Казалось бы, вот она - мечта уж если не всей, так большей части жизни: своя квартира! Кредит - получен, жилье - куплено. Но одолевают смутные сомненья: ведь квартира-то собственная лишь на бумаге. На самом деле, пока долг по кредиту не выплачен, остаться без жилья - легко и просто. Тогда как быть? Как подстраховаться от возможных неприятностей? А если ужасное уже случилось, и с квартирой приходится расставаться, как сделать так, чтобы минимизировать свои убытки?
Профилактика
Как известно, «беда одна не ходит». А потому неприятности, ежели они случаются, начинаются «дружно». Уволили заемщика с работы, нужно на что-то жить. А тут еще и долг, который нужно возвращать банку, так некстати. Увольнение - это не страховой случай: руки, ноги, голова - на месте, трудоспособность - не потеряна, а потому, хочешь не хочешь, если взял кредит - плати! Как быть?
Как показывает практика, любые неприятности - явление временное, а значит, нужно время, чтобы из них «выкарабкаться». Поэтому, первое и главное, что заемщику предстоит сделать - выиграть время. Практически это выглядит так: получил заемщик кредит - нужно создать «подушку безопасности» - денежный резерв, позволяющий месяцев 6 платить по кредиту.
То есть, если ежемесячный платеж заемщика, к примеру, 50000 рублей - значит, нужно иметь денежный запас в размере 300000 рублей минимум, если платеж заемщика 2500 долларов, значит, нужен резерв в размере 15000 долларов. То есть, делаем запас в валюте кредита, поскольку, в какой валюте брал кредит - в той и отдавать нужно.
Но тут появляется большая и толстая жаба, которая начинает нашептывать различные «умные мысли», мол: «заемщик, дорогой, если ты погасишь досрочно эти 15000 долларов, то на них не будут начисляться проценты. Знаешь, сколько ты денег сэкономишь?» Отчасти она права, но с точки зрения профилактики защиты от неприятностей, жабу нужно прогнать и подальше.
Итак, резерв создан. Это важно, поскольку, если наступает такая ситуация, что доходы заемщика резко сократятся, другие методы минимизации потерь без денежного запаса не сработают.
Кто не прав: банк или заемщик
Чтобы определить, каким образом действовать далее, нужно четко понимать кто не прав: банк или заемщик.
Когда не прав банк
- Когда пытается изменить процентную ставку для заемщика в одностороннем порядке (хотя кредитным договором такая возможность не предусмотрена);
- Когда требует досрочного возврата кредита заемщиком, в случаях, когда заемщик исправно выполнял все обязательства по кредитному договору;
- Когда требует от заемщика дополнительного залога, что не предусматривается кредитным договором.
Когда не прав заемщик
Когда не может исправно платить по кредиту. Причем, причины неплатежей могут казаться заемщику уважительными:
- с работы, например, уволили;
- зарплату на работе или уменьшили, или стали выплачивать несвоевременно.
Но если заемщик не платит долги по кредиту по этим основаниям - однозначно не прав заемщик. Ведь банк - не друг и не родственник. Банк - как финансовый партнер. Почему он должен страдать из-за проблем должника?
В зависимости от того, кто виноват, действия заемщика будут различными. Если неправ банк, то, скорее всего, защищаться придется с помощью суда и адвоката. Если же неправ заемщик, ему, чтобы минимизировать убытки, придется договариваться с банком.
О чем можно договориться с банком?
- О том, чтобы банк на какое-то время уменьшил платежи.
- О том, чтобы разрешил заемщику продать квартиру, находящуюся в залоге.
- О том, чтобы разрешил обменять квартиру на меньшую, по кредиту за которую и платить придется меньше.
Как видите, возможностей минимизировать убытки имеется достаточно. Но подробно обо всех этих возможностях поговорим в следующий раз.
Дмитрий Овсянников,
автор проекта «Об ипотеке по-русски»
