидно одно: бурного роста цен уже не будет, но и ожидать падения не стоит. Весь 2008 год - а точнее, его 9 месяцев - был временем, когда цена на недвижимость стабильно росла. Я думаю, что по инерции этот процесс еще будет сохраняться.
Ольга Широкова, директор Департамента, Консалтинга, Аналитики и Исследований компании Blackwood
Безусловно, определенное влияние на Россию кризис оказывает: снизилась доступность кредитов для девелоперов, ужесточились условия ипотечного кредитования. Однако к каким-то кризисным явлениям это пока не привело.
В то же время, пока кризис не локализован, риск распространения его на Россию существует. Вероятность того, что наступит кризис экономический, сегодня низка, но сохраняющаяся высокая зависимость российской экономики от нефти, равно как зависимость рынка недвижимости от темпов роста доходов населения, которые в свою очередь в значительной степени зависят от цен на нефть, заставляют принимать эту малую вероятность в расчет.
В подобных условиях можно порекомендовать два сегмента, которые мы считаем наиболее безопасными в условиях потенциально возможного кризиса, - это, во-первых, элитная, причем как жилая, так и офисная, недвижимость, которая в среднем будет расти чуть медленнее массового сегмента, но будет более устойчивой в периоды спада, и, во-вторых, торговая недвижимость, но уже напротив массового сегмента – потребительские расходы, а для существенной доли российского населения это расходы на товары и услуги первой необходимости, характеризуются в России относительно низкой эластичностью к доходам, так что и в этом сегменте в период спада серьезной коррекции не предвидится.
Если говорить о девелоперах, то пока рано судить о структуре девелоперского рынка после кризиса – это зависит от дальнейшего развития последнего: кризис еще не локализован, глубина и длина его не ясны. И кто наиболее сильно пострадает от кризиса – девелоперы, финансовые институты, население (прежде всего, в части работников активно растущей в последнее время финансово-инвестиционной сферы) – пока довольно сложно прогнозировать. И выиграют ли те, кто располагает существенными свободными ресурсами и еще не успел войти в проекты, тоже пока вопрос – в условиях неопределенности относительно дальнейшего развития рынка отнюдь не просто этими ресурсами правильно распорядиться.
Можно лишь вспомнить пессимистичные прогнозы относительно перспектив российской экономики и финансовой сферы августа-сентября 1998 г. и довольно быстрое опровержение этих прогнозов. Да, тогда были серьезные потери, какие-то компании навсегда ушли с рынка, но именно с того момента началось активное развитие и устойчивый экономический рост. Так что кризис – это не просто текущие проблемы и потери отдельных, пусть даже очень крупных компаний, кризис - это, прежде всего, устранение диспропорций и возвращение на траекторию устойчивого развития экономики в целом.
Наталия Тихоновская, Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Особых влияний на рынок недвижимости России кризис пока не оказал, в связи с тем, что он более инертен по отношению к другим сегментам. Именно поэтому ждать каких либо реакций на данные события стоит только в начале 2009 г. Таким образом, на сегодняшний день рынок недвижимости ведет себя адекватно и без существенных изменений. Так, например, летом мы наблюдали рост цен на недвижимость, прежний уровень спроса и т.д.
Пока мы можем говорить лишь о положительном тренде Российского рынка недвижимости. Внезапное падение фондового рынка уменьшило количество инвестиционных инструментов, а, следовательно, рынок недвижимости становится еще более привлекательным для инвестиций – можно предположить, что часть инвесторов в сфере финансов начнет вкладывать средства в рынок недвижимости, который является более надежным.
Говоря о том, как еще финансовый кризис отразился на рынке недвижимости, стоит отметить, что сегодня застройщикам стало труднее получать кредиты у банков. Изменения лимитов и требований направлены на реализацию проектов с высоким уровнем проработки документации, степени готовности и более жесткими целевыми назначениями кредитования. Ставки по кредитам увеличились по сравнению с началом года, в среднем, на 1 - 3%. Крупные застройщики и инвесторы, имеющие кредитную историю, находятся в лучшем положении, нежели небольшие компании - крупные банки, как, например, Сбербанк России, продолжают активно кредитовать стройку. Но нужны "идеальные" проекты.
Не исключено, что на рынке начнутся укрупнения. Выдержать конкуренцию смогут лишь крупные компании, которые смогут привлекать крупные финансовые средства или обходиться собственными.
С точки зрения покупателей недвижимости, кризис несет в себе ряд положительных сторон. Так, например, в силу остановки реализации неудачных проектов качество предложения значительно вырастет. Более того, крупные компании, реализующие жилье, станут гарантией выполнения своих обязательств и чистоты проведения сделки по приобретению недвижимости.
Если делать прогнозы относительно дальнейшего развития событий на рынке недвижимости, полагаю, что рост цен продолжится спокойными темпами и будет длиться около года, после чего возможен новый серьезный виток.
Александр Зиминский, директор Департамента элитной недвижимости PENNY LANE REALTY.
