Купить, продать, поменять квартиру – часто это становится серьезной проблемой для простого нижегородца, мало сведущего в рынке недвижимости. На помощь приходят агентства недвижимости. И вроде бы все просто и ясно. Но не тут-то было. Слишком много бывает этих «но». Бывает, что агенты не учитывают интересы клиента. А иногда и клиенты, воспользовавшись риэлторскими услугами (поиск вариантов, обзвон продавцов-покупателей, сбор информации о жилье, выстраивание жилищных цепочек), не торопятся их оплатить.
Как избежать обеих крайностей? Как соблюсти необходимый статус-кво? Для этого нужен юридический документ – договор между клиентом и агентством. Об особенностях составления этого документа, о том, как с помощью него защищаются права клиента и риелтора, мы и поговорим сегодня.
Заключаем договор
Какие виды договоров вообще могут быть заключены между АН и клиентом?
Это зависит от того, кто клиент – покупатель, продавец, арендатор или арендодатель. Также различают договоры по степени эксклюзивности – то есть один или не один агент работает с продавцом (покупателем) по продаже (поиску) квартиры. Но обо всем по порядку.
- Юридически, договор – это соглашение сторон, выполненное в письменном виде, - объясняет менеджер агентства недвижимости «Модус» Светлана Ремизова, - он закрепляется подписями сторон и печатью юридического лица. Поскольку договор будет определять права и обязанности сторон в процессе покупки (продажи) жилья, в «шапке» договора обязательно должно быть прописано, кто и на каких условиях его подписывает.
Также помимо фамилии-имени-отчества представителя организации должны быть указаны его паспортные данные, адрес регистрации, реквизиты доверенности, сведения о юридическом лице (ИНН, адрес и так далее).
И еще очень важный момент!
- Поскольку агентство является юридическим лицом, то в соответствии с законодательством заключать договоры и принимать обязательства от имени фирмы может только его руководитель (генеральный директор, директор или другой представитель организации), - объясняет Ремизова, - любое иное лицо вправе заключать договоры только на основании доверенности.
При этом в доверенности должна присутствовать подпись руководителя и печать фирмы, указан срок, на который она выдана, и объем полномочий данного лица.
- Существует сразу несколько разновидностей договоров, предметом которых является недвижимое имущество, - поясняет Светлана Ремизова, - они делятся на договор купли-продажи, договор долевого участия, договор мены, дарения и так далее. Любая сделка, которая может быть односторонней (для совершения которой необходимо выражение воли одной стороны, например – завещание), двухсторонней (та, для которой требуется выражение воли двух или более сторон), завершается заключением договора.
Юристы настоятельно советуют: при подписании договора у клиента должна быть полная ясность по его содержанию.
Риэлторский эксклюзив
- Начну с основного – что такое договор? – рассуждает директор регионального агентства недвижимости «8-Я АВЕНЮ» Светлана Ногтева, - когда два уважаемых человека встречаются по вопросам сотрудничества в сфере недвижимости, они садятся за стол переговоров и договариваются о правилах, рамках данного сотрудничества. Конечно же, результаты переговоров необходимо зафиксировать. Где? В договоре возмездного оказания услуг. Конечно же, эксклюзивном.
РАН 8-Я АВЕНЮ в своей работе на вторичном рынке использует только эксклюзивные договоры. Почему?
- Уважаем мы и клиентов и свою работу, - поясняет Светлана Ногтева. - Аргументы в пользу «эксклюзива»? Пожалуйста. Заключение эксклюзивного договора для компании - законный путь для законного оказания услуг и что немаловажно – законного получения законного комиссионного вознаграждения. Ну, а для клиента – возможность превратить процесс реализации задуманного в предсказуемое, планомерное, прибыльное мероприятие.
