Кризис породил волну банкротств строительных компаний, которые не смогли выполнить свои обязательства перед кредиторами. За последние годы залоговый портфель банков заметно вырос, пополнившись самыми разными объектами коммерческой недвижимости буквально по всей стране. Стоит отметить, что для банков держать на балансе непрофильные активы - далеко не самое выгодное занятие, поэтому они стараются найти любые способы возвращения долгов, всячески идя навстречу заемщику.
Продажа - не выход
Непростая экономическая ситуация в стране и последовавшие за ней проблемы подкосили немало застройщиков. Девальвация рубля, прекращение финансирования проектов и их заморозка привели к тому, что многие компании оказались не в состоянии платить по долгам и стали банкротами. В свою очередь, банки значительно пополнили портфели залоговой недвижимости. Согласно оценкам компании NAI Becar, на начало 2014 года в России насчитывалось 12,5 млн кв. м долговых активов. "Я думаю, что с учетом сегодняшней экономической ситуации этот объем увеличился на 20-25%, до 15-16 млн кв. м", - полагает Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar.
Содержание на балансе объектов коммерческой недвижимости, особенно неликвидных, является для банков самым настоящим кошмаром, так как требует дополнительных финансовых и трудовых затрат, в частности, на охрану, техническое обслуживание, оплату коммунальных расходов, налогов и тому подобное. Все эти платежи ложатся на плечи банка как собственника имущества.
Казалось бы, наиболее эффективным решением в этой ситуации может быть продажа залогового имущества, однако это и в лучшие-то времена могло занять немало времени, а в сегодняшних реалиях и вовсе грозит растянуться на годы. Кроме того, стоимость недвижимости сейчас падает, и банк рискует просто "не отбить" свои потери.
Хрестоматийным примером такой ситуации можно считать продажу "Сбербанком" торгового центра Corteo Fashion mall в Екатеринбурге по цене, значительно ниже начальной. Сообщалось, что московская компания "Бонус Плюс" в сентябре купила актив за 232,2 млн рублей, притом, что первоначально он оценивался банком почти вдвое дороже, в 400 млн. Показательно, что банк пытался реализовать здание еще с 2013 года, однако торги регулярно срывались из-за отсутствия интереса со стороны потенциальных покупателей.
По словам директора отдела оценки Cushman & Wakefield Сергея Чемерикина, в подобных случаях банку следует пересмотреть стратегию реализации объекта. "Основными причинами, по которым проблемный актив долго не реализуется, могут быть неверно определенная стоимость и/или некачественный маркетинг, связанный с поиском потенциальных покупателей", - заметил эксперт.
Оценка залоговых активов происходит или силами банка, или с привлечением независимого оценщика. В то же время Николай Антонов, генеральный директор УК Profman, выразил мнение, что объекты, которые кредитовались до 2008 годы, явно переоценены. "Можно иметь оценку на руках, но в сегодняшних условиях доходный и сравнительный метод будут тянуть вниз. Доход снизился на 10-15%, на рынке появились паникующие собственники, которые тянут демпингом вниз ключевые стоимости 1 кв. м", - пояснил он.
Еще одной причиной низкого спроса на залоговые активы могут стать опасения потенциальных покупателей столкнуться с судебными разбирательствами, инициированными бывшими собственниками, в результате чего права собственности на имущество могут быть оспорены последними.
Работа с недвижимостью является для банка непрофильной деятельностью, и не все из них хорошо справляются с таким бременем. Привлечение профессиональной управляющей компании выглядит вполне логичным шагом, однако лишь некоторые банкиры доверяют свои активы сторонним организациям, предпочитая создавать собственные УК, особенно, если уже имеют солидный портфель залоговых объектов. В частности, Группа ВТБ создала для этих целей "Эстейт Менеджмент" и "ВТБ Девелопмент".
Как уточнила руководитель отдела аренды компании "Гринвуд" Анна Скокова, непрофильные проблемные активы делятся банкирами на три категории: те, с которыми могут справиться структурные подразделения, те, с которыми работают специально созданные дочерние структуры банков, и, наконец, объекты, которые либо продаются, либо берутся в оборот.
Тем не менее, практика, в том числе западных стран, показывает, что именно привлечение внешних управляющих более эффективно, как с точки зрения минимизации издержек по проблемным активам, так и с точки зрения упрощения работы внутри банка, ведь даже создание собственной структуры и наем персонала только утяжеляют и усложняют внутренние банковские процессы, настаивает Андрей Бойков, партнер Rusland SP.
Или все-таки выход?
Как уже было сказано, банки стараются избежать изъятия недвижимости у должников, предлагая им альтернативные варианты погашения задолженности. Одним из них является реструктуризация долга, когда банк создает для заемщика условия, при которых он в течение определенного срока сможет продолжить исполнять свои обязательства по кредиту. Реструктуризация также предполагает снижение суммы ежемесячного платежа и постепенную выплату суммы просроченного основного долга, а затем - суммы просроченных процентов и комиссий, и наконец, суммы начисленных штрафов и пеней.
