Разговоры о том, что российский рынок недвижимости ожидает жесткий кризис, начались пару месяцев назад. Различными специалистами высказывались предположения относительно того, что цены будут стремительно падать. Так, к примеру, Центр экономических исследований (ЦЭИ) Института глобализации и социальных движений опубликовал отчет, в котором содержится прогноз о том, что жилищный рынок в России может обрушиться еще до конца текущего года. Согласно оценкам ЦЭИ, существуют две причины назревающего падения цен на отечественном рынке жилья: продолжающееся сокращение реальных доходов населения, вызываемое инфляцией и глобальным экономическим кризисом, а также жесткая политика банков по отношению к должникам, вкупе с высокой ставкой процентов по кредитам.
В отчете говорится о том, что механизм спонтанного снижения реальных доходов россиян был запущен еще в конце 2007 года благодаря сбоям в мировой экономике. Последовавшие за тем волны биржевых падений обнажили глобальный хозяйственный кризис, состоящий в товарном перепроизводстве и колоссальном перенакоплении капиталов. «На американском рынке недвижимости произошел обвал, резко упали продажи многих товаров. Обесценивание акций и снижение скорости обращения капиталов из-за сбоев в реализации товаров нарушило баланс между денежной и товарной массой»,- объясняет директор Института Глобализации Борис Кагарлицкий. В мире ускорился неконтролируемый инфляционный процесс, затронувший также экономику России. Таким образом, вследствие динамичного роста цен реальные доходы россиян начали быстро сокращаться, что спровоцировало затруднения с оплатой ипотечных кредитов. «Чтобы обезопасить себя от новых рисков, банки усложнили выдачу займов и начали ужесточать политику в отношении должников не способных своевременно выполнять финансовые обязательства. Однако в условиях продолжающегося инфляционного ослабления «среднего класса» трудности с оплатой кредитов у него будут возрастать, пока не достигнут критической фазы»,- отмечает Василий Колташов, руководитель ЦЭИ ИГСО.
Ни для кого не секрет, что сегодняшние средние цены на недвижимость в России значительно превышают общеевропейские. При этом, качество большей части квартир остается на низком уровне. Месячный доход семей российского «среднего класса», по данным исследователей, редко превышает 2,5 тыс. евро. «Дальнейшая девальвация рубля, наряду с другими валютами лишит их возможности регулярно осуществлять платежи. Меры давления со стороны банков ничего не дадут. Инфляционный процесс продолжится, что неминуемо приведет рынок жилой недвижимости в России к краху», - говорится в докладе. На основании всего вышеизложенного аналитики делают прогноз, что обвал произойдет еще до конца 2008 года. Снижение цен способно только на первом этапе падения составить более 50%.
Одновременно с Институтом глобализации свое исследование опубликовал аналитический отдел «Индикаторов рынка недвижимости». Сотрудники компании провели аналогию с последним кризисом на рынке, который случился 10 лет назад. В IRN считают, что рынок недвижимости России в постсоветский период делится фактически на 2 основных этапа: до кризиса 1998 года и после него. Кризис 1998 года обрушил цены на московские квартиры довольно существенно – от 30% до 40%, до уровня 600$-700$ за метр. Тогда рынку понадобилось три года, для того чтобы выбираться из послекризисной «ямы». С 2001 году наметился новый этап роста цен на жилье. При этом первый этап подорожания целиком длился с осени 1991 по осень 1998 года – около 7 лет, а полный цикл с учетом кризиса и обвала цен – с осени 1991 по осень 2001 года – около 10 лет. Если цикличность повторится, что в общем-то свойственно экономике, то как раз на 2008 год должно прийтись очередное падение.
Конечно, подобные прогнозы могут показаться «притянутыми за уши», однако в современном мире сложно предсказать что-либо со 100%-ной уверенностью. С тем же успехом цены к концу года могут и вырасти в 1,5 раза, от этого не застрахован никто. Нам же остается только ждать.