Как в дальнейшем на рынке недвижимости будут отражаться события на мировых биржах, зависит от того, как долго фондовый рынок будет нестабилен. Более точный среднесрочный прогноз можно будет сделать ориентировочно через месяц-полтора. Основной стимул для роста цен на московскую недвижимость – это дефицит качественных предложений вторичного рынка и адекватных по стоимости предложений в новых проектах, а также практически неослабевающий спрос. Поэтому можно смело говорить о том, что стоимость квадратного метра в долгосрочной перспективе будет увеличиваться, независимо от динамики развития нашего фондового рынка. Наибольший прирост будут демонстрировать объекты высокой ценовой категории, ввиду того, что в этом сегменте дефицит качественных объектов ощущается сильнее, поскольку покупатели недвижимости этой категории чаще других используют приобретаемую недвижимость для инвестиций. Если же, инвесторы, в последние годы скупавшие недвижимость в спекулятивных целях, решат зафиксировать прибыль, чтобы вложиться в подешевевшие акции (рассчитывая на скорый рост их котировок), то количество предлагаемых квартир достигнет большого объёма. Хотя при этом вряд ли всё равно произойдёт обрушение рынка, хотя справедливости ради надо отметить, что давление усилится. Но при этом нельзя забывать, что в настоящее время у многих застройщиков начали возникать проблемы с получением кредитов под новое строительство. А это свидетельствует о том, что объём предложений в новом строительстве в ближайшей перспективе существенно сократится. И это станет, точнее уже становится самым серьёзным фактором поддержки уровня цен. Поэтому в ближайшие месяцы можно ожидать замедление, возможно, даже и кратковременное приостановление роста цен на элитную недвижимость. Но спрос и снижение предложения скорректирует ситуацию и вернет ее на прежний уровень.
Константин Попов, Председатель Совета Директоров Корпорации «ИНКОМ»
Первая непосредственная реакция – ожидание того, что проблемы, которые возникли у отдельных девелоперов, могут стать фактором, который даст толчок к снижению цен. Вроде логично – компаниям необходимо срочно продать большой объем недвижимости, чтобы погасить кредиты банкам. А для этого необходимо сделать хорошую скидку на недвижимость. Но если принять во внимание сам характер рынка недвижимости, станет понятно, что вряд ли такой застройщик будет продавать свою недвижимость со скидкой в розницу, т.е. непосредственно выбрасывать на рынок квартиры по низким ценам. Такой объем предложения в розницу даже с большой скидкой будет реализовываться долго и не решит текущие проблемы компании. Поэтому скорее всего покупателем будет оптовик, инвестор, который купит эту недвижимость со скидкой 20-30%, а потом выведет ее на рынок в розницу, но.. уже по рыночной цене! Таким образом, единственный фактор, который работает на понижение цен, будет скрыт от массового потребителя и никак не скажется на ценах. А структурам, которые будут производить такие выкупы, а потом предложат объекты тем же самым риэлторам, но уже по рыночной цене могут рассчитывать на значительную прибыль.
Есть, конечно, и глобальный фактор: если в стране будет серьезный кризис в экономике, могут закрываться предприятия, увольняться сотрудники, топ-менеджеры будут лишаться высоких зарплат, то это, безусловно, окажет влияние на платежеспособный спрос. Но мне кажется, что по такому пути развития событиям в России не дадут пойти.
Действительно, многие находятся сейчас в ожидании того, что во время кризиса что-то скорее всего должно происходить. Однако теоретически, при снижении объема предложения, обесцениваются доллар и евро, что может повлечь за собой рост цен на недвижимость. Здесь еще нужно понимать локальную ситуацию, связанную конкретно с Москвой. Здесь покупают квартиры не только москвичи, здесь покупает квартиры вся Россия. Этот фактор постоянно подкрепляет и питает Москву деньгами из сырьевого сектора. Поэтому не стоит надеяться на то, что если какие-то менеджеры перестанут получать зарплату, рынок из-за этого «просядет». Слишком большой остается потенциальный спрос.
Комментирует Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED
Можно ожидать стагнацию рынка, покупатель будет хотеть купить за дешево, а продавец продать за дорого. Допускаю, что сделки все равно будут идти в случае обоюдного интереса, т.е., если покупателю все-таки надо купить, а продавцу продать. В этом случае они, скорее всего, сойдутся на половине, но это достаточно стандартная ситуация, я бы сказала рыночная. Если раньше застройщик был достаточно жестким по вопросам скидок, договорной базы, рассрочки, то сейчас я думаю можно ожидать большей сговорчивости, т.к. не смотря ни на что деньги ему все-таки нужны. Также обострится конкуренция застройщиков, т.е. борьба за покупателя. Если раньше застройщик диктовал условия, то сейчас эта привилегия может отойти к покупателям.
По моему мнению, отношение девелоперов к рынку после кризиса должно стать более серьезным. Они, наконец, осознают, что это рынок покупателя, и, соответственно улучшится качество, обоснуются цены, улучшатся схемы реализации, будут соблюдаться сроки строительства. И главное, девелопер, входя в проект будет рассчитывать на свои средства, а не на виртуальные прибыли от продаж на "нуле".Также, я думаю, часть интересных площадок может отойти к людям, у кого есть средства, т.е. нефтяникам, промышленника и т.п. Таким образом, за девелоперами будут стоять серьезные инвесторы.
Иван Завадский, аналитик ИГ «КапиталЪ»
Кризис на мировых финансовых рынках отразится и на ценах недвижимости в России. Снижение в ближайшие 3-6 месяцев составит 20-30%. По Москве эта цифра будет несколько меньше: 15-20%. Пока о снижении цен для потребителей объявили ЛенспецСМУ и ЛЭК (15. Квартиры в жилом комплексе Балтийская жемчужина прродавались с 25%-тным дисконтом к рынку.
Ипотечный рынок России сейчас схлопнулся практически до нуля. Банки не выдают кредитов, особенно длинных. Рынок восстановится, но это может занять до года. Уже выданные кредиты продолжают обслуживаться. Дефолты по ним присутствуют, но в России не носят массового характера.
Фото: www.vsem-po-zemle.ru