- Клиенты, уважаемые, ответьте на один мой вопрос – что вы хотите – общения в процессе продажи ли, покупки ли с разными, многочисленными, порой не вполне понятными и приятными агентами? – задается вопросом Светлана Ногтева. - Может быть, вы хотите в результате закулисных игр этих агентов получить меньше денег за продаваемую квартиру? Может быть, вы хотите подписать договор «на коленке» в Росреестре или в машине, заранее не ознакомившись со всеми пунктами этого договора? Или взаиморасчеты провести с опасностью для жизни и кошелька? Думаю, правильный ответ – «хочу получить исполнение всех пунктов договора, быстрый результат, соблюдения безопасности, конфиденциальность сделки».
Причем, отмечает Светлана Ногтевая, к подписанию договора нужно подходить ответственно:
- Есть, к сожалению, есть клиенты (их немного), подписывающие договор и называющие его «бумажкой». Что ж, это их характеристика. В основном, нашими клиентами становятся современные деловые люди, внимательно изучающие все пункты договора. Наши договоры отработаны годами, учтены все ранее задаваемые вопросы и пожелания. И практика показывает – к моменту подписания договора, когда клиент определился с задачей, когда агентство приняло решение – берём проект на реализацию, все пункты договора не вызывают вопросов.
Виды договоров по сделкам
- Самой распространенной сделкой является купля-продажа квартир, где должна быть четко и однозначно изложена формулировка предмета сделки, – поясняет менеджер агентства недвижимости «Модус» Светлана Ремизова. - То есть там есть общие обязанности риелтора и клиента (заказчика), перечислены основные действия, которые обязан произвести агент или агентство, и прописано, что клиент должен оплатить данные услуги АН.
Какова же номенклатура договоров?
Предварительный договор. До подписания основного договора стороны вправе заключить предварительный договор. В этом документе стороны обязуются заключить в будущем основной договор, на предварительно предусмотренных условиях. В предварительном договоре указывается предмет и существенные условия основного договора.
Договор дарения недвижимости - это соглашение, по которому одна сторона - даритель - безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне - одаряемому - недвижимость в собственность. Одним из основных признаков этого договора является безвозмездность действий дарителя.
Договор долевого участия – один из самых надежных способов приобретения новостройки.
Что же обычно нижегородские клиенты хотят увидеть в договоре?
- Клиенты просят прописать в договоре с АН, в каких случаях предусмотрена возможность прекратить действия заключенного договора, - рассказывает Светлана Ремизова. - Как правило, в договорах оговаривают порядок одностороннего расторжения договора по инициативе одной из сторон. Если такая процедура не оговорена, то руководствуются Гражданским Кодексом РФ. Заказчик вправе на любой стадии исполнения услуги отказаться от договора, оплатив исполнителю его расходы. Размер расходов определяется исходя из объемов оказанной услуги. Штрафные санкции законом в данном случае не предусмотрены.
- В ДВОУ (договор возмездного оказания услуг) в обязательном порядке кроме существенных пунктов любого договора, тщательно расписываются права и обязанности сторон, - поясняет директор РАН «8-Я АВЕНЮ» Светлана Ногтева. - Право клиента – получить в полном объёме обещанные услуги. И самое главное право – получить в полном объёме денежную сумму (цену) за передаваемый им товар (недвижимость). И опять возвращаемся к «эксклюзиву». Именно заключенный эксклюзивный договор с юридическим лицом, с точным наименование организации, подписанным уполномоченным лицом, действующим на основании Устава, реквизитами, подписью и печатью организации, имеющей право оказывать услуги на рынке недвижимости, позволяет обеспечить основное право клиента.
Также, чтобы поиск нужного варианта, подготовка и оформление сделки не затягивалось, нижегородцы просят указать сроки исполнения обязательств по договору, именно сроки исполнения, а не время действия договора.
А трансформировался ли за последнее время сам договор? Какие новые пункты хотят видеть нижегородцы в договоре с риэлтором?
