Оптимизация концепции проекта
Настало время, когда прибыль или ее большая часть заложена не в недооцененной площадке, не в безудержном росте цен, а в профессионализме девелопера, который выражается в его проектах. И уже на первом этапе часто подстерегает ошибка, связанная с недостаточно корректно выстроенной финансовой моделью проекта. В условиях, когда девелоперская маржа сокращается в связи с ростом стоимости строительства и финансирования, именно корректно выстроенная финансовая модель отвечает на вопрос: а есть ли бизнес?
Часто стоимость строительства занижается, не учитывается стоимость финансирования, содержания офиса, закладываются небольшие непредвиденные расходы. Это приводит к искаженной картине мира: вроде был хороший проект, а когда правильно подсчитали — прослезились. Для коммерческой недвижимости некоторых типов есть специфические особенности; не учитывая их, вы лишаетесь бизнеса. Например, при строительстве логистических парков особо критичными являются аспекты возврата строительного НДС, стоимость и сроки финансирования.
Понимая это, необходимо особое внимание уделить структуре финансовой службы и юридического обеспечения. Т. е. через понимание особенностей функционирования бизнеса и целей происходит оптимизация организационной структуры и усиления необходимых компетенций и подразделений.
В связи с бурным развитием сегмента торговой недвижимости особое значение приобретает фактор коммерческой концепции проекта. Много проектов, мертвых еще при рождении. Собственники закапывают деньги, основываясь на непрофессиональных концепциях и неверных предположениях. Уже сейчас можно видеть памятники большим амбициям – заложенные фундаменты и торчащие колонны. Выход один — обращаться к профессиональным участникам рынка. Можно сказать, что этот вопрос могут закрыть консультанты. И да, и нет. Они позволят вам избежать грубых ошибок — несомненно, но не стоит рассчитывать, что вы сможете создать объект экстра-класса.
Парадокс заключается в том, что, как правило, подобные объекты создают мощные сетевые компании или талантливые собственники. Только процент талантливых очень маленький. Тем не менее я был искренне поражен, видя такие проекты в российских регионах.
Совет прост: если вы хотите сделать делом жизни торговую недвижимость — нанимайте консультантов, одних вторых, третьих и… не верьте им. Не верьте «творчески», стараясь докопаться до сути, ездите, смотрите, формируйте собственную команду. В противном случае остается вступить в альянс с сильным игроком.
Фото: blogs.building.su
