Рано или поздно любой ипотечный заемщик может узнать о том, что его кредит продан другому банку. Обычно это вызывает панику: сама формулировка навевает мысли о том, что тебя продали «с потрохами» и новый кредитор теперь будет делать с несчастным заемщиком все, что заблагорассудится. Эксперты ипотечного рынка рассказали «Собственнику», почему не стоит бояться перепродажи кредитов и как избавиться от всевозможных заблуждений.
Вас продали? Не волнуйтесь!
Прежде всего, стоит сказать о том, что продажа кредитов для множества банков – совершенно стандартная процедура, которая, по словам заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, четко прописана в Гражданском кодексе РФ.
Почему банки перепродают кредиты друг другу? Это объясняется очень просто. Ипотечный кредит рассчитан на долгий срок возврата. Лишь небольшой процент заемщиков возвращает в банк деньги досрочно и «укладывается» в 2-4 года. Как правило, ипотечный кредит берется на 10-15 лет – и, соответственно, так же долго погашается. Ждать полного погашения кредита несколько лет банк не может, ведь ему снова нужно кредитовать новых клиентов. Именно поэтому банк передает имеющихся заемщиков рефинансирующей организации, а взамен вновь получает деньги, которые пускает «в оборот» – на выдачу новых кредитов.
У некоторых банков кредиты постоянно остаются на балансе. Однако, напоминает Игорь Жигунов, развитие любого рынка характеризуется ростом числа операций на нем, продажей и оборотом активов. «Таким образом, и на российском рынке таких сделок будет все больше. Это уже становится обычной практикой, когда кредит может переходить от одного кредитора к другому», – уверен эксперт.
Письмо с уведомлением
Банк-кредитор может перепродать кредит в другой банк, а может – в специализированную компанию (SPV). Это обусловлено тем, что российская система ипотечного кредитования действует как американская двухуровневая и подразумевает также выпуск ипотечных ценных бумаг. «Выпустив ипотечные облигации и продав их инвесторам, банк привлекает средства для выдачи новых кредитов. В этом случае банк уведомляет заемщика о том, что формально владельцем закладной стало другое юридическое лицо», – объясняет генеральный директор ООО «Русипотека» Альберт Ипполитов.
Хотя такого закона, который обязывает сообщать клиентам о перепродаже их кредита, нет, банкиры предпочитают все же уведомлять заемщиков, говорит директор департамента кредитования физических лиц НБИК Татьяна Микеева. При этом в уведомлении, которое банк высылает клиенту, могут быть указаны платежные реквизиты нового кредитора для того, чтобы заемщик совершал платежи уже по ним. Однако чаще бывает, что новый кредитор поручает сбор платежей прежнему кредитору. В этом случае для заемщика вообще ничего не меняется: он продолжает платить в прежнем месте по старым реквизитам.
Знак качества
Также не стоит полагать, что был перепродан именно ваш, отдельно взятый кредит. Такими операциями банки не занимаются. Как разъясняет Альберт Ипполитов, для продажи формируется целый пул кредитов. Если речь идет о продаже специализированной компании – пул не может быть меньше $250 млн, иначе сделка не будет экономически оправданной. Однако если речь идет о продаже кредитов другому банку, то объем пула может быть кратно меньше (но в любом случае это не единичный кредит).
При этом новый кредитор будет вновь анализировать каждую конкретную сделку на предмет качества и соответствия всем нормам законодательства. Это делается для того, чтобы в приобретаемый кредитный портфель не «закрался» некачественный кредит, по которому, например, ранее допускались просрочки или заемщик которого перестал вызывать доверие у банка. Зачем приобретать кредит, с возвращением которого потом будут проблемы? Так что если ваш кредит был успешно перепродан – это даже можно считать «знаком качества»: вы хороший и дисциплинированный заемщик.
От перемены мест слагаемых…
Основная причина, по которой клиенты банков боятся перепродажи кредитов, – это распространенное заблуждение о том, что условия выплаты кредита сразу изменятся. Очевидно, такие страхи основаны на «коллективном знании»: где-то в подкорке мозга всплывают почти средневековые истории о спекулянтах, которые выкупали долговые обязательства и векселя своих врагов, а затем наживались на этом. Но на дворе не XVIII век. Современная система перекупки кредитов давно отлажена и действует цивилизованным путем.
«Как отражено в Гражданском кодексе, при передаче прав по кредиту условия для должника не меняются, если иное не установлено договором. Таким образом, заемщик полностью защищен от изменений без его согласия. Но всегда нужно внимательно читать договор, так как там могут быть оговорки, например, об изменении ставки в одностороннем порядке при каких-либо прочих условиях», – говорит Игорь Жигунов.
Процентная ставка может быть изменена также по согласованию сторон путем подписания дополнительного соглашения к кредитному договору, соглашается Татьяна Микеева, либо условия изменения должны быть однозначно указаны в самом кредитном договоре.
В любом случае от смены держателя вашей закладной уровень процентной ставки и другие условия никак не зависят, резюмирует Альберт Ипполитов.
Таким образом, в самом случае перепродажи кредита другому банку ничего страшного нет – здесь больше слухов и домыслов, чем неприятных фактов. Однако если вам потребуется перекредитование или реструктуризация кредита, обращаться придется уже к новому кредитору.
Фото: GI
