За 15 лет стоимость московских элитных домов выросла в 5-10 раз, подсчитали эксперты. В какие годы рост цен был максимальным и чем отличаются первые элитные проекты от современных, «Газета.Ru» расспросила у участников рынка недвижимости.
С 1998 по 2013 год цены на квартиры в элитных жилых комплексах Москвы выросли в 5-10 раз, считают аналитики компании SOHO Estate. Больше всего, по их данным, увеличились цены в ЖК «Опера-Хаус», одном из первых домов в районе «Золотой мили» на Остоженке, — с $2 500-3 500 до $25 000. В ЖК «Агаларов-Хаус», первом ЖК с инфраструктурой (зона отдыха с бассейном) квадратный метр за эти же 15 лет подорожал в 4-5 раз — с $5 500 до $22 000 – 27 000. В ЖК «Торис Хаус» в середине 1998 года квадратный метр стоил $4 000-4 700, сейчас — $18 000 – 20 000. Аналогичную динамику продемонстрировали элитные дома, построенные в 90-х на Арбате, в Большом Афанасьевском переулке.
Однако не все дома показали такую динамику стоимости. По данным SOHO Estate, в первом элитном доме Москвы на ул. Вересаева (построен в 1994 году) в 1998 году стоимость квадратного метра составляла $4 000, а сейчас — $8 000.
По мнению аналитиков, этот небольшой рост цен – в 2 раза — связан с изначальной переоцененностью проекта.
Поскольку в конце 90-х годов элитные проекты в России только начинали появляться, за счет улучшенных потребительских характеристик цены на такие дома были довольно высоки. «В отличие от сталинских домов элитные проекты конца 1990-х годов имели красивые входные группы, свободные планировки квартир, подземный паркинг. Однако по сравнению с современными проектами уровень инженерных коммуникаций был заметно ниже: не было автоматизированных систем управления зданием, многоступенчатой фильтрации воды, озонирования воздуха, обогрева пандусов, квартиры предлагались без отделки», — говорит Алексей Сидоров, заместитель генерального директора Kalinka Real Estate Consulting Group.
По подсчетам компании Knight Frank, за последние 15 лет на рынке элитной недвижимости Москвы появилось более 200 новых объектов. При этом самые первые проекты, по мнению экспертов, нельзя считать в полной мере «элитными». «Все, что было построено в конце 90-х, нельзя назвать по-настоящему элитным жильем, тогда на рынке любой индивидуальный проект с подземным паркингом продавался хорошо в отсутствии реальной конкуренции (сталинские кирпичные и ЦК-овские дома, считавшиеся «элиткой» в советские времена, были единственными конкурентами)», — говорит Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood.
«Первые объекты начинали строить там, где находили площадку – например, дом на Вересаева – отнюдь не элитный район (около Можайского шоссе). Затем построили «Золотые ключи» – сейчас это бизнес-район.
Потом - Palazio на Цветном бульваре, элитный дом в Спасо-Наливковском и некоторые другие», — рассказывает Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами департамента жилой недвижимости компании Knight Frank.
Далее, говорит Ольга Богородицкая, стали появляться элитные дома на Остоженке, началось формирование «Золотой мили». В этом районе располагались складские базы и постройки, которые можно сносить. Таким образом, статус «элитного» этот старый московский район приобрел уже в наше время – в 2000-х. Далее – началась застройка промзон, прежде всего, в Хамовниках. Далее – комплексная застройка территории, например, проект «Садовые кварталы» — по объему квартир и метражу один этот проект можно сравнить со всей Остоженкой. Сейчас к элитному жилью также относятся апартаменты в новых МФК и лофты.
Самые первые элитные дома сейчас не могут конкурировать с современными. «Конкурировать с современным элитным жильем комплексы 1990-х годов практически не могут. Определенно, они отвечают высоким стандартам строительства, но в данной отрасли постоянно происходят те или иные изменения: меняются отделочные и строительные материалы, улучшаются технологии возведения домов, девелоперы приглашают к участию в разработке новых проектов именитых архитекторов и дизайнеров, и т.д. В связи с этим конкуренция зачастую просто невозможна», - говорит Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter. Например, первые элитные дома продавались без собственной инфраструктуры. Затем появились клубные дома – с инфраструктурой только для жителей дома. Сейчас отходят и от этой схемы, по причине высокой стоимости содержания таких домов.
Рост цен на элитную недвижимость в течение 15 лет был неоднородным. «Максимальный рост цен наблюдался в 1996-97 годах, — рассказывает Ольга Богородицкая. — Затем был скачок цен в 2005-2007 годах.
Сейчас на рынке элитной недвижимости в Москве цены на «вторичку», на квартиры с отделкой, в среднем по рынку ниже, чем на новостройки: $22 000 за кв.м в квартирах с отделкой против $ 24 000 за кв.м в новых домах.
Теперь по поводу того, какие были цены: «Агаларов Хаус», на тот момент самый дорогой дом в Москве, продавался в 1998 году по $5 500 за кв.м с отделкой. В «Золотых ключах I» были цены от $2 800 до $3 500 за кв.м. И когда мы начали продавать Остоженку (1-ый Зачатьевский пер., 19, 21), то цены были около $3 500 за кв.м, затем доросли до $5000, и затем, когда они поднялись до $10 000 – это был шок для рынка. К слову, на данный момент, это цена за квартиры бизнес-класса в Москве».
