Начало 2015 года ознаменовалось нестабильной экономической ситуацией по всей стране. Это, в свою очередь, не могло не отразиться на рынке жилой недвижимости Московского региона, который наряду с другими субъектами переживал на себе все неудобства валютных скачков и готовился к худшим сценариям. Спустя полгода Urbanus.ru подводит предварительные итоги.
Тенденции
Начало 2015 года ознаменовалось значительным снижением покупательской активности, обусловленное резкими перепадами валютного курса, общей неопределенностью финансовой политики государства в этом отношении, а также сокращением объемов доступных свободных денег и выдачи заемных средств. В результате девелоперы вынуждены были вводить незапланированные скидки и акции, которые предоставляются при 100% оплате, а также по сделкам с привлечением ипотеки. «По итогам I квартала 2015 года максимальные скидки достигали 15% в Москве и 17% в Подмосковье. Во втором квартале 2015 года некоторые застройщики предложили клиентам и вовсе рекордные скидки, которые по отдельным объектам достигают 20-25%, – рассказывает Максим Зорин, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Москва». – В прошлый кризис подобные скидки нередко приводили к остановке строительства и банкротству компаний-инициаторов. Сегодня такая ситуация со скидками может говорить о наличии у некоторых застройщиков существенных проблем как с продажами, так и с финансированием».
В то же время на первичном рынке Московского региона произошло существенное увеличение объема предложения. Екатерина Артемова, специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», отмечает, что традиционно, старт продаж новых объектов в большей степени связан с началом деловой активности (т.е. январь-февраль-март и сентябрь-октябрь-ноябрь), однако в этом году многие девелоперы изменили свою политику под влиянием новых условий. В свою очередь городские власти активизировали строительство инфраструктурных объектов для увеличения транспортной доступности всех локаций Московского региона, чтобы простимулировать строительство в новых районах.
Еще одной характерной тенденцией первого полугодия 2015 года на столичном рынке жилья эконом- и комфорт-класса стал перевод апартаментов в квартиры. Первым таким объектом стал МФК «Водный». По этому же пути пошли девелоперы проектов «Царицыно-2» и «Лица».
В целом, эксперты, говоря о тенденциях первой половины текущего года, отмечают общую нестабильность и панику как среди игроков бизнеса, так и среди покупателей. «Покупатель стал более разборчивым и более зависим от финансовых инструментов, соответственно, любые изменения в банковской и общеэкономической сфере воспринимаются клиентами крайне настороженно и дополнительно снижают спрос», – объясняет Артур Григорян, генеральный директор Kaskad Недвижимость.
Тенденция понижения спроса длилась вплоть до апреля, когда ситуация начала меняться в связи с запуском программы «Ипотека с государственной поддержкой». В результате весной произошла переориентация части покупателей со вторичного рынка жилья на первичный рынок, что объясняется более доступными кредитами на новостройки и выгодными условиями от застройщиков.
Предложение
По данным компании «Сити-XXI век», в июне 2015 года в границах «старой» Москвы на первичном рынке было представлено 197 жилых комплексов, это на 9,4% больше, чем в начале года. В Новой Москве по итогам июня в продаже находится 46 проектов, в течение первой половины этого года предложение выросло на 7%. В Московской области рост составил 5,5%: по данным на конец июня предлагаются квартиры в 631 жилом комплексе.
Что касается структуры предложения в «старой» и Новой Москве, то по сегментам превалируют жилые комплексы комфорт-класса – 56%. На долю жилых комплексов бизнес-класса приходится 20% предложения, по 12% приходится на сегменты эконом- и элит-класса.
По географии расположения 23% предлагаемых новостроек в существующих границах Москвы сконцентрировано в Центральном округе, 20% объектов расположено в ТиНАО. По 9% объектов нового строительства – в Южном, Северо-Западном и Северном административных округах. По 8% в СВАО и ЗАО. Наименьший показатель в структуре предложения зафиксирован в ЗелАО, где в продаже представлено 2 жилых комплекса (0,8% в общем объеме предложения, остальные объекты здесь возводятся в рамках реализации социальных программ).
Около 67% реализуемых в Московской области объектов относятся к комфорт-классу, еще около 33% квартир предлагаются в новостройках эконом-класса. Доля жилых комплексов бизнес-сегмента составляет менее 1%. Основная доля объектов в июне 2015 года была представлена однокомнатными квартирами – 44%, треть предложения составили «двушки». Каждая пятая предлагаемая в Московской области – трехкомнатная.
