Схема покупки жилья, о которой пойдет речь, – не самая распространенная. Намного большей популярностью пользуются приобретение недвижимости через долевое строительство или покупка квартиры на рынке вторичной недвижимости. Тем не менее иногда люди прибегают к аренде с последующим выкупом жилья. Как это делается? Для чего? Каковы сроки? Разобраться с этими вопросами нужно, чтобы снизить риски и решить, насколько такой вариант подходит в каждом отдельном случае.
Аренда с продолжением
Договор аренды регулируется Гражданским кодексом. Обычная аренда жилья, как известно, предполагает ежемесячную оплату, но в собственность арендатора такое жилье не попадает. Однако в договоре аренды можно указать, что недвижимость переходит во владение к нанимателю по истечении оговоренного срока или даже до него, если будет внесена выкупная сумма, – это называется правом выкупа жилья.
Как и при большинстве операций с недвижимостью, в данном случае советуют пользоваться услугами опытного юриста. Важно обратить внимание на то, чтобы формулировки были точными и их нельзя было двояко толковать. Сам документ при выкупе жилья составляется в форме договора купли-продажи.
Особое внимание следует обратить на пункты, относящиеся к размеру выкупной цены. Для того чтобы лично ознакомиться с требованиями к договору, нужно обратиться к статьям 554–555 Гражданского кодекса России. Если один из обязательных пунктов не будет включен в договор, его будут считать незаключенным, а значит, можно остаться и без недвижимости, и без денег.
Редкий случай
Подобные сделки совершаются в очень редких случаях. Объясняется это, во-первых, тем, что большинство людей вообще не знает о такой возможности. Во-вторых, как продавцы квартир, так и потенциальные покупатели опасаются возможных рисков: трудно найти достаточно опытного юриста для составления договора аренды с последующим выкупом жилья, а практика совершения сделок пока не создала устойчивых схем. Другая трудность состоит в том, что стоимость недвижимости на рынке может стать существенно больше той суммы, что указана в договоре. Тогда возникает неприятная ситуация как для продавца, так и для покупателя жилья.
Более удобным для продавца является вариант с рассрочкой, ведь он намного быстрее и влечет меньше рисков. Для покупателя выкуп жилья в рассрочку также достаточно привлекателен, потому что заселяться в квартиру можно еще до полного расчета. Но выплаты будут в разы больше, чем в случае аренды. Внешне сделки похожи, но на деле регулируются разными юридическими нормами. Решение о том, какой вид договора заключать, конечно, принимают обе стороны. Главное – правильно оценить условия и взвесить плюсы и минусы каждого варианта.
Низкой цены можно не ждать
Размер ежемесячных платежей и сумма, которую необходимо внести, определяются согласно рыночным ценам. Рассчитывать на то, что продавец уступит в аренду с последующим выкупом жилье по низкой цене не стоит, ведь, как правило, сдаваемая недвижимость является инвестиционным проектом. Продают ее, чтобы улучшить собственные жилищные условия, приобрести загородную недвижимость. Случается, что в ходе аренды стоимость недвижимости изменяется. Подобные изменения обязательно нужно описать в договоре. И наоборот, продавец и покупатель могут указать в соглашении, что изменение рыночной стоимости квартиры никак не влияет на ход сделки. Тогда пересчитывать цену выкупа жилья будет нельзя.
Актуально также оговаривать пересчет стоимости выкупа жилья в случае падения или роста курса рубля. Бывает, что стороны решают вести денежное обеспечение сделки в долларах или евро. Когда прийти к согласию по конечной цене недвижимости не получается, можно указать в договоре не цифру, а формулу, по которой будет вычисляться цена. Она может быть включена в арендную плату либо вноситься отдельно при выкупе жилья. Часть спорных вопросов по покупке недвижимости таким способом освещена в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
Существует общее правило о том, что внесение ежемесячных платежей прекращается, когда будет полностью внесена выкупная цена. Момент окончания выплат можно определить и по-другому, прописав это в договоре. Наниматель становится владельцем после регистрации в ЕГРП. Закон не ограничивает действие договора аренды с последующим выкупом жилья. Поэтому сроки зависят только от сторон. Крайне редко такой договор заключается на срок менее трех лет.
Тонкости предоплаты
Сделки по аренде с последующим выкупом жилья часто совершаются с внесением денежной предоплаты. Это сумма, которую вносит покупатель в качестве гарантии. Если сделка не состоится, ему возвращаются деньги. Для этого нужно составить авансовое соглашение, в которое включаются цена квартиры и стоимость, что будет указана в договоре купли-продажи; случаи возвращения и невозвращения предоплаты. Например, предоплата не возвращается покупателю, если он сам отказался от приобретения квартиры. Предоплату в двойном размере получает «обманутый» покупатель, когда выкуп жилья был осуществлен третьими лицами в период действия соглашения. Здесь же следует указать сроки выхода на сделку, освобождения квартиры.
Размер аванса, как правило, составляет примерно 5% от рыночной цены недвижимости. Очень важно не путать аванс с задатком. Если авансовое соглашение предусматривает возвращение денег в двойном размере, если квартира была продана третьим лицам, то соглашение о задатке гарантирует возврат денег в любом случае при отказе продавца от сделки по выкупу жилья. При подписании договора о внесении аванса нужно как можно более детально описать все возможные случаи расторжения, например, при обнаружении юридических проблем с квартирой, неузаконенных перепланировок, прав третьих лиц на предмет договора, «мутной» истории владения. Часто в договоре указываются мельчайшие нюансы вплоть до названия банка, через который будет проходить закладка аванса. Договор составляют в двух экземплярах для обеих сторон. Нотариально заверять его не обязательно.
Оговорить выселение
В договоре о внесении аванса обычно указывают сроки физического и юридического освобождения квартиры. В первом случае имеется в виду срок, к которому бывший владелец жилья обязан вывезти из него свои вещи и передать ключи новому собственнику, который совершил выкуп жилья. Говоря о юридическом освобождении квартиры, подразумевают время, к которому все прописанные в квартире должны прописаться в другом месте.
