Словацкий рынок недвижимости растет так быстро, что уже возник дефицит стройматериалов. Несколько снизить темпы роста цен может только вступление страны в зону евро и приход крупных западных компаний
За 2006 год объем сделок по покупке нового жилья в Словакии вырос на 15% и достиг 145 млрд крон (примерно 4,5 млрд евро). «В Словакии просто фантастический спрос на дома и квартиры. Страна до сих пор не приблизилась к среднеевропейским показателям объема жилья на душу населения, а люди хотят достичь этого уровня, — сказал “Эксперту” Эрих Файкс, член совета директоров словацкого банка PSS, крупнейшего игрока на рынке ипотечного кредитования. — По самым скромным подсчетам, здесь не хватает около пятисот тысяч единиц жилья, это колоссальный спрос, который еще предстоит удовлетворить».
Культ собственного жилья
В среднем в странах ЕС на 1000 человек приходится 420 единиц жилья (квартир или домов на одну семью). В Словакии этот показатель достигает лишь 310 единиц. Неудивительно, что словаки пытаются активно улучшить свое жилищное положение. Только за последний год объем выданных в стране ипотечных кредитов вырос на 40% и достиг 4,4 млрд евро — 9% от ВВП.
Строительный бум подогревается и государственной политикой. В последние годы среди словаков были весьма популярны накопительные строительные счета, позволяющие использовать аккумулированные на них средства исключительно на приобретение недвижимости. Каждому владельцу такого счета государство ежегодно переводило премию в размере 10% средств, находящихся на счету. Сегодня эта политика начинает давать свои плоды — накопленные за прошедшие годы средства все активнее вкладываются гражданами в жилой сектор, что подстегивает рост цен.
«На сегодня покупка недвижимости — объективно лучшее вложение денег, более выгодное, чем покупка акций или открытие банковского вклада, — продолжает Эрих Файкс. — Предложение жилья отстает от спроса, цены растут так быстро, что приобретение недвижимости с инвестиционными целями становится все более популярным. Другая причина увеличения спроса — культ собственного жилья, существующий в Словакии в большей степени, чем в других восточноевропейских странах. Поэтому словаки с готовностью вкладывают появившиеся у них свободные деньги в покупку недвижимости».
Рынок жилья в Словакии действительно превратился за последние годы в один из наиболее выгодных спекулятивных инструментов: за истекшие семь лет цены на новое жилье выросли более чем вдвое. За аналогичный период себестоимость возведения домов увеличилась лишь на 30%, что привлекло на рынок новых игроков, заинтересованных растущей рентабельностью этого бизнеса.
Цены в столице Словакии Братиславе колеблются сегодня от 900 до 6000 евро за квадратный метр в зависимости от качества жилья. Это существенно выше, чем всего в 20 километрах от Братиславы в австрийской провинции Нижняя Австрия. «Уже сейчас многие словаки покупают квартиры в Австрии — это и дешевле, и удобнее. Между Веной и Братиславой всего шестьдесят километров, и если купить домик где-нибудь на полдороге, то можно существенно облегчить себе доступ сразу к двум европейским столицам», — поясняет Эрих Файкс.
Надежда на евро
Спрос на жилье в Братиславе коренным образом меняет структуру города. Все больше компаний переводят свои колл-центры, склады и прочие инфраструктурные подразделения на окраины столицы, передавая освободившиеся территории под жилищное строительство. Между тем быстро нарастить объемы жилищного строительства невозможно не из-за дефицита земли в центре городов, а из-за нехватки на рынке строительных материалов.
«В Словакии сложился угрожающий дефицит бетона и других стройматериалов. Все последние годы спрос на стройматериалы обычно возрастал летом, когда строительство оживлялось, и резко падал зимой. Поэтому в течение зимы заводы стройматериалов создавали запасы, которые активно расходились следующим летом. Но в прошедшую зиму строительные компании работали неожиданно активно, а потом также активно они работали все лето. Сегодня склады большинства производителей цемента просто пусты. Наша компания вынуждена разрывать некоторые ранее заключенные контракты просто потому, что мы не можем их выполнить», — рассказал «Эксперту» на условиях анонимности член совета директоров одной из словацких компаний, занимающейся производством цемента.
Дефицит строительных материалов практически невозможно покрыть импортом из других стран — соседние Польша и Чехия тоже переживают строительный бум. «Я знаю несколько случаев, когда польские строительные компании скупали на корню весь цемент, просто предложив цену на пятьдесят-восемьдесят процентов больше той, которую были готовы отдать словаки, — продолжает комментировать ситуацию сотрудник компании по производству цемента. — В ближайшее время нам вряд ли удастся насытить рынок стройматериалами. Многие строители надеются на иностранцев, которые сейчас строят свои заводы в Словакии, но до ввода первых заводов в эксплуатацию пройдет еще минимум год».
Дефицит строительных материалов существенно тормозит и проведение ремонтных работ. В Словакии, как, кстати, и в России, велика доля собственников жилья. Это связано с тем, что в 90-е годы правительство разрешило квартиросъемщикам приватизировать квартиры, и примерно 90% квартиросъемщиков пошли по этому пути. Но сегодня эти новые владельцы жилья сами отвечают за ремонт своих домов, а как раз в настоящее время большинство помещений требует серьезного ремонта. «Я вижу это по тому, на какие цели мы выдаем больше всего кредитов. От семидесяти до восьмидесяти процентов кредитов, выдаваемых частным лицам, идет не на возведение нового жилья, а на ремонт старого. Рынок ремонта жилья оценивается примерно в восемнадцать миллиардов евро — это колоссальная сумма», — говорит Эрих Файкс.
Единственное, что может приостановить рост рынка недвижимости, — введение евро, запланированное на 2009 год. Опыт европейских стран, отказавшихся от национальных валют, показывает, что за введением евро всегда следовали рост цен на товары повседневного спроса и снижение покупательной способности граждан. Это неизбежно приведет к уменьшению объема средств, которые словаки смогут вложить в недвижимость.
«Кроме того, уже сейчас на словацкий строительный рынок приходят западные строительные компании и компании по производству стройматериалов, привлеченные высокой рентабельностью этого рынка. Я уверен, что их приход приведет к некоторому снижению цен, увеличит доступность рынка и сделает его рост более здоровым», — считает Эрих Файкс.
Фото: North foto/Russian look