В «Метриум Групп» зафиксировали, что по сравнению с начала года объем предложения на первичном рынке массового сегмента Москвы сократился на 16%. Самым «урожайным» по количеству сделок стал апрель. Количество заключенных ДДУ выросло на 48% по сравнению с предыдущим месяцем и на 13% по сравнению с апрелем 2014 года. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» отмечает, что по-прежнему наиболее активно застраивается Новомосковский административный округ (НАО). По итогам первого квартала его доля в структуре предложения квартир Новой Москвы достигла 74,2%. На Троицкий административный округ (ТАО) приходится около четверти предложения.
По данным «Метриум Групп», в первом полугодии 2015 года стартовали продажи сразу в 7 новых проектах: ЖК «Мичурино-Запад», ЖК «Варшавское шоссе, 141», МФК «Орехово», ЖК «Город на реке Тушино-2018», ЖК «Ботанический Сад», ЖК «Терлецкий парк», ЖК «Фили Чета-2». В течение II квартала 2015 года рынок массового жилья также пополнился квартирами во 2-й очереди ЖК River Park и квартирами в комплексе «Водный», переведенными из апартаментов. Для сравнения – за аналогичный период 2014 года на рынок вышло всего три новых проекта
Что касается элитного сегмента, то здесь с начала года открылись продажи в 4 новых проектах: ЖК «Рахманинов», ЖК «Жилой дом в Щетининском», ЖК «Советник» и «Резиденция на Всеволожском».
В Новой Москве в первом квартале открылись продажи в ЖК «Новая Звезда». А в течение II квартала рынок новостроек Новой Москвы пополнился 3 новыми проектами: ЖК «Бунинские луга» и ЖК «Испанские кварталы». Также за первое полугодие в Новой Москве были открыты продажи квартир в новых корпусах ранее стартовавших проектов, таких как «Новые Ватутинки. Центральный», «Татьянин парк», «Марьино град-5», «Спортивный квартал», «Прима-Парк», «Легенда», «Переделкино Ближнее», мкрн. на ул. Овражная в г. Щербинка. В ЖК «Garden Park Эдальго» стартовали продажи в последнем корпусе, получившем название «Легенда №18». Всего по данным компании «Бест-Новострой», в первом полугодии вышло на продажу 32 новых корпуса.
По словам Леонарда Блинова, заместителя генерального директора компании Urban Group, максимальное количество предложения пришлось на апрель 2015 года, когда в продажу было выведено 834,8 тыс. кв. м. Он отметил, что доля панельного сегмента продолжает сдавать позиции, и его доля за последние три года сократилась на 10% вследствие переориентации градостроительной политики.
Цены
Как отмечают эксперты, цены в первом полугодии 2015 года в массовом сегменте Москвы продолжали умеренный рост. Причем в начале года он был более интенсивен, а с падением спроса его темпы сократились до минимума. По данным «Метриум Групп» начиная с апреля ежемесячный прирост не превышал 1%. Хотя реального снижения цен в этот период не наблюдалось, застройщики активно предлагали различные скидки, которые к лету достигли 15%. Кроме того, новые проекты выходили с дисконтом к рыночным ценам, чтобы успешно конкурировать с уже реализуемыми.
Аналитики «МИЭЛЬ-Новостройки» зафиксировали, что средневзвешенная цена в «старой» Москве по сравнению с декабрем 2014 года выросла на 1,5% (динамика за полгода), а по сравнению с мартом (динамика за квартал) снизилась на 0,5%. При этом на первичном рынке Новой Москвы заметно постоянное снижение – по сравнению с декабрем 2014 года средневзвешенная цена снизилась на 6,4% (динамика за полгода), а по сравнению с мартом (динамика за квартал) – на 7,9%.
