Плохо «прорисованный» в договоре объект аренды, формальная, без внимательного осмотра передача имущества с рук на руки и уловки при начислении платежей грозят участникам арендных отношений серьезными проблемами.
Юлия Завертаева, юрисконсульт компании «ТМ-Сервис»
Объект, которого нет
При заключении сделок с недвижимостью в тексте соглашения необходимо приводить очень подробное описание объекта договора - здания, сооружения, части помещения и т.д. Часто стороны пренебрегают этой рекомендацией и заключают договор в отношении недвижимости, которую нельзя арендовать, или намеренно искажают сведения о предмете договора. В таких случаях контрагентам нелегко защитить свои права при возникновении спора. Предмет аренды является существенным условием договора. Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор, в котором отсутствует существенное условие, например, недостаточно точно определен его предмет, считается незаключенным.
Первое, на что необходимо обращать внимание при оформлении договоров, - точное определение имущества, подлежащего передаче в качестве объекта аренды. Практика показывает, что в договор вносятся в основном неполные данные об объектах недвижимости. При этом особенно уязвимы договоры, заключаемые на срок менее года и не требующие госрегистрации. При оформлении более длительных арендных отношений регистрационная служба, заметив упущение, потребует от сторон исправления ошибки, отказав в регистрации или приостановив этот процесс. Когда же речь идет об арендных отношениях сроком менее года, партнеры пренебрегают тщательностью проработки договоров. Между тем, в любой момент одна из сторон может объявить договор аренды незаключенным - со всеми вытекающими правовыми последствиями.
Согласно законодательству, если одной из сторон неукоснительно соблюдаются обязательства, предусмотренные соглашением, у контрагента нет оснований для досрочного расторжения договора. Однако нередки случаи, когда недобросовестные арендаторы или арендодатели пытаются убедить суд в том, что арендное соглашение не было заключено. Арбитражные суды отказывают в подобных исках: чтобы признать договор недействительным, нужны веские причины, а доводы заинтересованной стороны, решившей разорвать отношения, не всегда бывают достаточно обоснованными. Другое дело, если в договоре были указаны неверные сведения об арендованном объекте. Такая непредусмотрительность в определенной степени развязывает руки недобросовестным партнерам.
Кто кого перехитрил?
Чего только не придумывают участники арендных отношений, чтобы обойти действующее законодательство! Например, некоторые предприниматели с целью снижения арендной платы заключают между собой так называемые джентльменские соглашения о ее изменении и договоры о совместной деятельности. Часто эти уловки всплывают наружу и становятся предметом судебных разбирательств.
Порой в основном договоре указывается заниженная арендная плата. Размер фактической платы закрепляется в дополнительном соглашении, которое обычно не попадает на стол контролирующим органам и хранится где-то в сейфе, в надежном месте. (Между руководителями предприятий также может существовать устная договоренность о реальной арендной плате, не зафиксированная на бумаге, - все зависит от степени доверия партнеров.) Такое допсоглашение предъявляется в случае неисполнения обязательств одной из сторон. Юридически стороны работают в рамках договора с заниженной ценой, а фактически - по соглашению, «спрятанному в кармане». Когда джентльменское соглашение нарушается, арендодатель вынужден обнародовать этот документ. Хотя данная затея изначально обречена на неудачу.
Анализ судебной практики свидетельствует, что подобные дополнительные соглашения имеют практически нулевую эффективность. Пункт 89 письма № 59 Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ констатирует, что соглашение сторон об изменении размера аренды, указанной ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащего госрегистрации, также должно оформляться в регистрационных органах. Все дополнения к основному договору необходимо регистрировать, поскольку это неотъемлемая часть соглашения сторон, меняющая условия аренды.
Сдать объект, вернуть ключи
Еще один «скользкий» момент в арендных отношениях - передача и прием недвижимого имущества. После окончания срока действия договора арендатор обязан вернуть имущество по акту сдачи-приемки. Сам порядок передачи имущества арендатору и возврат его арендодателю прописывается индивидуально в тексте договора и зависит от особенностей использования объекта. Например, торговлю можно свернуть за три дня и быстро освободить помещение, а для завершения производства требуются более серьезные сроки.
В любом случае при юридическом окончании аренды недвижимости объективным доказательством возврата имущества служит передача ключей от помещения. Однако на практике стороны зачастую просто подписывают бумаги, а ключи остаются у арендатора. Или же факт передачи ключей никак не отражается в документах. Сторонам необходимо зафиксировать, что именно в день подписания акта приема-передачи объекта были переданы ключи от здания или помещения. Для чего это нужно? Дело в том, что объект аренды может представлять собой не какое-то одно помещение, а ряд крупных строений. И в данной ситуации передача ключей является доказательством того, что объекты были «физически» возвращены арендодателю.
При этом обязательно в акте приема-передачи и возврата имущества следует максимально подробно описывать объект аренды. Иначе на выходе из арендных отношений есть риск получить серьезную проблему. Иногда фактически возвращаются не все, а лишь часть объектов, ввиду того что в акте было нечетко описано имущество. Поэтому есть смысл скопировать данные о предмете аренды из основного договора, вплоть до справок из БТИ и техдокументации.
До и после отношений
Кстати, арендодатели не всегда оформляют акты приема-передачи и обратного возврата имущества. В последнем случае уже при заключении новых договорных отношений с другим арендатором получается, что помещение дважды сдали в аренду, что в принципе недопустимо.
Также недопустимо подписывать акт приема-передачи «не глядя». К сожалению, на практике эти документы очень часто подписываются только директорами, которые по факту не сдавали и не принимали объекты и не видели, сколько в помещении на самом деле замков, пластиковых окон, розеток и т.д. К процессу передачи объекта желательно привлечь технических работников - представителей обеих сторон, которые зафиксируют, что, предположим, проводка была исправна, окна нормально закрывались, электричество в порядке, штукатурка не осыпалась, количество лампочек осталось таким же, как и при приеме объекта.
Формальная отписка часто приводит к конфликтным ситуациям. Например, нередко случается, что арендатор, принявший объект в нормальном виде и возвративший имущество в неудовлетворительном состоянии, утверждает, что «все так и было»: двери изначально были сломаны, ничего не работало, ручки у окон не поворачивались, батареи не обогревали и т.д. Но предъявить претензии к недобросовестному партнеру в случае порчи имущества достаточно сложно, если акт возврата был подписан «вслепую», без основательной проверки. Конечно, директору самому необязательно осматривать батареи или забираться под стол, чтобы проверить, работают ли розетки. Для защиты своих интересов нужно обязательно указывать в документах состояние помещения и привлекать к этому процессу специалистов. Нельзя забывать, что акты приема-передачи и возврата имущества - это серьезные действия, которыми начинаются и завершаются арендные отношения.
Проблемы с законом
Сложностей арендаторам и арендодателям сегодня добавляют пробелы в законодательстве. Ключевую проблему создает неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота. Гражданский кодекс содержит специальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных видов недвижимости. Но в то же время специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в этом базовом документе почему-то отсутствуют.
Неудивительно, что судебная арбитражная практика в этой сфере неоднородна, нередко выносятся неединообразные заключения, причем суды различных регионов и уровней по-разному решают одинаковые проблемы. В сложившейся ситуации предприниматели должны быть особенно внимательными при составлении договоров аренды.
Фото: dog-arenda.boom.ru
