В Москве произошел случай, который подтвердил, что в покупке квартиры куда больше подводных камней, чем казалось. У честного приобретателя могут изъять недвижимость без компенсации.
Покупатель беззащитен
2 июня 2017 года Конституционный суд РФ выслушал мнение представителей органов власти по вопросу изъятия жилья у граждан. Дело Александра Дубовца стало свидетельством того, что государство перекладывает ответственность за сделки на плечи покупателя, а законодательство нуждается в значительных поправках.
В 2008 году Александр Дубовец совершил покупку квартиры в Москве, как выяснилось, у мошенников. Владелец жилья умер в 1994-м, мошенники подделали документы и оформили квартиру на подставных лиц. До сделки с Дубовцом ее успели два раза перепродать. Но важнее то, что каждая сделка была признана законной при государственной регистрации перехода права собственности.
В 2013 году Мосгорсуд признал тех самых «черных риэлторов» виновными, а в 2015-м Департамент городского имущества Москвы через Никулинский районный суд потребовал, чтобы Александр Дубовец отдал квартиру городу. Причина – собственник поменялся незаконно, значит, и покупка квартиры признается недействительной. Обжалование решения в вышестоящих судах не дало результатов, и сейчас Конституционный суд РФ решает судьбу не только Александра Дубовца, но и всех добросовестных покупателей, попавших в подобную ситуацию.
«По нашему мнению, этот инцидент не является исключением, – комментирует Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. – Квартиры зачастую отбираются не только в пользу государства, но и в пользу частных лиц. Права добросовестных покупателей на данный момент практически не защищены. Этот вопрос стоит остро более 25 лет, и ситуация с изменением законодательства не улучшается, если не сказать наоборот. В практике нашего агентства были случаи, когда мы защищали интересы приобретателей. В данной ситуации нет 100% гарантии, поскольку таковых гарантий не дает закон. Мы можем посоветовать обращаться за помощью к грамотным специалистам: юристам и риэлторам».
Покупка квартиры по букве закона
Граждане теряют квартиры из-за мошеннических действий при покупке квартиры или в предшествующей сделке и безответственности властей. Так как государство самостоятельно регистрирует все сделки с недвижимостью, оно может проверить законность перехода прав собственности. Гражданин совершает продажу и покупку квартир через государственную систему, но почему-то за ошибки системы несет ответственность он, а не государство.
«Действующее законодательство не гарантирует безусловное право на имущество даже для добросовестного покупателя, – описывает покупку квартиры с точки зрения закона адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета АРСПб и ЛО по правовым вопросам Сергей Слободянюк. – Статья 302 ГК РФ предполагает, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал, собственник вправе истребовать это имущество. Если имущество утеряно собственником, либо похищено у того или другого, либо выбыло из владения помимо воли, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать имущество во всех случаях».
«Имущество по закону может быть истребовано в случаях, если продавец не понимал своих действий и их последствия, если имущество было приобретено по мошеннической схеме. То есть практически всегда, – резюмирует Сергей Слободянюк. – Думаю, что права добросовестного приобретателя надо расширять».