Сегмент
Средневзвешенная цена по итогам 2 кв. 2015 г., тыс. руб./кв. м
Прирост к 1 кв. 2015 года, %
Прирост к декабрю 2014 года, %
Прирост к июню 2014 года, %
В целом
280,7
-3,7%
-1,0%
8,8%
экономкласс
131,5
-7,8%
12,1%
16,2%
комфорт-класс
160,5
5,8%
5,3%
11,2%
бизнес-класс
293,9
-2,7%
-0,6%
17,0%
элит-класс
697,4
0,5%
1,5%
22,8%
*Данные предоставлены компанией «Азбука Жилья»
Сегмент
Средневзвешенная цена по итогам 2 кв. 2015 г., тыс. руб./кв. м
Прирост к 1 кв. 2015 года, %
Прирост к декабрю 2014 года, %
Прирост к июню 2014 года, %
В целом
103,4
-2,3%
+2,6%
+10,6%
экономкласс
94,1
-8,9%
-5,5%
+0,6%
комфорт-класс
96,7
-4,1%
+2,4%
+13,1%
бизнес-класс
189,5
+32,8%
+19,2%
+46,7%
*Данные предоставлены компанией «Азбука Жилья»
Сегмент
Средневзвешенная цена по итогам 2 кв. 2015 г., тыс. руб./кв. м
Прирост к 1 кв. 2015 года, %
Прирост к декабрю 2014 года, %
Прирост к июню 2014 года, %
В целом
81
+1,5%
+5,0%
+8,8%
экономкласс
76,8
+0,0%
+1,1%
+7,7%
комфорт-класс
75,7
+0,3%
+3,1%
+8,0%
бизнес-класс
137,1
+10,1%
+17,1%
+24,0%
*Данные предоставлены компанией «Азбука Жилья»
Спрос
По сравнению с прошлым годом, в среднем спрос на новостройки Московского региона сократился на 20-30%. С большим оттоком спроса столкнулись объекты элит- и бизнес-класса, тогда как массовый сегмент продается более успешно. «Наибольший удар пришелся по сегментам недвижимости -бизнес и элит-классов, квартиры эконом-класса все равно будут востребованы. Влияние финансового кризиса на рынок недвижимости происходит в основном за счет резкого снижения доступности свободных денег, кредитов, сворачивания инвестиционных программ банков. Это естественным образом уменьшает покупательскую активность, а поскольку количество объектов на рынке увеличивается, то происходит снижение цен, что мы и ожидаем до конца лета 2015 года», – прогнозирует специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.
В течение 2015 года покупательский спрос на первичном рынке во всех сегментах сместился в сторону квартир небольших площадей. В массовом сегменте в первую очередь разбираются студии и однокомнатные квартиры. Как отмечает Софья Лебедева, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки», среди покупателей малогабариток много инвесторов, а вот двухкомнатные квартиры зачастую уже покупают семьи для собственного проживания. «Застройщики, в свою очередь, также реагируют на спрос покупателей, например, за последний год в Московской области в зоне 30 км от МКАД, увеличилось количество проектов со студиями на 60%», – добавляет эксперт.
Что касается инвестиционного спроса, то в «старых» границах Москвы, и в области он сосредоточен вокруг студий и «однушек» в проектах массового сегмента. Такие квартиры удобны не только для дальнейшей продажи, так как наиболее востребованы рынком, но и для сдачи в аренду. В этом плане наиболее перспективным форматом являются студии, так как стоимость студии ниже, а вот арендная ставка сопоставима с арендой однокомнатной квартиры. При этом коммунальные платежи также будут ниже в среднем на 30%. Также инвесторы активно приобретают апартаменты в пределах ТТК, но целью тут, прежде всего, является последующий арендный бизнес, так как апартаменты в центре востребованы среди тех, кто работает в центре города.
В Новой Москве доля инвесторов сопоставима с долей инвесторов в Москве и ближней зоне Московской области. Наибольшее количество инвесторов наблюдается среди покупателей квартир в многоэтажных проектах вблизи МКАД, а также в вблизи крупных населенных пунктов, таких как Коммунарка, Московский, Рассказовка. Как для Новой Москвы, так и для Московской области действует простая формула – чем больше удаленность проекта от столицы, тем меньший процент инвесторов среди покупателей.
Если говорить об ипотечном спросе, то на нем, пожалуй, кризис отразился сильнее всего. Согласно данным «Миэль-Новостройки», доля ипотеки в январе 2015 года составляла 17%, в феврале – 30%, в марте – 27%, в апреле – 57%, в мае – уже 66%. Катастрофически низкая доля ипотечных сделок в начале 2015 года объясняется непривлекательными ипотечными ставками после резкого повышения ключевой ставки. А вот начиная с апреля 2015 года, доля ипотеки резко увеличилась в общем объеме сделок благодаря очень привлекательным условиям по программе «Ипотека с господдержкой».
В целом же самые мрачные прогнозы января не оправдались, и прогнозируемого обвала рынка не произошло, хотя его изрядно «трясло». Крупные девелоперы, формирующие основную часть рынка недвижимости в Москве, за исключением СУ-155, пережили первые полгода 2015-го без особых потрясений. Государство вовремя приняло меры по стимулированию ипотечного спроса, а Центробанк продолжает постепенно понижать ключевую ставку. Можно сказать, что вторую половину года рынок недвижимости встречает с более оптимистичными ожиданиями, чем первую.
