Сдача квартиры внаем – довольно прибыльное дело. Однако к нему придется серьезно подготовиться: изучить рынок, привести жилплощадь в порядок, прорекламировать свой объект.
Сразу нужно оговориться, что речь пойдет о исключительно типовом жилье: сдача элитных объектов требует специфического индивидуального подхода. Кроме того, за бортом оставляем юридические аспекты договора найма – это тоже тема для отдельного разговора.
По порядку и без спешки
Первое, что должен сделать будущий рантье, – определить, насколько востребованной на рынке аренды может быть его квартира. Некоторые пробуют разведать ситуацию, размещая на бесплатных рекламных площадках «тестовое» объявление с указанием желаемой цены – чтобы понять, готовы ли клиенты платить столько денег и насколько активным будет спрос. Однако при таком подходе арендодатель, скорее всего, столкнется с большим количеством «пустых» звонков от людей, которые, слабо ориентируясь в рынке аренды, также хаотично, без разбору, обзванивают все подряд объявления.
Эксперты советуют разместить объявления в специализированных СМИ. Но поскольку реклама там платная, важно хорошенько подготовиться к подаче своего объявления.
Прежде всего определяем возможный уровень арендной платы. Для этого необходимо просмотреть уже размещенные в открытых источниках объявления, задав параметры своей квартиры: район, адрес, тип дома, количество комнат.
Нередко удается сразу же обнаружить несколько похожих вариантов в том же доме или, по крайней мере, на той же улице. Тогда просто берем за основу указанную цену.
Если сходных по параметрам объектов никто поблизости не сдает, тогда ищем в других локациях. Скажем, в доме той же серии, но в другом микрорайоне, с такой же степенью удаленности от станции метро (понятно, что не нужно сравнивать Фрунзенский район с Петроградским, а вот с Невским – вполне возможно). Разумеется, столь тщательный подбор вариантов потребует определенных усилий и времени. Но зато в итоге удастся не только верно определить рыночную стоимость аренды вашей квартиры, но и, возможно, повысить планку – чем меньше прямых конкурентов поблизости, тем выше может быть спрос именно на вашу жилплощадь.
Как себя чувствует рынок?
Впрочем, наймодателю необходимо ориентироваться не только в существующих на рынке расценках, но и в сроках экспозиции объектов. В зависимости от сезона, уровня платежеспособности нанимателей, структуры предложения на текущий момент (допустим, дефицит однушек или же, напротив, их избыток) и прочих факторов, процесс поиска арендатора может занять от одного дня до нескольких недель.
Узнать о текущей ситуации на рынке аренды жилья можно, например, из журналистских публикаций в специализированных изданиях. Можно также позвонить в несколько риэлторских компаний и поинтересоваться у специалистов, за какое примерно время они были бы готовы сдать жилье с указанными параметрами.
Допустим, выяснилось, что спрос активен. Тогда можно смело назначать ту величину арендной платы, которую вы нашли в открытых источниках или даже повыше (в случаях когда предлагаемая квартира обладает каким-то дополнительными преимуществами).
Если арендаторы в дефиците, тогда имеет смысл заявлять цену чуть ниже рыночной либо упомянуть о возможности торга. Или снизить цену другим способом, включив, например, в стоимость аренды квартиры ежемесячный коммунальный платеж.
«Арендодателю следует особо выделять в рекламе фишки своего жилья: скажем, имеющееся место в паркинге, качественный ремонт, наличие посудомоечной машины, бойлера на случай отключения горячей воды и пр. Проще говоря, все то, что отличает квартиру от массовых стандартных вариантов», – отмечает специалист по жилой аренде Группы компаний «Экотон» Ирина Хлызова.
«Я советую указывать в рекламе достоинства не только квартиры, но и района в целом: наличие поблизости магазинов, объектов социальной инфраструктуры, удобных транспортных развязок, остановок общественного транспорта (особенно если наймодатель планирует сдавать квартиру семейным людям с детьми)», – добавляет заместитель директора по аренде АН «Итака» Алла Казакова.
Вне зависимости от того, пользуется наймодатель услугами риэлторской компании или нет, ему рекомендуется обязательно заключать договор аренды с будущими жильцами
По словам экспертов, в последнее время арендаторы стали больше внимания уделять вопросам экологии. Поэтому быстрее и дороже сдать жилье в аренду помогает упоминание об имеющихся поблизости парках, скверах, отсутствии вредных предприятий.
Арендодателю стоит позаботиться и о размещении фотографий объекта в рекламе. Нередко считается, что качественные фото нужны, скорее, для продажи недвижимости. Однако и сдать квартиру в аренду они помогают намного быстрее. Во всяком случае, при наличии двух равноценных вариантов, один из которых представлен на фотографиях, а второй нет, большинство клиентов выберут именно первый.
Где именно размещать рекламу? Обычно первое, что приходит на ум арендодателю, – воспользоваться социальными сетями. С одной стороны, сдача квартиры знакомым кажется более комфортной и безопасной. Однако эксперты предостерегают от такой «доверительной» аренды: слишком велика вероятность столкнуться с просьбами об отсрочке арендной платы.
Все-таки главным инструментом продвижения квартиры на рынке аренды должны быть профессиональные издания по недвижимости.
Использовать же социальные сети для рекламы сдаваемого объекта (в качестве дополнительной меры) можно и нужно, уверены агенты, только заниматься этим должен профессиональный риэлтор, через соответствующие группы.
Фактор яблочного пирога
По словам заместителя директора АН «Бекар» Ирины Бузиной, перед сдачей квартиры внаем хозяину имеет смысл сделать в ней небольшой ремонт (заменить старую ванну и унитаз, переклеить обои, если они поизносились, и пр.). Тут главное понимать, что все эти меры призваны не повысить стоимость аренды, а сделать вашу квартиру более привлекательной по сравнению с аналогичными вариантами. Так что не стоит вкладывать в обновление квартиры слишком много денег: материалы и сантехнику следует покупать среднего качества. Самые дешевые выбирать не стоит, практика показывает, что они придут в негодность очень скоро.
Непосредственно перед приходом потенциальных арендаторов желательно сделать уборку, украсить квартиру (некоторые советуют использовать живые цветы, но это вопрос спорный: у кого-то на них может быть аллергия). Продвинутые наймодатели рекомендуют использовать универсальные способы расположить к себе арендатора: например, испечь перед его приходом яблочный пирог – его запах создаст ощущение домашнего уюта.
Если в квартире сделан ремонт, ее удастся сдать быстрее. Но вряд ли сильно дороже
Вести переговоры с потенциальными квартиросъемщиками – тоже большое искусство. За короткий промежуток времени необходимо рассказать обо всех достоинствах квартиры, ответить на вопросы, при необходимости – поторговаться.
«Как поиск арендаторов, так и проведение переговоров с ними лучше все-таки доверить профессиональному агенту. Его опыт позволит сэкономить время. Кроме того, мнение самого собственника потенциальные клиенты обычно воспринимают как субъективное, а не экспертное. К специалисту по недвижимости со стороны нанимателей больше доверия», – предупреждает Ирина Бузина.
По словам руководителя проекта Городская справочная по недвижимости «Квартирный Вопрос» Елены Копосовой, гораздо проще, безопаснее и выгоднее обращаться к профессионалам. «Зачем самому заниматься тем, что могут сделать специалисты, причем бесплатно? Ведь услуги агентств недвижимости по поиску арендаторов бесплатны для собственников», – говорит она.