- С течением времени изменился текст и смысл договоров, - считает представитель АН «Модус» Светлана Ремизова. - Договора теперь включают в себя не только предмет, права и обязанности, но также ответственность сторон и порядок взаиморасчетов. Необходимо, чтобы обязанности, как со стороны агентства, так и со стороны клиента имели четко прописанные сроки выполнения. Люди прекрасно понимают, что правильно составленный документ - это основной способ защитить свои права в процессе совершения сделок с недвижимостью.
Другой взгляд
В АН «ЖСВ» несколько иной взгляд на сотрудничество с клиентами и соответственно на документационное обеспечение.
- Главное в нашей работе - это ее поэтапность, - объясняет генеральный директор агентства недвижимости ЖСВ Сергей Жаров. – Когда договор на оказание услуг разбит на этапы - рекламная компания, поиск объекта или покупателя на объект недвижимости, согласование условий подготовки и проведение сделки - конфликта интересов просто нет. Ведь каждому клиенту нужно что-то свое. Например, один хочет подобрать варианты недвижимости, а дальше - вести переговоры сам. Что ж, мы заключаем с ним договор только на поиск вариантов. А другой продает квартиру и хочет найти покупателей, а выстраивать взаимоотношения с другой стороной сделки будет лично. Мы оказываем именно те услуги, в которых нуждается клиент. И по фактам выполнения этапов условий договора клиенты принимают отчёты и акты выполнения работ. В процессе работы клиенты иногда в силу своих сложившихся обстоятельств, просят изменить условия заключённого с ними договора.
Например, покупателю нашли квартиру, дальше он говорит, что действовать будет сам. Хорошо. Клиент просто подписывает отчет о выполнении работ, акт о выполнении работ. Ставя подпись, он соглашается с тем, что работы проведены в его интересах, и их нужно оплатить. И в этом случае клиент оплачивает только уже выполненную работу по поиску ему объекта, а оставшуюся часть работы будет вести самостоятельно и соответственно оплаты за нее не потребуется. Зато все по-честному и абсолютно открыто.
- Это позволяет защитить права риелтора и всего агентства, защитить их труд, - поясняет Сергей Жаров. – Ведь не секрет, что зачастую нижегородские риелторы поставлены в более неравноправное положение, чем клиенты. Договор оговаривает широкие права клиентов, но права риелторов, прописанные в нем, не так велики. Поэтому многие агенты по недвижимости вынуждены «бегать» за продавцом, идти на неприемлемые уступки лишь бы привлечь и удержать клиента и заключить с ним эксклюзив. У нас такого нет. Зачем навязываться? Мы уважаем клиента, но и себя мы уважаем тоже. И если сотрудничество равноправное, значит все должно быть по-честному не только с нашей стороны.
Видимо реноме «честно, просто, без обмана» и прозрачный прейскурант ведут к тому, что клиенты заключившие «договор на поиск» часто продолжают сотрудничество и на втором этапе по подготовке и проведению сделки.
- Чаще всего клиенты все же заключают договор оказания комплексных услуг, - поясняет Сергей Жаров. - Они хотят без риска купить (либо продать) квартиру и им нужна квалифицированная профессиональная помощь. Ведь мы не только подбираем квартиру, мы определяем риски, связанные с её приобретением, что является крайне важным для любого приобретателя недвижимости. Не раз и не два оказывалось, что квартира хорошая на вид, но при изучении нюансов оказывалась не таким уж и удачным вариантом. Кстати, люди доверяют агентству, где политикой компании является не получение наживы с клиента, а помощь в решении его жилищного вопроса максимально выгодным для него способом, будь то продажа или покупка недвижимости. А доверие дорогого стоит. Оно обеспечивает дальнейшие деловые контакты.
Ну, а какой вид договора, и с каким агентством подписать, работать ли комплексно, или поэтапно, взять часть сделки на себя или передоверить все агентам по недвижимости – решать лишь вам.
