Темпы роста цен продолжили сокращаться, цены на дорогое жилье теперь растут интенсивнее, чем на дешевое, а средняя цена на `панельные` квартиры на вторичном рынке превысила $4000. Таковы результаты ежемесячного мониторинга цен, проводимого порталом RWAY.RU по методике агентства RWAY.
Несмотря на все прогнозы о возможном существенном снижении темпов роста цен на жилье в Москве они продолжают уверенный интенсивный рост. За август цены выросли на вторичном рынке на 4,9% (+$216 за кв. м). В тоже время темпы роста продолжают замедляться – по итогам июля рост составил 6%.
Структура роста также продолжает изменять свой характер. Например, темпы роста слабо замедляются на рынке монолитного жилья – они составили 6% (+$313 за кв. м) за месяц (в июле было 6,6%), в тоже время панельное экономное жилье подорожало на 3,9% (+ $153 за кв. м), т.е. на 1,1% меньше чем в июле. Таким образом, расхождение в росте цен на панельное и монолитное жилье, сложившееся по итогам первого полугодия продолжило сокращаться. Ведь в первом полугодии ситуация была зеркальной – панельные квартиры дорожали быстрее квартир в монолитно-кирпичных домах.
В целом это говорит о том, что модели поведения рынка `дешевого` массового панельного жилья и `дорого` монолитного – различны. Ситуация с продолжающимся интенсивным ростом цен на дорогое монолитное жилье может быть связана и с тем, что как правило владельцы такого жилья не испытывают острой потребности в его улучшении или смене и по инерции выставляют завышенные цены, помня о росте предыдущих месяцев. Для них не принципиально важно продастся квартира через неделю или через три месяца – они готовы ждать, а порой просто выставляют квартиры `на авось`. В тоже время на массовом `панельном` рынке множество семей действительно нуждается в улучшении жилищных условий, разъезде, обмене, съезде, что побуждает их идти навстречу реалиям рынка, на котором уже нет такого сильного как зимой и весной диспаритета спроса и предложения, а значит и реальной причины для высоких темпов роста цен.
Лидером по росту цен в августе стал Западный административный округ (7,6%, +$371 за кв. м), а меньше всего рост составил в Юго-восточном административном округе (3,6%, +$127 за кв. м). В начале года картина была противоположной - наибольшими темпами дорожало жилье в `непрестижных` районах, особенно в Юго-Восточном административном округе, а наименьшими - в `дорогих` округах – Центральном и Западном.
Еще одна тенденция августа на вторичном рынке жилья состоит в том, что однокомнатные квартиры теперь дорожают меньшими темпами, чем двухкомнатые и трехкомнатные. В начале года ситуация также была противоположной.
В сегменте новостроек в августе темпы роста цен на панельные новостройки (+5,1%), превысили темпы роста цен на жилье в монолитно-кирпичных новостройках (+3,8%). Более того – в августе `панель` в новостройках дорожала быстрее, чем в июле, когда цена выросла на 4,2%. Больше всего подорожали панельные новостройки в `дешевых` районах – до 9% в Восточном АО, а меньше всего в дорогих – Западном АО и Юго-Западном АО. Монолитные новостройки в Центральном Административном Округе, которые составляют 95% предложения здесь, даже подешевели.
Сравнение показателей вторичного рынка и рынка новостроек, подтверждает, что поведение цен на первичном рынке жилья и вторичном несколько различается. Происходит это в силу того, что если вторичный рынок (в который потенциально входит весь жилищный фонд Москвы) на котором сотни тысяч мелких игроков (владельцев квартир) постепенно приближается к равновесной точке спроса и предложения, то рынок новостроек, где решающую роль играют несколько крупных компаний-застройщиков и правительство Москвы, меньше зависит от законов рынка и больше от политики этих крупных игроков. Кроме того, на первичном рынке Москвы реальное предложение продолжает постепенно сокращаться – массовое строительство все больше вытесняется за МКАД и даже оставшаяся часть в значительной доле идет на социальные нужды. К тому же, объем этого рынка в десятки раз меньше чем вторичного – в год на рынок поступает примерно 30-40 тыс. новых квартир и любое изменение цен застройщиков влияет на ценовую ситуацию на рынке в целом, поскольку здесь каждый дом – уже значительная часть рынка.
Примечание
Мониторинг ценовой ситуации на рынке жилья Москвы проводится по методике разработанной информационно-аналитическим агентством RWAY, имеющим 11-летний опыт аналитической работы на рынке недвижимости.
