При покупке или продаже жилья нередко приходится сталкиваться с кадастровой стоимостью недвижимости. Что это такое, для чего она нужна, как ее узнать — об этих тонкостях рассказывает Новострой-М.
Что такое кадастровая стоимость
У каждого объекта недвижимости есть рыночная и кадастровая стоимости. Рыночная (оценочная) стоимость нужна при покупке или продаже квартиры, ее обычно определяет продавец или риелтор.
Кадастровую стоимость определяет государство, этот показатель используется для расчета имущественного налога и НДФЛ при продаже квартиры.
При определении кадастровой стоимости учитываются местоположение, год постройки и степень износа дома, вид объекта (квартира, индивидуальный дом, земельный участок) и его площадь, наличие и вид инженерных коммуникаций.
В расчет не берутся индивидуальные характеристики: ремонт, вид из окна, близость и качество объектов инфраструктуры и пр. Таким образом, кадастровая стоимость квартир с одинаковыми планировками в одном доме, как правило, совпадает.
Кадастровая стоимость — это цена объекта на определенную дату с точки зрения государства. Обычно она не совпадает с рыночной стоимостью, причем разница бывает существенной.
Когда нужно запрашивать стоимость объекта
Государственная кадастровая оценка проводится каждые 3-5 лет, а в городах федерального значения, в том числе в Москве, в случае принятия правительством субъекта соответствующего решения — каждые 2 года.
Кадастровую стоимость следует запрашивать в следующих случаях:
• для расчета налогов. Налог на имущество исчисляют в ФНС, налогоплательщик получает квитанцию в личный кабинет налогоплательщика или по почте. Однако можно запросить кадастровую стоимость, чтобы заранее узнать сумму налога;
• для оформления наследства. Госпошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство рассчитывается исходя из кадастровой или рыночной стоимости объекта;
• при обращении в суд. Также исходя из кадастровой стоимости будет определяться госпошлина при имущественных спорах в отношении объектов недвижимости.
Как и где узнать кадастровую стоимость — а рыночную?
Рассказываем, как узнать кадастровую стоимость недвижимости по кадастровому номеру.
Эти сведения содержатся в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). Их можно получить на сайте Росреестра с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» — по адресу или кадастровому номеру. Там же можно узнать общую площадь объекта и сведения о правах и ограничениях.
Как еще можно узнать кадастровую стоимость квартиры — с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта», однако эта информация является справочной и не имеет юридической силы.
Заказать выписку о кадастровой стоимости объекта недвижимости из ЕГРН можно онлайн с помощью сервиса «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра, лично при обращении в офис «Мои документы» (МФЦ) или по почте, отправив запрос на адрес любого офиса Росреестра.
Кадастровая стоимость доли в квартире рассчитывается (если это необходимо) исходя из кадастровой стоимости объекта целиком.
Информация о рыночной стоимости жилья нужна для совершения сделок с недвижимостью, решения спорных вопросов в суде, установления стоимости имущества должника-банкрота, для предоставления в госучреждения.
Обратиться за отчетом о реальной стоимости недвижимости можно в оценочные компании. Для оформления ипотеки банк может потребовать, чтобы оценочная компания находилась в списке, составленном банком.
Каким будет налог на имущество?
Знать размер кадастровой стоимости недвижимости необходимо, чтобы самостоятельно подсчитать сумму имущественного налога. Ежегодный налог на имущество следует уплачивать до 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Сумму налога можно вычислить с помощью налоговой ставки, которая зависит от вида и стоимости объекта. На основе базовых ставок регионы могут устанавливать свои ставки.
Налоговые ставки в Москве:
Кадастровая стоимость квартиры/комнаты/жилого дома
Ставка налога
до 10 млн рублей
0,1%
10–20 млн рублей
0,15%
20–50 млн рублей
0,2%
50–300 млн рублей
0,3%
более 300 млн рублей
2%
Подсчетом налогов занимается налоговая инспекция. Но если у вас есть сомнения по поводу суммы налога, можно воспользоваться формулой:
кадастровая стоимость квартиры (минус) кадастровая стоимость ее 20 кв. м (умножить) ставка налога
Как посчитать налог, если ЖК еще строится
Строящегося дома еще нет в базе данных Росреестра, у такой квартиры нет кадастровой стоимости. Представление о налоге можно составить, сравнив будущую квартиру с аналогичными:
1. Найти в интернете объявление о продаже квартиры схожей площади в построенных корпусах жилого комплекса. В таких объявлениях иногда указывается кадастровый номер, с его помощью кадастровую стоимость объекта можно узнать на сайте Росреестра в графе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
2. Если объявлений о продаже нет, то на сайте Единой информационной системы жилищного строительства нужно найти разрешение на ввод в эксплуатацию корпусов более ранней очереди строительства конкретного ЖК. Сделать это можно по коммерческому названию проекта, в разрешении указывается также почтовый адрес дома.
