Лето традиционно считается неактивным сезоном на рынке новостроек – сезон отпусков и дач вынуждает потенциальных покупателей отложить вопрос покупки квартир до осени. О том, соответствовало ли это лето устоявшейся тенденции мы поговорили с генеральным директором агентства недвижимости «Бон Тон» Наталией Кузнецовой.
Изменился ли рынок новостроек Москвы по сравнению с прошлым летом?
Конечно, мы видим изменения, многие из них более явные, другие – менее заметны, но тем не менее, мое мнение, что это сформировавшиеся тенденции. Положительные для рынка.
Во-первых, это рост количества сделок. По данным статистики Росреестра, в летние месяцы 2017 года было зарегистрировано больше ДДУ, чем в те же месяцы прошлого года: в июне на 50% больше, в июле – на 30% и августе почти на 40% больше договоров. При этом август стал лучшим показателем в этом году после весенних марта и апреля.
Второе. В июне-июле было заметно сокращение покупательской активности, что позволило многим участникам рынка говорить о возвращении сезонности: если в прошлом году наблюдался прирост количества сделок месяц к месяцу (в среднем на 10%), то в этом – июнь и июль «просели» относительно мая и предыдущего месяца. Однако в августе, который считается «мертвым» месяцем, так как наши покупатели готовятся к школе, возвращаются и отпусков, мы наблюдали повышенную активность.
Надеюсь, что данная тенденция продолжится в осенние месяцы. Наши надежды связаны, в том числе, и со снижением ставки по ипотеке: основной денежный регулятор ЦБ анонсирует дальнейшее понижение ключевой ставки рефинансирования, что приведет к снижению ставок ипотечного кредитования. Как говорят, хочется новых событий, но страшен их приход. В данной же ситуации все достаточно позитивно и бояться нечего.
Цены изменились за лето?
Как раз цены – это следующий, но не менее значимый фактор. Несмотря на высокие цифры по количеству заключенных ДДУ, средняя цена кв.м в летние месяцы не показывала значительного прироста, что конечно на руку покупателям. Динамика средней цены кв.м на новостройки старой Москвы была минимальной, уровень цены в августе остался на уровне июльской отметки.
А в рублях это сколько?
Порядка 198-200 тыс. руб. за кв.м. Если говорить в целом по рынку. Естественно, что в зависимости от района или сегмента есть подвижки. Например, в комфорт-классе цена немножко подросла, примерно со 151 до 152 тыс. рублей за квадратный метр. Незначительная, но все же отрицательная динамика была отмечена в бизнес- и эконом-классах. И в первом и во втором случае, средняя цена квадрата упала чуть меньше, чем на 2%: в «бизнесе» с 232 до 228 тыс. руб., а в «экономе» - с 113 до 111 тыс. руб./кв.м. Согласитесь, в перерасчете на общую площадь квартиры – это достаточные суммы.
Сразу оговорюсь и, предвосхищая вопрос, объясню почему так происходит. Однозначно, застройщиков в рамках держит конкуренция. Покупатель сейчас голосует рублем. Затем, на уровень средних цен продолжает оказывать влияние выход новых корпусов и проектов. Только за летние месяцы вышло 15 новых проектов и 17 новых корпусов в уже реализующихся ЖК. Только вдумайтесь в эти цифры! Естественно, что на старте они выходят на пониженной ценовой базе и по сравнению со средним показателем стоимости, который я озвучивала выше, средняя цена кв.м в новых проектах класса «комфорт», например, составила 153 тыс. руб./кв.м, а в новых корпусах и того меньше – примерно 140 тыс. за квадрат.
То есть рост интереса потребителей к новостройкам есть, а цены по большому счету не растут?
Практически так. Прирост средней цены за метр в целом по рынку не превышает 0,3-0,4% в месяц. Одно могу сказать точно – потребитель возвращается на первичный рынок, особенно это касается, массового сегмента. С начала года мы наблюдаем только увеличение сделок. У покупателя сегодня появляется не только широта в выборе квартиры по «своему карману», но и по своим запросам.
С ростом цен все ясно. А были ли скидки в этом сезоне?
Конечно, мы не наблюдали аттракциона невиданной щедрости, но все же. Находясь в условиях сильной конкуренции за потребителя, девелоперы все чаще прибегают к скидкам. В среднем по рынку они очень разнились и варьировались от стандартных 3-5% до 15-20%. Наиболее значимые дисконты, как правило, предлагались на выделенный пул квартир, были приурочены к каким-либо праздникам или носили чисто сезонный характер. В том году неплохо проявила себя ставшая уже традиционной «Черная пятница».
Поговорим о летних нововведениях. В июле этого года был принят и подписан президентом закон о создании в России компенсационного фонда дольщиков, который вновь меняет правила игры на рынке строительства жилья. Как это скажется на рынке? А другие поправки в ФЗ-214?
Если быть точной, первая идея замены страхования ответственности застройщика на компенсационный фонд была озвучена Президентом РФ на Госсовете в мае 2016 года. А первая попытка создания компенсационного фонда состоялась летом 2016 года, когда в 214-ФЗ была внесены изменения предоставлявшие полномочия правительству по созданию такого фонда. По первоначальным планам Фонд должен был функционировать с 1 января 2017, однако в силу недостаточной проработки законодательной базы в назначенный срок данный механизм защиты дольщиков так и не смог заработать.
