Согласно данным мониторинга портала RWAY.Ru в сентябре рост цен на жилье на вторичном рынке в Москве составил 3,9%. Это на 1% меньше чем в августе. Тенденция к снижению темпов роста цен началась еще в мае 2006 года – каждый месяц темп роста цен снижался примерно на 1%. Рост цен на жилье на вторичном рынке за полгода упал с 10% процентов до 4% в месяц. Но и 4% в месяц - составляет 48% годовых. Адекватный рост цен на стабильном рынке – 1%-2% в месяц.
Таблица 1. Изменения цен предложения вторичного жилья в городе Москве в сентябре.
При сохранении тенденции снижения темпов роста цен на 1% в месяц уже в январе 2007 года рост цен должен остановится (0%), а затем начаться падение цен. Этому способствует и, начавшееся летом 2006 года снижение цен на нефть, – объем свободной денежной массы растет медленней. Однако цены на нефть все еще остаются достаточно, и даже аномально высокими. Кроме того, неудовлетворительные (по сравнению с прошлым годом) итоги показывают паевые инвестиционные фонды. Открытые фонды дают доходность 20% годовых, против более 60% годовых с 2005 году. Фондовый рынок показывает слишком высокую зависимость от спроса на нефть, явно коррелируя с ее стоимостью, и дает возможность заработать только опытным игрокам.
Денежная масса, которая традиционно `выйдет` на рынок в конце и начале года в виде годовых премий, тринадцатых заплат, дивидендов и прочих выплат будет вкладываться (в условиях отсутствия у массового потребителя других надежных и доходных способов инвестиций) в основном в недвижимость. Поэтому уже в начале 2007 года темпы роста цен могут вырасти - так и не упав до нуля. Снижение цен на недвижимость в ближайшие полгода представляется маловероятным и потому, что необходимость срочной продажи квартиры испытывают только те, кому по семейным обстоятельствам необходимо срочно решить жилищный вопрос или у кого возникли проблемы с выплатой кредита. Такие продавцы готовы идти на скидки и уступки. Но не только они делают погоду на рынке жилой недвижимости.
Есть множество семей, желающих поменять район, сменить двухкомнатную квартиру на трехкомнатную и т.д. для которых операция по покупке-продаже квартиры может быть отложена даже на годы. В отличие от бытовой техники, автомобилей, компьютеров – недвижимость товар долговечный, она не устаревает и не `протухает`, поэтому у продавцов есть резоны не торопиться с продажей и не сильно сбрасывать цены. Частные инвесторы тем более могут подождать – у многих из них достаточно крепкие нервы, чтобы дождаться следующего цикла повышения цен (даже если продолжительное снижение будет иметь место), а у многих есть свои дети и они прекрасно знают, что (в крайнем случае) они будут там жить, и квартира не пропадет.
В отличие от рынка вторичного жилья, достаточно монополизированный рынок московских новостроек показал в сентябре 2006 года высокие темпы роста цен. При этом из-за того, что панельные новостройки в Москве возводятся все реже, средняя цена на квартиры во всех московских новостройках все ближе подбирается к средней цене жилья в монолитных новостройках Москвы. Не исключено что через несколько лет строительство панельного жилья на территории Москвы станет уникальным явлением и ценовая ситуация будет определяться на 99% ценами на монолитные новостройки. Уже сейчас большая часть панельного домостроения вытеснена за МКАД, а цены на жилье в Жулебино или Некрасовке рациональнее сравнивать с ценами в Люберцах и Реутово. Панельные новостройки Юго-Восточного округа Москвы, а они строятся на 90% в районах, находящихся за МКАД, на конец сентября продаются в среднем по $2865 за кв. м. Ценовая ситуация по различным округам Москвы и типам жилья изменилась в сентябре от снижения цен на 6% до повышения на 22%. Ситуация в различных сегментах рынка новостроек сильно зависит от ценовой политики немногочисленных застройщиков. В среднем по городу жилье в монолитных новостройках продолжает дорожать опережающими темпами.
Таблица 2. Изменения цен предложения жилья в новостройках в городе Москве в сентябре.
Мониторинг рынка жилой недвижимости и анализ его показателей проводится по методике агентства RWAY, имеющего 11-летний опыт информационно-аналитической работы на рынке недвижимости. Мониторинг проводится раздельно для жилья в новостройках и вторичного рынка жилья. Данные мониторинга вторичного рынка публикуются еженедельно. Данные мониторинга рынка новостроек - ежемесячно.