В актах о реализации инвестиционного проекта на этом же сайте публикуются площади квартир и их строительные номера, они обычно совпадают с номерами в кадастровых обмерах квартир. Далее на сайте Росреестра нужно ввести почтовый адрес дома и номер квартиры схожей площади, чтобы узнать кадастровую стоимость.
Для кого налоги выше
Ситуация со статусом апартаментов до сих пор не прояснилась. Но, скорее всего, уже построенные здания с такими помещениями не будут признаны жилыми — а это значит, что их собственники не смогут получить постоянную регистрацию, а налоговая ставка останется более высокой, чем для жилья.
Налоговая ставка для апартаментов зависит от их типа — от 0,5% за апартамент гостиничного типа до 2%, если помещение расположено в административно-деловом комплексе.
Однако кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, это частично компенсирует более высокую ставку. В Москве для собственников апартаментов действует дополнительная налоговая льгота — при условии, что комплекс включен в специальный перечень.
«Прежде всего: апартаменты, в отличие от квартир, относятся к нежилым помещениям со всеми их особенностями, в том числе касающимися налогообложения.
Ставка по налогу на имущество варьируется в зависимости от регионального законодательства, но (за некоторыми исключениями) не может быть ниже 0,5%, установленных Налоговым кодексом (п. 2 ст. 406 НК РФ). Ставка налога в отношении жилых помещений установлена в 0,1% (п. 5 ст. 406 НК РФ). Сильно ли это ниже, чем налог на апартаменты, – вопрос субъективный»
Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»
Пересмотр кадастровой стоимости недвижимости
Существуют три причины, по которым нужно обновлять кадастровую стоимость жилых объектов.
Первая — стоимость квартиры завышена, вторая — занижена. Третья причина — исправление технической ошибки в кадастровом паспорте.
Если кадастровая и рыночная стоимости жилья сильно расходятся, у собственника может возникнуть целый ряд трудностей. Основные из них касаются суммы налога и продажи квартиры.
Продажа недвижимости выше кадастровой стоимости — последствия: рыночная цена не должна быть ниже 70% от кадастровой. В случае, если кадастровая завышена, ее 70% будут не соответствовать рыночным ценам — и продать квартиру окажется крайне сложно. Так что кадастровую стоимость нужно будет снижать.
Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — последствия: если кадастровая оценка будет ниже рыночной, вам вполне могут отказать в регистрации сделки в Росреестре. Также Федеральная налоговая служба может заподозрить вас в желании занизить сумму налога.
Как изменить кадастровую стоимость, главные шаги
В Москве и области снизить или повысить кадастровую стоимость объекта сегодня можно двумя путями: через бюджетное учреждение, которое проводило оценку жилья, а также через суд.
Обращаемся через бюджетное учреждение. Сделать это можно напрямую, в МФЦ или через сайт «Госуслуг». Сроки: заявление рассмотрят в течение 30 дней, сведения исправят за 60 дней.
При обращении в бюджетное учреждение нужно написать заявление в свободной форме, в котором вы просите проверить кадастровую стоимость жилья, а в случае ошибки исправить ее и пересчитать стоимость. Необходимо указать кадастровый номер квартиры и приложить к заявлению кадастровый план и технический паспорт.
Обращаемся в суд. Чтобы оспорить кадастровую стоимость через суд, потребуются следующие документы:
• исковое заявление;
• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенные копии документов, на основании которых возникло право собственности;
• отчет об определении рыночной стоимости объекта (в бумажном и электронном виде), экспертиза этого отчета (при оспаривании кадастровой стоимости в пользу рыночной);
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости (при оспаривании недостоверных сведений);
• доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде; документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученой степени по юридической специальности;
• справка об уплате госпошлины.
«При оспаривании кадастровой стоимости в судебном порядке необходимо также учитывать, что производство будет осуществляться в соответствии с Кодексом административного производства, которым предусмотрено профессиональное представительство (представителями могут быть только адвокаты или лица с высшим юридическим образованием, статья 55 КАС).
Следовательно, стоимость юридических услуг может быть выше по сравнению со стоимостью услуг по ведению обычного гражданского дела»
Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»
Следует помнить, что пересмотренная кадастровая стоимость действует до следующей государственной оценки, поэтому не исключено, что процедуру оспаривания придется повторять каждый раз после переоценки.
С учетом расходов, которые нередко превышают размер налога, смысл в оспаривании кадастровой стоимости есть только в случае, если квартира стоит десятки миллионов рублей, а ее кадастровая стоимость сильно завышена.