Применение подобных схем стало особенно актуальным в условиях экономического кризиса в стране и обесценивания национальной валюты, так как многие застройщики предпочитают кредитоваться в долларах и евро. В мае представители Сбербанка заявляли, что общий объем реструктуризации кредитов девелоперам составляет 3 млрд долларов. Также представители банка заявляли, что стоимость аренды сильно упала, и арендатор не может платить арендную ставку, зафиксированную по курсу 70 рублей за доллар, поэтому ее приходится пересчитывать, в среднем по курсу 40-45 рублей за доллар.
Еще одним способом вернуть выданный кредит может стать поиск управляющей компании, которая разработает план по реструктуризации долга и возьмет объект в операционное управление. "Я пока не видел ни одного такого прецедента, но, думаю, в ближайшее время наш рынок ждет такая перспектива", - считает Евгений Гриханов, директор по управлению и эксплуатации активами Lenhard Development.
Также банк может договориться с заемщиком о добровольной реализации залога в счет уплаты непогашенных долгов (продажа имущества с согласия банка), переуступить свои права по кредитному договору другому лицу (уступка прав/требований, например, коллекторскому агентству) или инициировать процедуру банкротства заемщика, если нет иных механизмов возврата долга.
"К какому бы способу возврата долгов ни прибегнул банк, в любом случае он придет к необходимости реализации заложенного имущества, которое передавалось ему в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору", - подытожил первый заместитель генерального директора Российского аукционного дома Константин Раев.
В то же время некоторые игроки рынка, напротив, уверены, что в настоящее время именно работа с недвижимостью в качестве девелоперов или рантье - наиболее выгодное решение для банков. К такому выводу пришло и руководство Московского кредитного банка, который уже анонсировал ряд крупных строительных проектов.
"Как вариант, банки могут сосредоточиться на продаже не просто недвижимости, а "упакованного проекта", для чего привлекают fee-девелопера, который подготовит объект к застройке, или, например, к смене его концепции, что несомненно отразится на цене такого актива - разумеется, только в сторону увеличения", - рассуждает Никита Куликов, исполнительный директор Heads consulting.
Стресс на рынке
Кризис и банкротство застройщиков оказались только на руку некоторым предприимчивым компаниям. В последнее время в России наблюдается расцвет инвесторов в проблемные активы, или distressed assets. "Я знаю, что есть некие компании, которые изучают рынок и покупают объекты с большим дисконтом. Это касается не только специализированных фондов - сейчас, в принципе, все, у кого есть деньги, могут приобрести активы за хорошую стоимость", - подтверждает Евгений Гриханов.
Скупкой залоговых активов занимаются как физические лица и частные инвесторы, так и различные крупные ритейлеры и фонды. Эксперты отмечают, что такие сделки возможны только при одобрении банка, если кредитная нагрузка должника меньше стоимости объекта и к нему проявляют интерес потенциальные покупатели.
Эксперты предупреждают, что работа со стрессовыми активами может сулить как немалую прибыль, так и серьезные убытки и похожа на добычу золота. "Необходимо "просеивать" стрессовые активы на предмет привлекательной доходности сделки и, кроме того, ее осуществимости. Несомненно, работа со стрессовыми активами - это самостоятельный, творческий процесс и отдельная отрасль, кстати, сильно развитая в США", - предупреждает Кирилл Кочнев, генеральный директор компании Lever Finance.
Бытует мнение, что рынок "проблемных" активов - это рынок дешевых активов, но на самом деле, это не так, заявил Константин Раев. "Неадекватные (заниженные) цены на рынке проблемного имущества являются следствием недобросовестного подхода к продаже этих активов и не более. Если продавец, например, конкурсный управляющий, не занимается публичной реализацией имущества, то есть не рекламирует, не ищет покупателей, не размещает информацию в открытых источниках и СМИ, а имеет целью продать актив заранее известному клиенту, ясно, что адекватной рыночной стоимости кредитор за него не получит", - пояснил он. Если же продавец заинтересован в эффективной реализации, принципы его работы с "проблемкой" не будут отличаться от принципов работы с любым другим имуществом, уверен специалист.
Пока в России рынок distressed assets только формируется, в некоторых странах, например, Испании, вовсю создают государственные "банки плохих активов". "Это было условием предоставления Европейским Союзом помощи испанскому банковскому сектору в объеме до 100 млрд евро. В результате была создана госкомпания SAREB ("Компания по управлению активами, возникшими при реструктуризации банковской системы"), которая сейчас является крупнейшим игроком на рынке залоговых объектов недвижимости Испании, управляющая портфелем стоимостью более 40 млрд евро", - привел пример руководитель московского офиса Inter Properties Иван Бурцев.
Как будет развиваться экономическая ситуация в России в ближайшие годы до сих пор непонятно, как и не ясно будущее рынка коммерческой недвижимости. Некоторые профильные эксперты прогнозируют, что проблемное имущество будет если не главным, то одним из основных активов на отечественном рынке имущества. Оно и понятно: неисполнение кредитных обязательств становится массовой проблемой не только для бизнеса, но и для физических лиц. Недаром в октябре этого года вступил в силу закон о персональном банкротстве. Вполне вероятно, что в ближайшие годы рынок залоговых активов будет не только расти, но и становиться все более и более эффективным, прозрачным и доходным для всех заинтересованных игроков.