Государственной думе и правительству потребовался еще целый год для подготовки нормативной базы и в конце июля текущего года был принят Федеральный закон N218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Основной целью данного закона является повторная попытка запуска компенсационного фонда в долевом строительстве. Фактически фонд должен начать свою работу не позднее конца октября 2017 года.
Помимо создания компенсационного фонда новый закон ужесточает квалификационные требования к застройщикам и порядок контроля за расходованием средств участников долевого строительства в процессе строительства. Также серьезной корректировке претерпел механизм банкротства застройщиков. С начала 2018 года банкротство застройщиков значительно упроститься, что в теории должно облегчить процесс вывода проблемного объекта из «банкротного дела» застройщика и ускорить процедуру достройки.
То есть по сути, новое законодательство сформирует новый рынок долевого строительства?
В ближайшие 5-7 лет. Это действительно самая серьезная попытка решить проблему обманутых дольщиков за последнее время. Только вот нас ждет длительный переходный период и отсутствие обратной силы действия закона.
А можно поподробнее?
Новые квалификационные требования к застройщикам начнут применяться только с июля 2018 года. А, следовательно, все существующие проекты и проекты, которые успеют стартовать до момента регистрации фонда, будут регулироваться по старым правилам, и их дольщики не смогут рассчитывать на средства фонда в случае задержки строительства.
Насколько сейчас значима ипотека для рынка новостроек?
Здесь в принципе ничего не изменилось – ипотека по-прежнему важна. Доля ипотечных сделок в общем объеме в зависимости от класса и самого проекта составляет от 40 до 80%. По сравнению с прошлым годом за тот же период прирост по количеству ипотечных сделок составил 13%. А за летние месяцы по сравнению с прошлым годом - почти 16%. Сейчас объем ипотечных сделок составляет примерно 5 тыс. в месяц.
Основным драйвером роста ипотечных сделок стало, как я уже отмечала, планомерное снижение ставок, что связано со снижением ключевой ставки ЦБ. В этом году ЦБ уже пятый раз понизил ключевую ставку, которая в сентябре опустилась до показателя 8,5%.
И не забывайте, что между банками тоже существует конкуренция в борьбе за потребителя. Потому они предлагают различные спецпрограммы, по которым взять ипотеку сейчас можно под 6,99% годовых.
Что лучше всего продается и почему? Может быть, сможете отметить самые популярные новостройки и расскажите в чем их секрет?
Наша компания работает на первичном рынке комфорт- и бизнес-класса старой Москвы и ближайшего Подмосковья. Последние 2 года мы наблюдаем устойчивый спрос на жилье комфорт-класса в границах старой Москвы, которое отвечает требованиям доступности по цене, хорошей транспортной доступностью и наличием развитой внутренней или внешней социальной инфраструктуры поблизости. Не последнее место занимает при выборе жилья и такой критерий, как архитектурная составляющая проекта: ведь потребитель не хочет больше жить в однотипных скучных новостройках. Кроме того, покупателей интересует и благоприятная экология локации, в которой находится проект.
Так вот, секретом успешного проекта является сочетание перечисленных, высоких качественных характеристик с приемлемым бюджетом. Это те проекты комфорт-класса, в которых девелоперу удалось совместить элементы бизнес-класса и приемлемую цену продажи. Сейчас действительно массовый сегмент уже давно вышел за рамки обычного представления и ЖК комфорт-класса обладают теми характеристиками, которые раньше были присущи только «бизнесу».
По типу квартир наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, в соотношении 35 на 40%. В первом случае средний бюджет составляет порядка 5,2 млн при средней площади около 40 кв.м. Если говорить про «двушки», то это 60 квадратов при среднем чеке в 8 млн рублей. На третьем месте по спросу находятся трехкомнатные квартиры средней площадью 77 кв.м со средним бюджетом около 10 млн руб.
Некоторые потребители выбирают варианты евро-форматов, которые позволяют экономить на бюджете, но получать при том полноценное жилье.
Давайте подведем итог. Какие наиболее значимые события ушедшего лета вы хотите подчеркнуть?
Наиболее значимыми событиями лета я бы назвала снижение ставок по ипотеке и новые законодательные инициативы – это изменения, внесенные в 214-ФЗ и в Закон о банкротстве.
Ну и, наконец, давайте поразмышляем, что произойдет со спросом и ценами в ближайшей перспективе? Ваши прогнозы.
Самое главное то, что в макроэкономических прогнозах на ближайшую перспективу отсутствуют тенденции к росту платёжеспособности потребителей, что будет устанавливать бюджетные ограничения к росту цен. На рынке новостроек массового сегмента устанавливается жесткая ценовая конкуренция за потребителя в силу большого количества нового предложения, которое продолжает выходить. Среднемесячный прирост цены кв.м, по моему мнению, будет не более 0,5% в месяц в пределах роста строительной готовности проектов.
